Особенностью нижегородского рынка жилья в регионе является то, что цены на квартиры в готовых многоэтажках выше, чем в новостройках. А стоимость квадратного метра очень велика и будет только расти, говорят аналитики.
Вторичка идет в рост
- Если снижается предложение, ожидать, что упадут цены, нельзя, нечего покупать людям, - отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
По ее словам, стоимость квартир повышается во всех видах домов. Так, современные квартиры улучшенной планировки за последнее время подорожали больше чем на пять процентов, за них просят более 70 тысяч рублей за квадратный метр. Выросли в цене и хрущевки, и брежневки. Люди покупают даже «народную стройку» и старый фонд. Там квартиры продаются по 47 тысяч за квадрат.
- Средняя цена элитных квартир на вторичном рынке 109 214 рублей за квадратный метр, - говорит эксперт.
Татьяна Романчева объясняет, что люди хотят жить в нормальных условиях, берут ипотеку. И если первичный рынок не предоставляет достаточного количества жилья, начинают покупать вторичку.
Так, в заречной части областного центра самый высокий рост цены на квартиры на вторичном рынке наблюдается в Канавинском районе. Связано это, по мнению эксперта, с тем, что в последнее время там не сдано в эксплуатацию ни одного многоквартирного дома. Жилье находится только в стадии строительства.
Наименьший рост стоимости вторички - в Сормовском районе, так как там немало введенных в строй домов. В верхней части Нижнего Новгорода лидером по новостройкам в прошлом году был Советский район, а в этом - Приокский. Только за январь-февраль здесь построено более 13 тысяч квадратных метров жилья. В результате и цены на недвижимость более стабильны и растут не так быстро, как везде.
А лидирует по росту цены исторический центр Нижнего Новгорода. Стоимость квадратного метра там поднялась на 6,6 процента. На втором месте - Верхние Печеры.
Мошенникам не светит
Жилье в новостройках также дорожает. Этому способствует, по словам директора Нижегородского центра научной экспертизы, повышение стоимости строительных материалов, работ, земельного участка. Влияет на конечную цену квартиры ставка по ипотечной программе, а кроме того, условия, в которых работают застройщики, а условия с июля 2019 года сильно меняются. Теперь покупатели недвижимости будут передавать деньги за квартиру не прямо застройщику, а в банк, где они будут храниться до ввода жилья в эксплуатацию.
- Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы договоров долевого участия и целевое кредитование застройщиков по каждой из новостроек. В соответствии с этой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на эскроу-счетах, открытых до сдачи дома в эксплуатацию, - рассказал президент саморегулируемой организации «Ассоциация «Объединение нижегородских строителей» Дмитрий Кузин.
Строить многоэтажки застройщикам теперь придется на заемные средства, которые они будут брать в том же банке, где хранятся деньги потенциальных покупателей. И только после того, как жилье будет окончательно построено, деньги будущих жильцов передадут строительной компании. Она сможет погасить ими кредит, взятый на строительство дома.
Дмитрий Кузин отмечает, что эта схема дает возможность строителю получить гарантированный финансовый ресурс на исполнение обязательств перед дольщиками. А они будут знать, что дом обязательно достроят, так как у банка имеются на это средства. Ведь если застройщик не справится, то банк разорвет с компанией договор и будет искать того, кто завершит строительство многоквартирного дома.
Данная схема была введена правительством России, потому что в стране выросло количество обманутых дольщиков, которые потеряли свои деньги из-за мошенничества некоторых застройщиков. Они уводили деньги покупателей в офшоры и бросали строить объект, ссылаясь на нехватку средств.
Теперь мошенническая схема перестанет работать. И это хорошо. Но за эскроу-счета придется платить и, как говорят эксперты отрасли, нововведения удорожают строительство.
- Есть два-три года, когда будет проходить переход на эскроу-счета. Рост жилья на семь процентов я гарантирую, - заметила Татьяна Романчева.
Как считают в Российском союзе строителей, строительную отрасль ждет довольно сложное время приспособления ко всем новым требованиям. И к ним готовы далеко не все строительные компании и банки.
- По оценке Центробанка около 40 процентов застройщиков не смогут получить кредиты, а тем более вернуть ранее полученные средства на строительство жилых домов, - считает вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов. - К чему законодатель подгоняет строительную отрасль?
Учитывая подобную ситуацию, видимо, строительную отрасль ждет «чистка рядов». А значит, компаний и возводимого жилья станет меньше.
Светлана Муратова.

Цифры
По данным Нижегородстата, в первом квартале 2019 года стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке недвижимости региона составляла 60 тысяч рублей, на вторичном - 62,8 тысячи. Это больше, чем за тот же период прошлого года: 58,4 и 60,9 тысячи рублей соответственно.
При этом средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади равнялась в среднем по Нижегородской области 46,2 тысячи рублей (в январе - марте 2018 года - 43,4 тысячи). В сельской местности она сложилась ниже средней по области - 41,2 тысячи рублей, в городах и поселках городского типа - незначительно выше (48,2 тысячи рублей).

Кстати
Еще в феврале 2019 года на заседании президиума Государственного совета в Татарстане участники поддержали предложения главы Нижегородского региона Глеба Никитина. Они касались снижения административной нагрузки на застройщиков.
- У Нижегородской области есть возможные решения по делегированию на региональный уровень полномочий по уточнению состава и содержания документов территориального планирования и генпланов, - сообщили в региональном министерстве экономического развития и инвестиций. - Это позволит более оперативно реагировать на текущую ситуацию, учитывать пожелания застройщиков и мнения жителей, выстраивать диалог между всеми, кто участвует в формировании городской среды.