Средневзвешенная цена квартир в новостройках Нижнего Новгорода в октябре составила 189,9 тысячи рублей за квадратный метр, что на 3,8 тысячи меньше, чем в сентябре, подсчитали в Domostroynn.ru.

Новостройки дешевеют.

По данным портала о нижегородской недвижимости, строящиеся многоэтажки подешевели впервые с начала 2024 года. Больше всего, до 240,2 тысячи рублей, рухнула средняя цена «квадрата» в Нижегородском районе областного центра – почти на 30 тысяч рублей, на 6,6 тысячи, до 170,7 тысячи рублей за квадратный метр – в Сормовском районе. Ненамного – на 1,9 тысячи, до 162,6 тысячи рублей за квадратный метр снизились цены в Ленинском районе и на 630 рублей, до 193,1 тысячи рублей за «квадрат» – в Советском. 

Стоимость «квадрата».

в остальных четырех районах Нижнего Новгорода продолжила расти. Больше всего – в Приокском – на 11,5 тысячи рублей, со 183,5 тысячи до 195 тысяч рублей за «квадрат». На втором месте по росту цены Автозаводский район. Там увеличение стоимости квадратного метра составило 10 тысяч рублей, со 148,9 до 158,9 тысячи рублей. В Канавинском – цена повысилась на 1,4 тысячи, до 175,3 тысячи «за квадрат», в Московском – на 1,3 тысячи до 180,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Выступая на Поволжском конгрессе «Золотая пора рынка недвижимости» директор по развитию ООО «ЦИК» Сергей Филатов отметил, что рынок недвижимости цикличен. И есть сигналы, которые говорят о смене тренда в пользу снижения стоимости жилья. Во-первых, по его словам, растет объем застройки, на рынок строительства выходят новые «игроки». В то же время у застройщиков увеличивается доля нераспроданного жилья. Покупатели заняли выжидательную позицию, они не хотят приобретать строящееся жилье по таким высоким ценам и платить ипотечные кредиты по высоким ставкам. Следовательно, люди ждут, что цены на квартиры упадут сильнее. Рынок недвижимости немного охлаж­дается.

Временное явление.

Однако не все так просто. Как считает Сергей Филатов, вряд ли снижение цены квадратного метра будет на 30-50 процентов, как некоторые ждут. Возможно, на 15-20 процентов, поскольку на недвижимость существует платежеспособный спрос, просто он отложен.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева подсчитала, что спрос на новостройки в последние два месяца упал примерно на 30 процентов. Снизили его, в том числе, высокие банковские ставки, под которые потенциальные покупатели положили деньги. Но это, по ее мнению, временное явление.

– Когда речь заходит о том, что скоро цены рухнут, мне люди задают вопрос: «Может, не покупать пока квартиру, подождать?». Я им отвечаю: «А что вы ждете? Рынок инертный», – говорит она.

Татьяна Романчева объяснила, что высокие цены на квартиры в нашем регионе поддерживаются маленьким предложением от застройщиков. 

Так, если на 1 ноября 2024 года в Краснодаре введено в эксплуатацию шесть млн квадратных метров  жилья, в Екатеринбурге – 4,8 млн «квадратов», то в Нижнем Новгороде – значительно меньше. 

– Обычно мы подводим итоги по актам ввода жилых домов, – рассказала эксперт. – И у нас там есть и общая, и жилая площади. Сказать, что мы строим много, судя по диаграмме, нельзя. А что значит малый объем? Это значит гарантия удержания цен на более высоком уровне.

Не дадут упасть цене на квартиры, эксперт считает, высокая стоимость приобретения земли, траты на расселение домов на будущей строительной площадке, подведение коммуникаций и так далее. На повышение квадратного метра влияют подорожавшие стройматериалы и рабочая сила…

– Два-три года занимает сам проект планировки и межевания, – объяснила Татьяна Романчева. – После того, как его приняли, начинаются мелкие согласования. Получается процесс длительный, деньги уже вложены. Поэтому говорить, что это мы забыли, участок купили за безумные деньги, тоже забыли… Сейчас цены снизим и быстренько все продадим? Не будет такого.

По ее мнению, застройщик лучше заморозит проект до лучших времен, такие случаи были. Но не будет сбрасывать цены…

В приоритете вторичка.

То, что идут разговоры о снижении вывода на продажу, несмотря на рост строящегося жилья, подтвердил генеральный директор ГК «ННДК», президент Союза нижегородских строителей Михаил Иванов. 

– Скорее всего, это могут быть проекты, которые строятся без проектного финансирования, то есть застройщик строит на свои средства, а потом планирует продавать готовые дома, – сообщил он. – Но таких примеров единицы.

Подавляющее большинство нижегородских проектов, по словам Михаила Иванова, сейчас реализуется за счет проектного финансирования, то есть на конкретный проект деньги выделяет банк. В таком случае появляется коэффициент покрытия долга денежными потоками. Он диктует минимальную цену продажи недвижимости. Ниже этой цены банк просто не позволит застройщику продавать квартиры. 

– Что касается факторов, которые могут повлиять на снижение цены, то в первую очередь замечу, что у нас рыночная экономика, и цена определяется балансом спроса и предложения, – сказал Михаил Иванов. – Уточню также, что есть нижний порог цены, ниже которого застройщик опустить ее не может, и этот порог отражен в условиях проектного финансирования.

В стоимость квадратного метра, по словам президента Союза нижегородских строителей, закладывается буквально все: от строительно-монтажных работ и цены земельного участка до затрат на рекламу и процентов по кредитам. Правда, как рассказал президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин, застройщики все-таки дают скидки и дисконты своим клиентам в условиях высокой ключевой ставки. Но в своих прайсах это не отражают, пытаясь все же держать цены.

Он отметил, что строительные компании после сворачивания льготной безадресной программы, а именно она была драйвером роста рынка недвижимости строящегося жилья, попали в очень сложную ситуацию. Потенциальные покупатели отвернули свои взгляды от недоступных цен и ипотеки с высокими процентными ставками. На оставшиеся льготные программы в бюджете просто не хватает денег. Сейчас у покупателей в приоритете стало жилье на вторичном рынке в готовых домах. Связано это с тем, что там квартиры несколько дешевле. 

– По данным ДомостройРФ, средневзвешенная цена предложения квартир в новостройках Нижнего Новгорода составляет 193 тысячи рублей за квадратный метр, на вторичное жилье – 144-145 тысяч, – сообщил Сергей Левшин. – Это, конечно, средняя «температура по больнице». Но эта разница оказывается существенной для населения. Человек, который имеет какую-то возможность платить: снять деньги с депозитов, взять небольшой кредит, рассчитывает ежемесячный платеж. И «вторичка» для него оказывается в этом плане более привлекательной.

Во-первых, по словам спикера, потому что она уже готовая и ее можно сдать, к примеру, в аренду, чтобы покрыть расходы на ипотеку. Аренда сейчас дорожает. Во-вторых, отсутствует риск недостроя, что стало многих волновать при покупке новостройки, так как при высоких ставках появилась вероятность банкротства застройщиков.

Комментарий.

Екатерина Богопольская, заместитель начальника Волго-Вятского главного управления Центрального банка Российской Федерации:

– Чтобы кредиты были доступными, нужно, чтобы была низкая инфляция. И здесь я приведу пример 2019 года, когда рыночная ипотека без всяких льготных программ была около девяти процентов. Такие ставки сложились в результате низкой инфляции, которая в 2017–2021 годах составила примерно 4%. Эта ситуация не приводит к вторичным эффектам и побочным негативным явлениям, связанным со снижением доступности жилья для граждан.

Кстати.

Региональный конгресс «Золотая пора рынка недвижимости», организованный Нижегородской гильдией сертифицированных риэлторов, прошел в Нижнем Новгороде 13-14 ноября и собрал более 500 участников. Перед риелторскими компаниями выступили представители органов власти, банков, Управления Росреестра по Нижегородской области и другие. 

Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.