Люди будутменять жильё всегда, при любых властях и формах собственности. Даже не имеет смысла приводить примеры из далекого или близкого прошлого, потому что всем понятно: жилье - это один из столпов нашего бытия, а так как бытие меняется, то меняется и все, что с ним связано.
В моей семье жилищная проблема назрела естественным путем: подрос сын, перейдя в категорию дошкольника, и стало неудобно жить всей семьей в одной комнате. После долгих и мучительных размышлений я решила менять однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Мой житейский и профессиональный опыт внушал некоторую уверенность в успешности дела, как и в его трудности, но я даже предположить не могла, на какую дорогу ступила, открыв однажды солнечным летним днем дверь в агентство недвижимости. Она оказалась дорогой в ад, щедро устланной благими намерениями.

По любви или по расчету?

Вариант самостоятельного поиска нужного обмена отпал сразу как слишком авантюрный. Во-первых, времена квартирных пионеров прошли, и все пространство жилищной недвижимости прочно освоено и поделено профессионалами. Во-вторых, опасность нарваться на флибустьера от недвижимости пока еще очень высока, и главным результатом сделки должна быть все-таки недвижимость, а не судебные тяжбы при ее отсутствии. Найдя в Интернете несколько сайтов на нужную тему, я убедилась в правильности своей установки.
Первый довод: самому продавать или покупать квартиру очень рискованно, можно остаться без квартиры и денег, и даже незачем рассматривать варианты потери, они интересны только профессионалам, но уже из другой области - судебно-криминальной.
Второй: вы все равно так или иначе будете завязаны с агентством недвижимости: ваш партнер по сделке, скорее всего, воспользуется его услугами. Сегодня практически все агентства, имеющие лицензию на свою деятельность, объединены в межагентскую компьютерную базу, они чутко реагируют на появление любого нового объекта и мимо не пройдут. Так не лучше ли сразу прийти и сдаться?
Третий: процесс обмена занимает столько времени и усилий, особенно у тех, кто делает это первый (и часто последний) раз в жизни, что надо брать отпуск, и лучше всей семьей, предварительно отправив детей на дачу к бабушке, и забыть на время обмена обо всех других делах и проблемах. Короче, объявить тотальную мобилизацию. Мы были к этому не готовы и пошли на частичные меры: брали отпуск по очереди, а ребенка мотали везде с собой.
В итоге даже сын под конец заметно устал и уже ненавидел свою будущую квартиру.
Четвертый: имея несовершеннолетнего сына, которого некуда прописать на время совершения сделки (чаще всего родители несовершеннолетних вынуждены поступать именно так, хотя процесс выписки-прописки сам по себе может занять полгода), мы должны были иметь твердые гарантии. Риелторская фирма такие гарантии просто обязана дать, проверив чистоту сделки и обязуясь помогать клиенту в случае непредвиденных обстоятельств в суде. По этой же причине не подходили частные риелторы, хотя среди знакомых они были. Мы решили заплатить больше, чтобы не потерять все.
В итоге мы выбрали риелтора по знакомству, но из солидной фирмы, и первое посещение ее офиса оставило самые благоприятные впечатления.
Этот выбор не обеспечил нам "максимум удовольствия в кратчайшие сроки", но, положа руку на сердце, можно признать, что совершенно провальным он тоже не был.

Дочки-матери

Фирма, которую мы выбрали, на рынке была не новичком. В день знакомства с агентом меня как бы невзначай оставили в комнате переговоров, дав время на рассмотрение дипломов, лицензий и фотографий в рамочках по стенам. Здесь был весь набор, полагающийся респектабельной фирме: государственная лицензия на право заниматься этой деятельностью, свидетельство члена Российской гильдии риелторов, дипломы от партнеров по бизнесу. Оказалось, что фирма является дочерним подразделением более крупной, имеющей офисы в разных городах России и головной офис в одной из российских столиц.
Теперь, спустя время, мне очень хочется выяснить, знает ли глава фирмы обо всем, что происходит в филиалах, или только считает свои прибыли?
Среди советов гражданам, желающим продать или купить недвижимость, найденных в Интернете, есть очень ценные. Но ценность их я осознала намного позже. Существует два типа агентств, и отличаются они сразу же по тому, как строят свои отношения с клиентами. Если агент сразу предлагает вам открытый разговор и определяет сумму своих комиссионных, количество и стоимость своих услуг, отвечает не только на ваши вопросы, но и на вопросы вашего агента- консультанта (которого взять с собой совсем нелишне, даже если эту роль сыграет ваш друг), вы можете ему доверять и заключить договор на оказание услуг.
Договора бояться не надо, но следует его внимательно читать и спрашивать обо всем, что вам неясно. Если вам что-то не нравится, смело отказывайтесь, даже если вам сто раз скажут, что он "типовой". Агентств много, и вы можете идти в любое, не зацикливаясь на том, что вам этого агента порекомендовали знакомые.
В договоре, который мы подписали, была пара настораживающих моментов, но я не придала им значения.
А зря. Именно они определяют чистоту намерений вашего агента.
Итак, если вам запрещается (!) общаться напрямую с покупателем вашей квартиры или продавцом той, которую вы хотите купить, задумайтесь над этим. Вас должен насторожить и другой факт: вам называют стоимость комиссионных услуг, но не в абсолютной сумме, а в процентах от суммы сделки. Если так, то вашему агенту выгодно "накрутить" именно общую сумму сделки, и, если вы не только продаете свою квартиру, но еще и покупаете другую, он сделает все, чтобы сумма разрыва, то есть вашей доплаты, была максимально возможной. Я не учла этих моментов, в итоге платила своими деньгами и, что намного хуже, своими нервами.
Наш агент выполнила три условия из четырех поставленных: в течение двух месяцев совершила сделку, и при этом мы доплатили оговоренную заранее сумму, и нашла новую квартиру недалеко от старой. Но мы переплатили в среднем по две тысячи рублей за каждый квадратный метр и получили квартиру в доме, старше нашего на тридцать лет! Попутно, поторопившись взять по совету риелтора кредит в банке, я воспользовалась им месяц спустя после того, как банк понизил ставку кредита на 4 процента!

Весь рынок обойди - дешевле нет

Это такой старый анекдот про Чапаева и Петьку, но взят, скорее всего, из восточного фольклора о Ходже.
Петька в пустыне продает Чапаеву кувшин воды за мешок золота. И когда командир возмущается, широко обводит рукой горизонт: найди дешевле! Сегодня в положении Чапаева все, кто хочет купить квартиру: на три тысячи предложений вдвое больше покупателей, эта ситуация характерна для всех городов страны, испытывающих экономический подъем.
При такой ситуации продавец имеет возможность постоянно накручивать цену, а покупатель бежит за ним, высунув язык. Этим летом цены на жилье в Нижнем Новгороде росли с фантастическим ускорением. Даже агенты хватались за голову: за неделю рассыпались все цепи обмена, на постройку которых уходили месяцы! При этом не угадаешь, в какой валюте фиксировать сделку. Наш покупатель фиксировал в долларах в период его падения, а окончательная сделка произошла в период его роста. Мы фиксировали в рублях по желанию наших продавцов, но при разрыве в месяц свои сто тысяч потеряли только из-за роста цен.
На новое жилье цены растут так же быстро, но здесь еще прибавляется опасность вляпаться в долгострой, как наши соседи: они уже год ждут сдачи дома, обещанной застройщиком. Совет один - сокращайте срок сделки максимально и не ищите выгоды - ее найдет только тот, кто умеет играть на бирже. В нашей короткой цепочке из трех звеньев такими оказались два крайних звена. В итоге продавцы получили деньги сполна, покупатели - дешевую квартиру, ну а мы...

Стоп, игра!

По договору наш агент обязан показать не меньше 9 квартир для обмена. Запоминайте условия договора! Мы посмотрели пять, сломались на шестой и, возможно, упустили лучший вариант! Наша риелторша знала, что делала: она начала показ с таких квартир, которые можно купить только от отчаяния! Даже сын после первых трех спросил с отвращением: "Там везде такая вонь в туалете?" Самое главное при выборе квартиры - приехать на десять минут раньше риелтора и доверительно побеседовать с теми, кто живет в этом или соседнем подъезде, обойти дом и посмотреть в его окна. У хорошего дома, как у здорового пса, окна-глаза должны быть чистыми, с новыми занавесками и цветами. Это наблюдение помогло нам избежать катастрофических вариантов, но, увы, к осмотру последней квартиры агент поспешила прийти пораньше, уже зная о моих интервью с соседями.
Выбрав же квартиру, не торопитесь подписывать предварительный договор и отдавать аванс, посмотрите справку бюро технической инвентаризации, выписку из лицевого счета и не верьте... риелтору. И самое главное - не бойтесь в любой момент сказать: "Стоп, игра!" Вам будут доказывать, что на квартиру очередь из покупателей, которые предлагают большую сумму, что справка еще не готова, что вам грозят санкции в случае неисполнения обещаний. Не верьте! Вы можете расторгнуть договор даже через три дня после подписания основного договора и передачи всей суммы денег, но только в том случае, если вы еще не сломлены морально.
Наша семья оказалась не готова к последнему испытанию. В момент подписания договора купли-продажи, когда муж с изумлением узнал дату постройки нашего будущего дома, ни он, ни я не сказали "стоп".
А дальше все было как в дурном сне. Единственное, что я сумела сделать, - проверить по реестру, что квартира действительно "чистая", и добиться бесплатной передачи телефона.
Проплакав неделю над разбитой мечтой, я набралась духу для следующего испытания - ремонта.
Но эта эпопея заслуживает отдельного рассказа.
Елена СТАРИЧЕНКОВА.

P.S.

Процесс обмена квартиры нельзя считать законченным, пока прежние владельцы не выписались, а вы не прописались в своей квартире.
Этот процесс тоже может занять полгода плюс участие судебных приста .

Комментарий

Вопрос, почему в Нижнем Новгороде такое дорогое жилье, в последнее время сильно волнует нижегородцев.
Мэр Нижнего Новгорода Вадим БУЛАВИНОВ считает, что существует два фактора, влияющих на высокие цены на жилье: - Первый - это быстрый рост доходов населения, опережающий инфляцию. На сегодняшний день порядка 10 миллиардов рублей находятся в банках на сберегательных счетах у населения. Учитывая то, что инфляция достаточно большая, люди стараются вкладывать деньги в недвижимость, которая сегодня является залогом сохранения накоплений. Спрос подогревается большим количеством денежной массы.
Второй фактор - это низкие темпы строительства жилья и его сдачи. В прошлом году было сдано 370 тысяч кв. метров жилья, что больше в два раза по сравнению с 2002 годом, но все равно недостаточно. Городу предстоит сделать мощный прорыв в жилищном строительстве. Уже определены территории, где будут возведены новые дома. По объемам ввода жилья Нижнему Новгороду надо выходить на цифру 700 - 800 тысяч кв.метров в год. Только тогда удастся сбалансировать спрос и предложение в этой сфере.