Новостройки всех районов Нижнего перешагнули рубеж в 50 тысяч рублей за «квадрат», а стоимость «вторички» приблизилась к 65 тысячам, что на 10,8 процента выше показателей лета.

В чести бюджетный вариант

Пока стабильны цены на нефть, соотношение рубля и доллара, а средняя зарплата растет, дефицит жилья будет подогревать цены на рынке недвижимости, полагает президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Александр Авербах.

— В Нижнем Новгороде по-прежнему много домов ветхого и аварийного фонда. У его обитателей нет денег, но их будет расселять город или застройщик.
Когда же на этот рынок расселения выйдут обитатели «хрущоб», цены на недвижимость подскочат вдвое, и это будет казаться нормальным.

Старт нескольких масштабных проектов комплексной застройки подогрел интерес к приобретению квартир на рынке новостроек, напоминает директор по маркетингу ГК «Триумф» Ирина Солнцева.

По данным аналитической службы ее компании, на конец декабря прошлого года продажи квартир велись на 74 объектах жилищного строительства Нижнего Новгорода. За прошлый год стоимость квадратного метра в нижегородских новостройках выросла в среднем на 23,6 процента. Все районы города перешагнули рубеж в 50 тысяч рублей за «квадрат».

В лидерах роста в заречной части Автозавод (+33 процента) и Канавино (+26). В нагорной части города — Нижегородский и Приокский районы (+26). В аутсайдерах — Советский район (+11,7 процента).

В декабре средняя по городу цена предложения к продаже в новостройках составила 62 328 руб. за кв. м.

Средняя стоимость «квадрата» в новостройках заречной части города — 53 657 рублей, что на 22 процента ниже новостроек в нагорной части города, где его «толкают» за 65 379 целковых.

Однокомнатные квартиры, составляя 70 процентов от объема предложения, предлагаются к продаже только в 52 новостройках. Средняя стоимость квадратного метра — 64 650 рублей, в «двушке» — 62 114, в «трешке» — 65 831 руб.

Буржуазные четырех- и пятикомнатные квартиры предлагают только в новостройках Нижегородского района ценой от 94 000 до 98 800 руб. соответственно.

— Хотя ушедший год впервые за несколько последних лет стал годом старта нескольких масштабных проектов комплексной застройки, спрос в сегменте новостроек значительно превышает предложение, — напоминает Ирина Солнцева. — Небогатый народ расхватывает «бюджетные предложения»: одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса, квартиры-студии.

Танцы с ускорением

По данным ГК «Триумф», в конце декабря 2011 года на продажу было выставлено около 5800 бэушных квартир. Но первая половина 2012-го прошла в ожидании кризиса и выборов и связанного с этим вялого роста цен. Зато второе полугодие стало стремительной гонкой. Традиционный для конца года покупательский ажиотаж спровоцировал рост цен.

Самые дорогие предложения в центре Нижегородского района, почти 86 тыс. за «квадрат» (на 32,4 процента выше среднегородского уровня), за ним следуют Нижегородский район вне центра (+8,3) и Советский (+2,7).

Средняя стоимость в заречных районах — 54 994 рубля, что на 30,8 процента меньше средних показателей по нагорной части города и на 15,3 процента ниже среднегородской стоимости квадратного метра.

За прошлый год наибольший рост «квадрата» оказался в Московском (+26,9) и Ленинском (+25,8) районах. Меньше всего выросла цена в центре Нижегородского (+15,4) и в Советском (+13,8) районах.

— Учитывая «атомный» рост цен на вторичном рынке Нижнего Новгорода в прошлом году, можно предположить, что нынешний станет более спокойным. Рост стоимости квадратного метра продолжится, однако не превысив 15 — 17 процентов, — прогнозирует Ирина Солнцева. — На рынок будут влиять две группы факторов. С одной стороны, нестабильная макроэкономическая ситуация, снижение реальных доходов населения, вызванных ростом тарифов ЖКХ, цен на энергоносители, товары и услуги, рост ставок по ипотеке и увеличивающийся за счет новостроек объем предложения будут сдерживать рост цен.
С другой стороны — сформировался огромный неудовлетворенный спрос на качественное жилье. Инфляция приводит к подорожанию реальных активов, и недвижимость рассматривается многими как средство сохранения капиталов. Увеличение спроса на ипотечное кредитование будет толкать стоимость недвижимости вверх.

При этом, напоминает эксперт, существует разница между ценой предложения и ценой продажи квартиры на вторичном рынке. Если первая — «цена желания» продавца — открыта и публична, то вторая известна лишь продавцу и покупателю. Она является результатом их договоренностей: рынок есть рынок, и торг всегда уместен. Определить точное соотношение стартовой и финальной цены квартиры не возьмется ни один аналитик. Однако опыт показывает, что максимальная скидка составляет не более трех — пяти процентов.

Елена КУЛЬЧИЦКАЯ.
Фото Александра ВОЛОЖАНИНА.

Комментарий

Александр ЖИЛЕВСКИЙ, директор АН «Выбор»:

— Надо помнить, что в цене продажи заложены — и не один раз! — и комиссионные. Порой цену формирует прохождение квартиры через две-три риелторские структуры, поскольку продавец жилья говорит: «Продайте мне, заложив туда свои комиссионные». Потому в базе данных находится очень много квартир с завышенной стоимостью.

Что заставляет расти рынок? Только наличие денег. Спрос на жилье всегда будет — в России это проблема номер один. Восемь нижегородцев из десяти скажут: я хотел бы изменить свои жилищные условия. А основные «враги» цен на недвижимость — налоги на нее, рост тарифов ЖКХ, и, естественно, кризис.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня абсолютно нормальна. Поэтому если есть потребность — жилье надо покупать, а если есть возможность — продавать.

Мнение

Алексей ЧЕМОДАНОВ, независимый нижегородский аналитик:

— Ушедший год для рынка «вторички» был очень динамичным с точки зрения роста цен по сравнению с двумя предыдущими.

Вспомним, как в кризисном 2008-м мы прошли ценовой пик — 60 тысяч за квадратный метр. Потом его стоимость резко, почти на четверть, просела примерно до 25 тысяч. Последующие два года цена вяло поднималась вверх, хотя два года назад немного опустилась на процент. Но год спустя снова подросла на восемь процентов. А в прошлом году неожиданно начался подъем вверх: по моим данным, цены поднялись на 23,7 процента. Эти цифры могут расходиться с данными других аналитических агентств, но все же они близки. К концу года квадратный метр на рынке «вторички» оказался близок к докризисным 60 тысячам рублей.

Есть такой показатель — «индекс доступности жилья». Это отношение средней рыночной стоимости квартиры с общей площадью, достаточной для проживания семьи из трех человек (по социальной норме 54 кв.м) к среднему годовому доходу семьи (с двумя работающими). Индекс показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая на это все свои доходы. Сегодня он равен 4,5. В 2008-м он составлял 7,5.

Получается, что за последние десять лет наблюдений за рынком этот коэффициент находится на самом нижнем уровне: жилье для нижегородцев сейчас наиболее доступно. При этом институт ипотеки развивается, приобретая все большую популярность. Застройщики выступают с различными стимулирующими программами.

Благодаря отложенному за несколько последних кризисных лет спросу, эта тенденция сохранится и в нынешнем году. В нашем небогатом городе наиболее востребованным будет жилье экономкласса.