Мы живем в предчувствии и ждем его всегда. А поскольку мысль материальна, становимся свидетелями, как тихо перерастающая в экономический кризис стагнация пусть с неким временным интервалом, но все же отражается на рынке недвижимости. Задумаемся, почему с начала года скорость роста цены квадратного метра на рынке новостроек, снизившись в два с половиной раза, выросла даже менее чем на уровень инфляции — лишь на 5,1 процента?

Под прессингом ожиданий

Начало лета характеризовалось снижением покупательского интереса к недвижимости и, как следствие, замедлением темпов продаж из-за начала сезона отпусков и постоянного прессинга ожиданий надвигающегося «чего-то ужасного», вспоминает независимый аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева.

— Во второй половине лета ситуация несколько изменилась. Может быть, потому, что нестабильность финансовых рынков заставила желающих сохранить сбережения вновь обратить внимание на недвижимость, которая доказала свою способность «держать удар», — рассуждает она. — Ведь после коллапса 2008-го уже к концу 2010 года цены начали возвращаться на докризисный уровень.

В масштабе новостроек

По сравнению с началом года количество новостроек на рынке Нижнего Новгорода увеличилось лишь на восемь объектов, что составляет 10,8 процента от заявленного. Основу предложения составляют дома со сроками сдачи в нынешнем и будущем году.

Почти 70 их процентов дислоцированы в нагорной части города. Здесь лидируют Нижегородский с его гордо разглядывающими окрестности 26 зданиями и Советский (еще с 22 домами). В «заречке» активно застраиваются Канавинский (8 новостроек) и Автозаводский (еще 6) районы.

«Идя навстречу пожеланиям трудящихся», во всех районах Нижнего Новгорода более половины жилья нынче строят экономкласса. Новостройки бизнес- и премиум-класса в основном сосредоточены там, где добавочную стоимость продукта создает цена места: в Нижегородском и Советском районах.

По подсчетам Ирины Солнцевой, средняя по городу стоимость предложения квадратного метра в новостройках в сентябре составила 65 432 рубля. Традиционно планку задает Нижегородский район.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках заречной части города выглядит скромнее: за нее просят 54 292, что почти на 30 процентов ниже того же «квадрата» свежевыстроенных обиталищ нагорной части города, где ее предлагают уже по 70 318 целковых.

В третьем квартале росла стоимость новостроек Московского, Нижегородского и Приокского районов. В других «спальниках» средний уровень цен снизился. Наиболее заметно в Канавинском и Ленинском.

— Впервые за два года в третьем квартале стоимость метра в новостройках города снизилась в среднем на процент, нивелировав весенний рост цен и практически вернувшись к порогу начала года, — анализирует Ирина Солнцева. — Основные факторы для этого, с одной стороны, макроэкономические негативные процессы в экономике в целом. С другой стороны, рынок попал и под влияние локальных причин: начало продаж новых объектов, находящихся на ранних этапах строительства, к тому же расположенных в заречной части города, где уровень цен ниже, чем в нагорной.

С начала года стоимость «квадрата» в новостройках выросла на 5,1 процента, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 12,5 процента. То есть скорость роста цены квадратного метра на рынке новостроек снизилась в два с половиной раза.

В стенах бэушных

Каковы контрасты вторичного рынка, где только в Нижнем Новгороде на конец сентября на продажу выставили более тысячи квартир?

Подавляющее их большинство (около 92 процентов предложений) — одно-двух-трехкомнатные квартиры, с преобладанием «двушек».

Почти 60 процентов предложений по продаже «вторички» сосредоточено в заречной части города. Традиционно лидируют Автозаводский, Нижегородский и Советский районы.

Детальный анализ структуры показывает, что больше всего однокомнатных квартир продается в Автозаводском и Приокском районах. Предложение «двушек» преобладает в Ленинском и Московском районах. В Нижегородском хорошо продаются «трешки».

Самая значительная доля многокомнатных квартир сосредоточена в успешном Нижегородском районе, в остальных «спальных мешках» их доля не превышает пяти-шести процентов.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в сентябре составила 66 507 рублей. И если на рынке новостроек переломным периодом стал третий квартал, то период ценовой стабилизации на вторичном рынке начался в начале года: на протяжении трех кварталов средний уровень цен «вторички» колебался в пределах процента. По сравнению со вторым кварталом стоимость «квадрата» выросла на 0,9 процента, с начала года — на 2,4.
Хотя за тот же период прошлого года цены подпрыгнули на 15 процентов!

В третьем квартале положительную динамику демонстрировал квадратный метр в одно- и двухкомнатных квартирах.

По уровню стоимости традиционно лидируют районы нагорной части города — в среднем 76 132 рубля за «квадрат», что выше среднегородского уровня на 14,5 процента. Самые высокие цены — в историческом центре (на 39 процентов выше обычного), за ним следуют Советский и Нижегородский (вне центра).
Ни один район заречной части города по средним показателям стоимости квадратного метра не дотягивается до среднего по городу уровня.

Елена КУЛЬЧИЦКАЯ.

Мнение

Ирина СОЛНЦЕВА, независимый аналитик рынка недвижимости:

— Я бы разделила покупателей на две категории. Одних жизнь практически вынуждает приобретать квартиру — в ситуации неких форс-мажорных обстоятельств, невозможности проживания на старом месте. И они покупают часто не то, что хотели бы, а то, что могут себе позволить. Это могут быть совершенно различные категории людей.

Другие сознательно и планово решают свой квартирный вопрос, и их, безусловно, большинство.

Покупатель квартир на рынке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном, постепенно молодеет. Если раньше его средний возраст был в 40 — 50 лет, то сейчас 30 — 40. Это в массе своей семейные, уверенные в завтрашнем дне люди, имеющие стабильный доход от 1000 долларов на члена семьи в месяц, работающие в крупных государственных или частных компаниях или собственники бизнеса. Состав семьи — двое взрослых и один или двое детей.

Несмотря на угрозу кризиса, ипотека становится не исключением, а нормой. И почти половина сделок с жилой недвижимостью проводится с использованием заемных средств.

Между тем

Некоторые эксперты российского рынка недвижимости предсказывают: обострение кризиса может скинуть цены на 20 — 25 процентов.

Другие уверены, что цены будут топтаться на месте. Если не случится потрясений и ситуация наладится, мы увидим рост цен на уровне инфляции или порядка 10 процентов в год, прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Кстати

Хотите жить как в Европе?

— Русские покупатели сейчас желанные гости в Болгарии, Черногории, Испании и прочих райских уголках. Но проблема не в том, чтобы купить, а в том, чтобы суметь недвижимость содержать, — успокаивает пыл Ирина Солнцева. — Человеком, ведущим активную деятельность в России, зарубежная недвижимость может быть использована лишь в формате дальней дачи. Одно дело — купить квартиру или дом для постоянного проживания, другое — для отдыха. При одинаковой стоимости ценность приобретения будет разной. Зарубежной недвижимостью нужно грамотно управлять, следить за ее состоянием, чтобы она не превратилась из доходной и приятной для отдыха собственности в разорительную. Кто этим будет заниматься, если собственник находится в нескольких тысячах километров?

Однако если есть свободные средства, выбран лучший из возможных вариант, найдена надежная управляющая компания, подобная недвижимость может стать удачным вложением капиталов.

Недвижимость в Европе продолжает дешеветь, свидетельствуют данные Евростата.

Изменение цен в Европе за 1 кв. 2013 г.

Ирландия-3,0%
Испания-12,8%
Франция-1,4%
Италия-5,7%
Кипр-0,4%
Нидерланды-7,2%
Португалия-7,3%
Болгария-2,2%
Чехия-0,9%
Венгрия-9,3%