"Чтоб сломать старинный дом, динамита грянул гром. Не сломался старый дом. Рухнул новый, за углом". Помните эту частушку, которую героиня известного фильма "Москва слезам не верит" Катя Тихомирова в числе прочих слушает на праздничном "Огоньке" на телевидении? В этой шутке, как всегда, велика доля правды. В то время как в новостройках выявляются серьезные изъяны (к примеру, дома на улице Богдановича), старенькие хрущевки верой и правдой служат населению уже более полувека.

Временное постоянство

Нет ничего более постоянного, чем временное, гласит народная мудрость. В свое время хрущевки возводились именно как временное жилье. Расчетный срок службы первых домов по проекту - 25 - 35 лет. Затем их должны были утилизировать, освободив место под новые комфортные здания. Они строились кварталами, в центре которых отводилось место для будущей высотки. Туда и должны были переселяться жильцы сносимых домов. Хрущевки, монтируемые прямо на стройплощадке из крупных железобетонных плит, обеспечивали высокую производительность и темпы стройки.
Временный характер зданий определял их конструктивные и строительные особенности. Сначала эти дома хотели изготавливать со стальным каркасом. Потом решили сэкономить: использовать технологию бескаркасных панельных домов с внешними несущими железобетонными панелями. Это уменьшило расход стали в пять раз, но сказалось на пространственной прочности и долговечности строений.
Крупнопанельные пятиэтажные дома массовых серий, прозванные в народе хрущевками, возводились в нашей стране с 1959 по 1985 год. За это время было сдано в эксплуатацию около 290 млн квадратных метров общей площади (не менее 10 процентов жилого фонда), что позволило в значительной степени снизить остроту жилищного вопроса.
Самая первая в Горьком хрущевка была построена в 1958 году на пересечении Арзамасского шоссе и улицы Бекетова. Ныне это дом № 48 по проспекту Гагарина. В 1959 году появилось еще восемь таких домов. По-настоящему массовое строительство в Горьком было развернуто с 1960 года, когда удалось построить 120 многоквартирных домов нового типа на 235 тыс. кв. м. В последующие два года индустриальное домостроение развивалось стремительными темпами. В 1962 году впервые в истории города было введено свыше полумиллиона квадратных метров многоквартирного жилья. Десятки тысяч семей перебрались из щитовых бараков, подвалов и коммуналок в отдельные квартиры.

Символ великого переселения

Хрущевки - символ великого переселения народов из коммуналок и бараков в отдельные квартиры - и сейчас составляют значительную часть жилого фонда Нижнего Новгорода - более 44 процентов. В численном выражении это более 4286 домов, 1822 из которых - пятиэтажки.
Стандартная хрущевка в Нижнем - это кирпичный или панельный пятиэтажный дом без лифта. На каждой лестничной площадке - по четыре квартиры, которые отличаются минимальной общей площадью и зачастую со смежными комнатами. Высота потолков в квартире - не выше 2,5 метра. Кухни площадью 5 - 6 "квадратов" с газовой колонкой для подогрева воды. Санузел чаще всего совмещенный. В общем, по современным понятиям хрущевку уже трудно назвать комфортной для проживания.

Вопрос о дальнейшей судьбе "хрущевского" фонда вызывает разногласия. С одной стороны, это большей частью не старые, добротные дома. С другой - они имеют такие конструктивные особенности, которые уже не устраивают живущих в них горожан. И, по мнению экспертов, сегодня эти дома - один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной сферы. Но что с ними делать дальше?
Сносные или на снос?
В середине 90-х сотрудники НИИ Российской академии архитектуры и строительных наук во главе с ее первым президентом Александром Рочеговым провели капитальную научную работу по изучению в ряде крупнейших городов России состояния пятиэтажек. Нужно было решить, что целесообразнее - сплошной снос или планомерное обновление. Члены Академии наук полную ликвидацию отвергли как нереальную из-за его экономической нецелесообразности: обновление фонда на 30 процентов ниже стоимости нового строительства.
Во Франции хрущевки стоят и поныне: перепланированные, утепленные и с обновленными фасадами. В начале 90-х годов также хотели преобразить и нижегородские пятиэтажки. Изучили французский опыт, подготовили проект для российских условий, но дальше планов дело так и не пошло.
- Мне посчастливилось несколько лет работать с Александром Григорьевичем Рочеговым над решением комплекса вопросов, связанных с обновлением пятиэтажного жилфонда Нижнего Новгорода, - вспоминает Вадим Воронков, заслуженный архитектор РСФСР, почетный член Российской академии архитектуры и строительных наук, почетный гражданин Нижнего Новгорода, профессор кафедры градостроительства НГАСУ. - Все было готово к принятию программы, но смерть Рочегова - ее вдохновителя и организатора - остановила это большое государственное дело.
А проблема межу тем не исчезла и с годами стала еще острее. В Нижнем Новгороде были отдельные попытки реконструировать пятиэтажки. Но они ничего общего с решением проблемы не имеют, считает Вадим Воронков.
- Нужна долговременная государственная политика. Под нее должна быть развита индустриальная база, создан комплекс организационных мер… Однако на сегодняшний день программы по строительству массового малобюджетного жилья в России по-прежнему нет, - констатирует Вадим Васильевич.

Теория вариантов

Сейчас существуют различные подходы к решению проблемы. Первый вариант - снос морально и конструктивно устаревшего жилья и постройка на его месте современного дома. Поскольку значительная часть хрущевок находится в благоустроенных районах, а то и элитных, с дорогой землей, то вопросы расселения и строительства охотно возьмут на себя инвесторы. На этом основаны программы по сносу хрущевок в Москве и Санкт-Петербурге. Их примеру может последовать и столица Приволжья. Впрочем, массового переселения жителям пятиэтажек ждать не стоит. Пока первоочередная задача городской администрации - расселить ветхий фонд: деревянные трущобы и так называемую "народную стройку".
- Москва - не Нижний Новгород. Там стоимость земли совершенно другая, - отмечает Валерий Ульянов, министр ЖКХ и ТЭК области. - В Нижнем Новгороде есть программа по сносу жилья. В основном это ветхое жилье, признанное аварийным. До пятиэтажек руки еще не дошли. В настоящее время у нас в городе есть такие "памятники архитектуры", которые давно пора снести.
К тому же, как утверждают экономисты, снос дома, вывоз и утилизация отходов - недешевое удовольствие и составляет 60 - 80 процентов от стоимости строительства нового здания. Еще один сложный вопрос - потребность в новом жилье для горожан из разрушенных домов обычно превышает площадь того, что сломали, почти в два раза. Проще говоря, там прописано столько народа, что замучаешься давать квартиры.
Второй вариант - реконструкция. Основная проблема при этом - людей нужно временно переселить в жилые помещения маневренного фонда. Такой опыт есть в Минске. В нескольких домах произвели перепланировку, расширение комнат, надстройку этажей. Но проект оказался дорогой - затраты почти равны стоимости нового жилья.
Третий вариант - экономкласса: реконструкция без расселения. В ее ходе к дому, где продолжают жить люди, пристраиваются новые этажи, ремонтируются инженерные коммуникации, утепляются балконы, стены, меняются окна. При этом предполагается, что затраты компенсируются за счет коммерческой продажи жилья в надстроенных этажах.
Если принять во внимание зарубежный опыт, то диапазон предлагаемых решений весьма широк - от мини-модернизации, предполагающей декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, до таких глубоких вариантов, как надстройка пятиэтажных домов до 9 - 10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек.
- Реконструкция хрущевок - это социальная задача, но бюджетных средств на реализацию таких проектов у города, как всегда, нет. Но он вполне мог бы заплатить "натурой": передачей мансардных помещений в собственность инвестора; путем целевого предоставления земельных участков под новое строительство на льготных условиях, - считает Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости. - На мой взгляд, капитальный ремонт хрущевок в Нижнем Новгороде необходимо начинать с центра города и прежде всего с его парадного фасада - набережной Федоровского. Найдется немало желающих купить квартиры в мансардных этажах с уникальными видами на Стрелку и заволжские дали.
Если же говорить о массовом сносе хрущевок, то с экономической точки зрения могут быть перспективны территории панельной застройки, приближенные к центру города, а именно нагорные микрорайоны - кварталы улиц Сусловой, Васюнина, Корнилова, Ивлиева, добавляет аналитик.
- Думаю, к пятиэтажкам нужно подходить дифференцированно, в зависимости от конструкции, возраста и степени износа зданий, - считает Николай Васильев, специалист строительной компании. - Дома, возведенные в самом начале эры массового строительства, имеют тонкие наружные стены из облегченных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Наверное, их лучше сносить, поскольку имеющиеся технологии не позволяют эти здания реконструировать. Иначе обстоит дело с домами, построенными по улучшенным проектам. Они имеют более удачные планировки и меньший износ капитальных конструкций. В данном случае рациональным подходом следует признать реконструкцию.
Что же касается срока службы хрущевок, то, по словам Вадима Воронкова, если они построены на совесть, особенно кирпичные, то могут спокойно простоять и 100 - 150 лет. Ничего с ними не будет, если их нормально эксплуатировать. Профессор привел пример. В центре Рима обнаружили несколько пятиэтажных домов, построенных во времена Римской республики: I век до нашей эры. Они стоят и по сей день. Так вот стропила этих зданий сделаны из ели. А ель терпеть не может влаги - быстро гниет. Это наглядный пример того, что дом, построенный на совесть, может стоять веками.

Ольга АБРАМОВА. Фото Александра ВОЛОЖАНИНА.

Кстати

Как сообщили "НН" специалисты департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации Нижнего Новгорода, на сегодняшний день понятие "хрущевская постройка" законодательно не закреплено. Ввиду неопределенности данной категории, мониторинг домов не представляется возможным. Нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными, а именно панельные дома относятся ко второй степени капитальности, срок службы которых более ста лет. И еще: на сегодняшний день программа по реконструкции или сносу панельных пятиэтажных домов в Нижнем Новгороде отсутствует.

Между тем

Нормативный срок эксплуатации панельных домов (хрущевок) - не менее 50 лет. Однако на практике такие дома могут прослужить значительно дольше. Соблюдение установленных норм и правил при строительстве, выполнение всех мероприятий технической эксплуатации, предупреждающих преждевременное старение несущих конструкций элементов зданий, может продлить срок службы жилых домов, сообщили "НН" в администрации Нижегородской области.

Цифры

Самый большой процент многоквартирных домов 1959 - 1985 гг. постройки от общего их количества - в Ленинском (53,01), Советском (52,9), и Московском (52,74) районах, а также на Автозаводе (52,48 процента). В целом по Нижнему Новгороду этот показатель - 44,18 процента. Из 9702 домов (таково их общее количество) 4286 штук постройки 1959 - 1985 годов, из которых 1822 - пятиэтажки. Самые старые пятиэтажки расположены в Нижегородском (1917), Автозаводском и Канавинском (1930) районах.
Строились в Горьком не только 5-этажные хрущевки, но и дома в 3, 4, 6, 7, 9 и 10 этажей, однако пятиэтажки доминируют - их 72 процента от общего числа домов данного типа. Особенно редко встречаются 7-этажные хрущевки - их на весь город только пять. Все они были построены в одном месте, на площади Горького, с 1961 по 1966 год.

Комментарий

Юрий ЩЕГОЛЕВ, директор департамента строительства администрации города Нижнего Новгорода:
- В ближайшие 3 - 5 лет проведение работ по переселению жителей хрущевок или реконструкции таких домов маловероятно. Ситуация может измениться, если у инвесторов-застройщиков возникнет интерес к таким территориям. В настоящее время первоочередной задачей является решение вопроса по переселению жителей из ветхого и аварийного жилого фонда.
Разработки в области массового жилищного строительства для людей со средним достатком в Нижнем Новгороде есть. Например, ООО ГК "Квартстрой-НН" (ООО "Квартстрой- Прайм") возводит жилые дома с квартирами экономкласса. Рядом застройщиков в городе строятся жилые дома с квартирами-студиями (ООО "Жилстрой-НН" - микрорайон "Юг" и микрорайон по ул. Бурнаковской, ООО "Вереск").

Мнение

- В Нижегородской области известны примеры, когда в хрущевке проведен комплексный капитальный ремонт по региональной адресной программе капремонта многоквартирных домов. Такие дома стали совершенно другими и внешне, и по энергетической эффективности. Поэтому я убежден, что хрущевки требуют индивидуального подхода, - считает Александр Рыжов, руководитель регионального центра общественного контроля в ЖКХ Нижегородской области. - В Германии тамошние аналоги хрущевок, построенные в ГДР, насколько мне известно, не сносили. Их только реконструировали. Аналогичный ремонт нам позволяет реализовывать новый закон Нижегородской области о капитальном ремонте многоквартирных домов. Жаль, что этот закон не был принят лет так десять назад. Теперь повысить темпы этой работы смогла бы финансовая помощь из федерального бюджета, и об этом также говорили некоторые участники на прошедшем в Нижнем Новгороде Всероссийском форуме ЖКХ.

А как у них?

Германия, столкнувшись после объединения с реалиями бывшей ГДР в виде кварталов панельных пятиэтажек, незамедлительно начала работы по изменению имиджа этих районов. В итоге немцы разрушили 350 тысяч квартир. Штефан Форстер, блестящий немецкий архитектор, специализирующийся на реконструкции пятиэтажек, предложил отойти от сноса и переделать пространство вокруг пятиэтажек и трансформировать их. Разработана быстрая технология реконструкции, которую назвали немецкой. При этом строители ремонтируют квартиру за один день, подъезд за неделю, весь дом за два месяца. Это удивительный пример рачительного отношения немцев к советскому наследию. Франция, Чехия, Финляндия, Дания, Швеция также активно занимались этой проблемой, найдя свои подходы к ее решению.