Во время необъявленной девальвации рубля - в первом - втором кварталах года - те, кто хотел приобрести жилье, вкладывали средства в недвижимость. Потом банки повысили ставки по ипотеке. А в результате потенциальные покупатели квартир начали осторожнее оценивать финансовые возможности, выжидая, что будет с рублем, как будут меняться цены на квадратные метры.

• Экономкласс доминирует

Повторяя прошлогодний сценарий, с января стоимость квадратного метра в новостройках города в среднем выросла на шесть процентов. Но подъем можно назвать "условным", поскольку он в целом не покрывает уровня инфляции, выдвигает тезис независимый аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева.
По ее словам, в сравнении с прошлым годом вдвое сократилась доля сданных в эксплуатацию новостроек, в которых есть нераскупленные квартиры: в сентябре таковых - со сроками сдачи до конца года - числилось только 12. В нынешнем году начато строительство на 13 объектах, 10 из которых являются новыми проектами: жилищные комплексы "Северный дворик", "Первомайский", "Красная поляна", "Дом с террасами", жилые дома на улицах Мельникова, Дружаева, Героя Давыдова, Победная, Вольская, Воровского в областном центре. Оставшиеся три объекта, по сути, стали продолжением, новыми очередями уже известных строительных площадок - ЖК "Зенит", "Белый город" и "Седьмое небо". При этом 60,5 процента строящегося сконцентрировано в нагорной части.
По количеству строительных площадок в лидерах Нижегородский район: в нем бизнес застолбил самые лакомые куски городской территории. Однако реально наибольшие объемы строительства аккумулированы в Приокском, Автозаводском, Московском и Канавинском районах, где ведется комплексная, а не точечная застройка.
В Нижнем Новгороде, как и по всей России, живут люди небольшого достатка, а потому большая часть новостроек, или 55 процентов, - это объекты экономкласса. Они раскиданы по всем районам города. Застройщик следит за социальным запросом: доля объектов экономсегмента с начала года увеличилась на пять процентов. Объекты элитного класса, естественно, сконцентрированы в центре Нижегородского района.
Средняя по городу цена предложения в сентябре составила 70 484 целковых за "квадрат", и на нее прежде всего повлияла стоимость квадратного метра в новостройках Нижегородского района.
Но средний уровень цен, как и средние показатели роста, - понятие достаточно условное: на некоторых успешных объектах рост цен за три квартала года составил от 12 до 20 процентов.

• "Квадрату" предписано расти

С начала года наибольшую прыть в росте цен демонстрировали одно- и двухкомнатные квартиры: шесть и пять процентов соответственно. Не изменилась стоимость многокомнатных (четыре и более) квартир.
Средняя цена "квадрата" в новостройках заречной части Нижнего Новгорода - 58 988 рублей: рост с начала года составил 5,6 процента. И между тем это на 24 процента ниже стоимости в новостройках нагорной части города - 77 757 целковых (рост с начала года - 7,9 процента). Активно дорожали новостройки Московского (на 8,9 процента), Нижегородского (8,6), Канавинского (8) и Ленинского (7,7) районов.
Для рынка недвижимости наступили не лучшие времена. Стагнация в экономике, геополитическая изоляция с некоторым временным отставанием, но непременно скажутся на ценовой ситуации, считает Ирина Солнцева. Снижение уровня доходов населения, рост ставок по ипотеке неизбежно приведут к падению платежеспособного спроса.

• Хрущевки - в рост

Нынешний год стал для рынка вторичной недвижимости годом перемен и проверок на прочность, продолжает Ирина Солнцева. Два фактора, которые заявили о себе еще в прошлом году, проявились нынче во всей полноте. Во-первых, активное развитие и расширение географии комплексной "микрорайонной" многоэтажной застройки в пределах Нижнего Новгорода. Во-вторых, стремительное развитие комплексной малоэтажной застройки в ближнем пригороде.
Такое бурное новое строительство значительно оттянуло покупательский спрос от вторичного рынка, сделало его более требовательно-избирательным и затормозило рост цен. К тому же и макроэкономическая, и внешнеполитическая ситуация не вселяют оптимизма, и многие нижегородцы предпочитают в отсутствие благоприятных прогнозов остановиться и переждать неспокойный период, хотя есть определенный процент тех, кто предпочитает вкладывать в недвижимость, опасаясь окончательного обесценивания рубля и неизбежного роста ипотечных ставок.
Соотношение объема предложений в зависимости от количества комнат остается стабильным на протяжении последних двух-трех лет: на рынке готового жилья преобладают одно-, двухкомнатные квартиры, составляющие 93,2 процента предложений, с преобладанием "двушек".
И территориальная структура вторичного рынка не изменилась: в заречной части города сосредоточено 61,4 процента предложений с традиционным лидированием Автозаводского района, на который приходится почти четверть предложений о продаже квартир.
Почти половину предложений составляют квартиры современного и улучшенного типа. Треть от общего числа предложений - это квартиры в типовых домах первых массовых серий (хрущевки - 18,2 процента и брежневки - 11,4). Доля элитных квартир и повышенной комфортности на рынке готового жилья Нижнего Новгорода - 6,8 процента.
Самые дорогие и просторные квартиры расположены в Нижегородском районе, самые дешевые и маленькие - в Канавинском и Автозаводском.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в конце сентября года составила 70 609 целковых. В третьем квартале рост цен составил 1,7 процента. По сравнению с началом года средняя стоимость "квадрата" поднялась в среднем на 5,4 процента. Сравните с прошлым годом, когда рост цен составил 3,1 процента.
В предлагаемых стандартных квартирах традиционна устойчивая закономерность: средняя стоимость "квадрата" выше в однокомнатных квартирах и ниже в двух-, трехкомнатных. В этом году наибольшую положительную динамику демонстрировали "однушки" (+9,2 процента) и многокомнатные апартаменты (+9 процентов). Небольшое снижение среднего уровня цен произошло в четырехкомнатных квартирах (минус 0,5 процента). Стоимость квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах практически сравнялась и росла почти одинаково (+5,5 - 5,9 процента).
Средняя стоимость квадратного метра в заречной части города - 62 487 рублей, что на 21,4 процента ниже средних показателей по нагорной части города и на 11,5 процента ниже среднегородской стоимости.
По итогам трех кварталов быстрее прочих скакнули цены на хрущевки (+8,5 процента) и брежневки (+6,2). Квартиры улучшенной планировки выросли в цене по сравнению с началом года на 5,1 процента. И совсем неожиданно меньше чем на процент упала стоимость на элитные квартиры!
Средняя стоимость квадратного метра улучшенных квартир на четверть ниже стоимости элитных квартир и на 33,7 процента выше стоимости народной стройки.
В целом ценовая ситуация на вторичном рынке недвижимости повторяет сценарий прошлого года - очень медленный, не покрывающий инфляции рост цен. Спрос на жилье замедлился из-за замедления экономики и внешнего негатива: рынок жилья застыл. Разбудит ли его сезон осенней деловой активности?
Елена КУЛЬЧИЦКАЯ. Фото atrua.ru. Коллаж Елены СЛАВИНОЙ.

• Справка "НН"

За восемь месяцев этого года объем ввода жилья в регионе составил 718 тысяч кв. м, или 128 процентов к восьми месяцам прошлого года. К 2018 году планируется довести объем ежегодно вводимого жилья до 2,8 миллиона квадратных метров.

• Мнение

Владимир ЯКОВЛЕВ, президент Российского союза строителей:
- По объемам инвестиций в строительство жилья регион вошел в первую российскую десятку с показателем 70 миллиардов рублей. За короткое время область удвоила объемы ввода жилья.