С активным развитием рынка новостроек рынок вторичной недвижимости впадает в стагнацию. В качестве источника сохранения денег люди все чаще рассматривают новостройки. Из-за геополитического негатива и замедления экономики цены на старое жилье и вовсе могут снизиться.

"В интерьере" спроса

Изучая реакцию покупателя на объекты, агентство недвижимости "Приволжье" воссоздает портрет клиента по всем сегментам рынка. В том числе и приобретателя квартир экономкласса, доля которого сейчас составляет более 70 процентов. Это позволяет спрогнозировать изменение спроса. Как складывался нынешний год, если рассматривать его под призмой изменений настроений заказчика квадратных метров?
- В начале года продажи рынка недвижимости увеличивались вместе с ростом геополитической напряженности и ослаблением рубля: с начала года курс доллара по отношению к нему вырос более чем на 28 процентов - с 32 рублей до 41 рубля, - отталкивается от базисных основ директор АН "Приволжье" Елена Титова. - На активность спроса повлиял продолжающийся отзыв лицензий у ряда банков. Неопределенность заставила людей искать более надежные способы вложения и сохранения денег. Начало года для многих строительных компаний было триумфальным: с января по март продажи в некоторых проектах выросли до 30 процентов!
Раньше за скачком продаж следовал рост цен. Но в этой ситуации первые четыре месяца рублевые цены "за квадрат" увеличились всего на четыре - пять процентов из-за ограниченной платежеспособности населения. И скорее всего его состоятельность в ближайшие годы не вырастет...

В ожидании непростых времен

Во втором квартале интерес к покупке жилья снизился - спрос стабилизировался, говорят застройщики.
- Осень - сезон деловой активности - традиционно внес оживление. Однако далее серьезного роста активности покупателей не предвидится, скорее всего она останется на прежнем уровне, - подчеркивает Елена Титова.
- Реально нуждающиеся в улучшении жилья покупатели, а также те, кто хотел вложить средства в недвижимость, сделали приобретения в первом и втором квартале, - перечисляет обозначившиеся тенденции директор АН "Приволжье". - Не способствует росту числа покупок и повышение стоимости ипотеки в пределах процента. Из-за замедления экономики и внешнего негатива клиенты стали осторожнее оценивать свои финансовые возможности.
Наступил момент выжидания более стабильной ситуации.

Фактор рынка

Прекрасное чувство убежденности - все будет хорошо! - станет главным стимулом притока денег на рынок недвижимости.
- Рост номинальной стоимости предложений на рынке "вторички" в этом году можно прогнозировать в районе трех-четырех процента. Они растут несколько "по инерции". Фактические цены сделок могут упасть, размышляет Елена Титова. Таким образом, те, кто затягивает с продажей устаревшей квартиры, должны поторопиться - в будущем процесс продажи может сильно затянуться, да и цена упадет.
Рост их на первичном жилье соизмерим с ростом инфляции: по данным Росстата, в годовом выражении по состоянию на середину октября она выросла до 8,2 процента.
Дальнейшие прогнозы можно строить, только отслеживая общее поведение российской экономики и финансового благополучия жителей региона: график развития рынка недвижимости повторяет график деловой активности, но с определенным отставанием от него.
Рассмотрим два сценария.
Оптимистический. Консервация роста цен на уровне инфляции или с небольшим превышением ее, при условии сохранения относительно постоянного спроса и покупательской способности граждан, лояльных ипотечных ставок, et cetera.
Пессимистический. До нового года цены останутся на прежнем уровне. Но со следующего года они "просядут" на прогнозируемые 10 - 15 процентов подобно тому, как это случилось в кризис 2008 - 2009-го. Но, рано или поздно, вернутся обратно.
Какую цепную реакцию это вызовет?
Существенно повысятся риски банков, которые они захотят переложить на заемщика. Почему?
- Во-первых, возможно падение стоимости залога. Если залоговая цена составляет более 80 процентов от "докризисной" стоимости квартиры, то при уменьшении этой стоимости появляется необходимость снижения размера кредита, - рассуждает директор АН "Приволжье". - Некоторые банки в предыдущие кризисные времена предлагали заемщикам досрочно погасить часть кредита или увеличить залог за счет другого имущества (например, машины). Безусловно, не все оказываются к этому готовы. Во-вторых, неуверенность в платежеспособности заемщика приведет к ужесточению условий выдачи кредита.

Балансируя между обстоятельствами

С учетом всех факторов вырисовывается оптимальная стратегия для покупателей в неспокойные времена:
Сумма ипотечного кредита не должна составлять более половины суммы покупки.
Ежемесячный платеж должен быть сравним с арендным платежом за аналогичную квартиру.
Ипотечный кредит следует брать в той же валюте, в которой заемщик получает доход.
Не лишним будет позаботиться о "подушке безопасности" из трех-шести платежей на случай форс-мажора: потери работы или других неприятных ситуаций.
- Для получения оптимальных условий по ставкам вхождение в ипотеку должно случиться до кризиса, - советует директор АН "Приволжье" Елена Титова. - Для особо осторожных и богатых подойдет совет: сберегать деньги в валюте, чтобы затем, когда наступит наиболее благоприятная ситуация, вложить их в квадратные метры.
Покупателям на рынке новостроек следует приобретать квартиры только у надежных застройщиков, заранее произведя полный анализ финансового благополучия застройщика, наличия коммуникаций, разрешительной документации.
Предупрежден - значит вооружен!

Елена КУЛЬЧИЦКАЯ. 

Справка "НН"

По полученным недавно не самым веселым данным Росстата, отмечено падение реальных - с учетом инфляции - зарплат. Кстати, последний раз они падали в ноябре 2009-го...
Реальные зарплаты к сентябрю прошлого года пока сократились только на процент. Помимо скачка инфляции основным фактором падения стала остановка роста номинальных зарплат, а в некоторых рыночных секторах - и их сокращение.
Проект бюджета на будущий год предполагает приостановку майского указа президента по зарплатам бюджетного сектора: они будут индексированы на уровень прогнозируемой инфляции - на 5,5 процента - примерно вдвое ниже прежнего плана: в реальном выражении их рост будет нулевым.

Кстати

По данным Нижегородстата, средняя стоимость жилья на вторичном рынке региона в третьем квартале составила почти 64 тысячи рублей за квадратный метр. А на тот же период прошлого года стоимость жилья на вторичном рынке составила 60,1 тысячи: по сравнению с III кварталом прошлого года средняя цена за "квадрат" вторичного жилья выросла на 3,8 тысячи.
Средняя цена метра общей площади жилья на "первичке" в III квартале потянула на 58,3 тысячи рублей (год назад она составляла 55,1 тысячи целковых).
По данным того же ведомства, фактическая стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых домов квартирного типа, введенных в январе - сентябре, в среднем по области стоит 40,5 тысячи рублей (в январе - сентябре прошлого года - 34,2 тысячи). В сельской местности она ниже средней по области - 23,3 тысячи целковых, а в городах и поселках городского типа немного выше - 41,1 тысячи.
По итогам прошлого года цены на жилье в нашем регионе стали самыми высокими в ПФО: тогда средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке колебалась у 53,2 тысячи, а на вторичном - 60,9 тысячи. В прошлом году регион занял 9-е место в ПФО и 35-е в России по количеству введенного жилья на тысячу населения. Объем строительных работ увеличился на два процента, составив 142,6 миллиарда рублей в денежном эквиваленте.

Между тем

За январь - сентябрь этого года предприятиями и организациями всех форм собственности, индивидуальными предпринимателями и населением области построено 867,4 тысячи квадратных метров жилья, что на 22 процента больше, чем в прошлом году.
Около половины всего зарегистрированного жилья (47,6 процента) построено в Нижнем Новгороде - 413 тысяч квадратных метров, что в 1,6 раза больше, чем за девять месяцев прошлого года. В рублевом эквиваленте объем строительных работ в январе - сентябре достиг 103,2 миллиарда рублей, что на 0,4 процента больше, чем за тот же период прошлого года.