Те, кто покупает и продает сегодня жилье, предпочитают сто раз отмерить и только потом уже действовать. Тем не менее рынок, зависший на все лето, пришел в движение. Продавцы «вторички» поняли, что не выгадают, и начали снижать цену, а «первичка» небывало подешевела из-за господдержки.  Покупатель снова стал диктовать цены. Но новые условия и возможности, о которых говорят специалисты-риелторы и банкиры, подходят далеко не всем.

На зарплату не надейся

С 1 октября в России вступил в силу новый закон, резко ограничивающий число компаний, которые могут страховать  гражданскую ответственность  застройщиков.  Центробанк ввел дополнительные условия, по которым у страховщика должно быть не менее миллиарда рублей собственных средств, а также уставной капитал  как минимум в 120 миллионов рублей. Сразу же отпали от рассмотрения некоторые  компании, работавшие с новостройками. Ну а люди, мечтавшие о квартирах в новых домах,  начинают  раздумывать: в Росреестре  не регистрируют недвижимость, которая не подкреплена  страховым полисом застройщика. Что это значит?

Цена страховых полисов для строительных фирм поднялась, что может отпугнуть  покупателя, ведь стоимость полиса в конце концов  переложат на него.

Риелторы советуют  не медлить с заключением договоров, пока цены стабильны. При этом предупреждают, что в ход должны пойти договоры бронирования, но не  предварительных, а долевого участия.

А поскольку рынок нового жилья  всегда связан с рынком «вторички», то  идет понижение.

Доступна ли ипотека в кризис? В октябре известная консалтинговая компания «ФинЭкспертиза» провела  исследование. В ходе него выяснилось, что в Нижегородской области пока что весьма недоступные для простого покупателя квартиры. Подсчитали, сколько  квадратных метров жилья можно купить на среднюю зарплату в различных городах страны. Оказалась, даже квадратного метра не получается: в дорогой Москве - 0,39 квадратного метра,   в Приморском крае и Нижегородской области – 0,42 квадратного метра.

Риелторы говорят о востребованности однокомнатных и двухкомнатных квартир стоимостью от миллиона до полутора миллионов рублей. Дорогие квартиры сегодня продаются плохо.  Ольга Бердюгина из агентства недвижимости «Золотой ключик» отмечает, что, несмотря на это,  можно  говорить о реальном  снижении цены. Потенциальные продавцы задерживают продажу своих квартир, а те, кто вынужден ее реализовать (нужны деньги или грозит срочный переезд), осуществляют сделки. Уровень  снижения цен таков, что в Нижегородском районе областного центра цена опускается ниже 50 тысяч за квадратный метр, чего  не было с 2008 года. Тридцатипроцентное снижение цен на жилье фиксируется по всему Нижнему Новгороду. 

Львиная доля продаж происходила всегда с помощью кредитов,  так как у населения уровень доходов продолжает снижаться.

- На сегодня всего 20 процентов  сделок при покупке жилья совершается с помощью кредитов, которые берет население, - говорит  Ольга Бердюгина. - Но компании, предлагающие сейчас ипотеку, стараются избирательно подходить ко всему, что касается документооборота. Основная масса  людей при получении взноса сразу включает в него продажу своего объекта. Банки  рекомендуют собрать полный пакет документов, чтобы покупатель  мог совершить сделку в кратчайшие сроки.

Ипотека затягивает в яму

Ипотеку на строящееся жилье стали брать охотнее после начала программы господдержки, снижения кредитной ставки на новостройки. И все же платить ипотеку сегодня могут не все, число тех, кто берет кредит и не спешит отдавать, влезая в долговую яму, не уменьшается.

Специалисты  настойчиво советуют просчитать все возможности очень внимательно и даже могут отговаривать от сделки самонадеянного покупателя. Прислушайтесь, потому что предстоящие суды и реструктуризация так или иначе не освободят от необходимости выплачивать долг. Директор юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова рассказывает, что начиная с конца прошлого года  у  клиента, как правило,  три основных вопроса: почему он должен регулярно платить, может ли  не платить в срок  и что ему за это будет, если не заплатить?

 В прошлом году начались  скачки в курсе валют, в связи с чем у разбитого корыта оказались  не только те, кто имел  валютные кредиты (с этим отдельная история), но и те, кто брал  рублевые. Список банков, потерявших лицензии, обширен,  и это также  внесло сумятицу в умы заемщиков.  Половина должников  по кредитам – это те, кто не смог выплатить так называемое «тело» ипотеки. 

 Много было законодательных инициатив, направленных на помощь населению, покупающему жилье. Шла речь о поддержке тех, кто брал валютные кредиты, но положительных решений еще нет. Истина оказывается на стороне банка: гражданин обязан нести все взятые на себя  последствия и риски. Была принята программа господдержки для вновь берущих кредиты, для тех, кто попадает в трудную жизненную ситуацию. Основным критерием для таких категорий граждан являлось  падение совокупного дохода семьи более чем на 30 процентов  с января 2015 года. Установлены критерии по размеру дохода, который получает гражданин.  Получается, что если  совокупный доход на одного члена семьи более 50 тысяч рублей, то попасть в программу помощи не удается. Имеются и ограничения   в отношении размера помещения. Когда начали учитывать все рамки и границы, большая  часть заемщиков автоматически вылетела из этой программы. Субсидия также оказалась очень небольшой и практически игра не стоит свеч.

Специалисты утверждают, что  по факту программа не работает, да и заканчивается она уже  в марте 2016 года.

 Реструктуризация долга – снижение процентной ставки либо предоставление кредитных каникул,  перевод кредита в рублевый с выплатой заемщику субсидии до 200 тысяч рублей не освобождают от ответственности.

Есть страховки, пренебрегать которыми не стоит. Банки  страхуют утрату собственности, потерю самого объекта и  жизни и здоровья.  Некоторые банки практикуют  страхование от утраты заработка, доказать, что вас сократили, вы стоите на бирже, ищете работу,  достаточно легко. Утраченный за  три месяца  заработок  может быть страховым случаем, и какой-то период компенсируются  ежемесячные платежи. Страховка обходится в пределах до 10 тысяч рублей в год.

 Ждать и догонять

Нужно ли ждать лучших времен? Многие советуют воспользоваться снижением цен на рынке жилья  и поспешить. Свое мнение у Ирины Дмитриевой,  начальника отдела продаж ипотечных кредитов одного из крупнейших нижегородских банков:

- Нижний Новгород повторяет ситуацию всех крупных городов, таких как  Пермь и Казань. Тем, кому важно сейчас решить квартирный вопрос, нужно очень внимательно заняться  документацией. Большинство из тех продавцов на вторичном рынке, кто  может подождать, не рвется в бой. Но господдержка дала дополнительный вдох ипотеке. Квартиры на первичном и вторичном  рынке подходят к некой единой точке цены. Стабильности ждать вечно невозможно. Если подводить итог сказанному, ипотека не замрет, мы идем по пути развития европейских стран, это необходимый инструмент, воспользоваться ей вы всегда сможете. Надо задуматься, где действительно вам  хочется жить, и тогда вы поймете, как действовать. Решение каждый принимает сам.

- Сниженная ставка ипотеки  в течение последних месяцев давала возможность многим заемщикам подумать о  квартирах классом выше, чем предполагалось вначале, - говорит директор представительства  банка «ДельтаКредит» в областном центре Анна Пантелеева. - Но на  первичном рынке купить жилье удается все же не всем желающим. Первый взнос, как правило, делается  за счет своей квартиры, и если  она  продавалась раньше быстрее, за  месяц-два, то сейчас срок возрос  до полугода. Банки поступают гибко и предлагают разные способы, как выйти из затруднения. Например, есть банковский продукт, который называется «переезд». Предлагается заложить квартиру, и  от полной ее стоимости кредитоваться. Заложить на два года квартиру и одним платежом потом погасить многим  выгодно: за   время залога можно там продолжать  жить или сдавать ее в аренду, получая деньги для  выплаты кредита.

 Есть инструменты, которые помогают расшевелить  «вторичку», как считают риелторы. Вторичный рынок сегодня рассматривают 75 процентов  покупателей, а медлят в основном продавцы.  Некоторые банки назначают пониженные ставки, предлагая  к ежемесячным платежам по пониженным процентам дополнительный единоразовый платеж. График платежей, таким образом, меняется – чем ниже ставка, тем выгоднее покупателю. А  переплата за счет процентов за весь период ипотеки  может стать  меньше.

Материнский капитал в качестве первого взноса  уже показал себя как  хорошее подспорье для тех, кто хочет улучшить жилищные условия. А еще  можно использовать налоговый вычет с процентов,  направляя деньги  на досрочное погашение ипотеки.

Становиться грамотнее, изучать  все возможности, тщательно штудировать  документы, советуясь со специалистами,  в сегодняшней экономической ситуации  - важное  условие продажи и покупки жилья.

Вера ЧЕБОТАРЕВА.

 Кстати

Примерные цены жилых  «квадратов» по районам Нижнего Новгорода в ноябре 2015 года (по оценкам консультантов «НН»):

Вторичный рынок: от 50 до 70 тысяч рублей в заречной части города, от 60 до 80 тысяч рублей  в нагорной части.

Самые дорогие квартиры в Нижегородском районе и центре Советского (до Ванеевского моста). Самые дешевые – в Сормове, на Сортировке, в районе Стригино, части Приокского района.

Первичный рынок находится в пределах от 52 - 55 до 70 тысяч рублей (причем в некоторых строящихся комплексах на границе города низкая цена даже с отделкой).

Наши консультации

Как не попасть впросак, решая квартирный вопрос, консультирует адвокат, кандидат юридических наук Мария СМЕКУН:

- Зачастую граждане обращаются к адвокату для оказания юридических  услуг в сопровождении сделки по купле-продаже. Адвокат осуществляет правовой анализ документов на покупаемую недвижимость, проверяет «чистоту» объекта недвижимости, готовит или дает правовой анализ договора купли-продажи и акта приема-передачи, защищая интересы покупателя. Он может сопровождать регистрацию сделки купли-продажи в Росреестре. Что делать, если вы усомнились в сделке?

Первое. Необходимо проверять «чистоту» приобретаемого объекта недвижимости (в случае, если до вас кто-нибудь уже был владельцем). Если, например, вы намерены взять в аренду (внаем) на длительный срок квартиру или офисное помещение, то было бы не лишним узнать о  собственнике помещения, чтобы не попасть в руки к мошенникам.

В случае с покупкой квартиры, дома или нежилого помещения целесообразно проверить, кто является собственником, не находится ли помещение под арестом, не имеются ли на него  права третьих лиц, например, у банка по договору залога и пр.

Сделать это можно самостоятельно и без обращения к риелтору, юристу или адвокату. Вам необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно - ЕГРП) на объект недвижимости либо путем подачи личного заявления в любой территориальный офис Россреестра города, Нижегородской области, либо электронно через Интернет. 

Для электронного обращения следует воспользоваться интернет-ресурсом «Портал государственных услуг Российской Федерации» и пройти по ссылке: https://www.gosuslugi.ru/. Далее выбрать ведомство «Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии», затем услугу «Получение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме» и пройти по предложенной ссылке (синего цвета). После этого вы попадете на страницу сайта http://rosreestr.ru/... , где надо  заполнить онлайн-заявление и указать адрес объекта недвижимости. После оплаты услуги (около 200 рублей) вы получите выписку (в среднем в течение нескольких часов) о наличии либо отсутствии «свежих» сведений об арестах, обременениях и правах третьих лиц на объект недвижимости.

Второе. Рекомендуется запрашивать выписку из финансового лицевого счета на квартиру или домовую книгу на дом. Вы увидите, сколько человек зарегистрировано в квартире, имеются ли временно отсутствующие жильцы. Временное отсутствие жильца может быть вызвано обстоятельствами: службой в вооруженных силах, отбыванием уголовного наказания в колонии и пр. Желательно затребовать документальное подтверждение на временно отсутствующего жильца с указанием причины отсутствия, а также нотариальное согласие временно отсутствующего на продажу объекта.