Строить доступное и комфортное жилье: сколько раз мы слышали эти слова с высоких трибун от руководителей всех рангов, но улучшение жилищных условий для многих россиян, в том числе и нижегородцев, остается несбыточной мечтой. Что же мешает сделать доступное жилье действительно доступным?

Гайки закручиваются

Два года действует Федеральный закон (№ 214) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", сами строители называют его законом о защите обманутых дольщиков. В соответствии с этим документом все застройщики обязаны страховать ответственность перед гражданами, которые вносят свои деньги в строительство нового жилья. А привлекать финансирование любая строительная фирма по этому же закону может исключительно на основании договора долевого участия.
Таким образом, сегодня государство пытается защитить права граждан, принимающих участие в строительстве жилья. Их участие при этом определяется долей финансирования до 80 процентов. И лишь отдельные строительные фирмы, обладающие большим объемом оборотных средств, могут не привлекать средства физических лиц или привлекать в минимальном количестве. Как правило, средства дольщиков используются уже при выполнении так называемого "нулевого цикла" будущей многоэтажки. И далее жилищное строительство в России немыслимо без средств дольщиков. Потому законодательство и обязывает застройщика сначала заключить договор страхования или получить поручительство банка, затем зарегистрировать объект недвижимости в Управлении Росреестра и только потом заключить договор участия в долевом строительстве со всеми желающими.
С 1 октября текущего года поправками к закону ужесточаются требования и к компаниям, занимающимся страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками. С этого времени список страховщиков, которые имеют право страховать гражданскую ответственность застройщиков, определяется Центробанком. Попасть в него могут только те страховщики, которые имеют лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, а также обладающие собственными средствами в размере не менее 1 миллиарда рублей. Но почему благие намерения государства обернулись проблемами для застройщиков?

Дверь страхования захлопнулась?

По информации президента ассоциации "Объединение нижегородских строителей" Дмитрия Кузина, зарегистрированных договоров долевого участия в Управлении Росреестра в октябре-ноябре не оказалось.
- Два года назад в страхование пришло большое количество компаний, которые быстро исчерпали свои возможности и выпали из списка Центробанка. Они не потеряли лицензию, их страховки действуют, - подчеркивает Дмитрий Викторович. - Но принятие этого закона, видимо, не учитывало развитие рынка жилищного строительства. Простая арифметика: в стране ежегодно строится 60 миллионов квадратных метров жилья, умножаем эту цифру на среднюю цену одного квадрата в 50 тысяч рублей и получаем объем рынка - три триллиона рублей. К концу стройки посредством долевого строительства продается все жилье. Это значит, что надо иметь возможности для страхования договоров долевого участия в объеме три триллиона рублей. Но возможности страховых компаний в десятки раз меньше.
Банки в этот бизнес не пошли, причем непонятно, почему. Многие застройщики кредитуются в банках. По некоторым объектам банки участвуют в жилищном строительстве на 20, 30, а то и на все 50 процентов. По идее если банк доверяет деньги застройщику, то почему же за него не поручиться, все же под контролем банка, в том числе и целевое использование средств. Этот продукт - банковское поручительство - не развивается в нашей стране, считает Дмитрий Кузин. И складывается ситуация, что всем застройщикам одна дорога - в общество взаимного страхования.
- Сегодня, когда ужесточилось законодательство, когда в списке Центробанка осталось только 20 страховых компаний, застройщики мечутся, делают попытки вступления в ОВС, которое может иметь количество участников не более 500. Только в Нижегородской области около 100 крупных и средних застройщиков, а ОВС по закону одно на всю Россию, - говорит Дмитрий Викторович.

Регулятор наблюдает

В ноябре в Нижнем Новгороде в рамках делового форума "Строить и жить: новый опыт, новое качество" участники круглого стола приняли предложения по изменению законодательства и направили их в соответствующие органы власти. Не так давно уже в Москве состоялась окружная конференция членов Национального объединения строителей по Приволжскому федеральному округу. В ней участвовали 27 из 28 саморегулируемых организаций, зарегистрированных на территории округа.
По словам участников форума, правительство пока не вмешивается в ситуацию, изучает тему, наблюдает, какое количество застройщиков найдет возможности по страхованию. Какие выходы предлагают сами строители? А они предлагают, например, исключить обязанность страхования ответственности для застройщиков, которые соответствуют установленным нормативам финансовой устойчивости. Или создать по одному обществу взаимного страхования застройщиков в каждом федеральном округе. Главное при разрешении этой проблемы - не снизить степень защищенности дольщиков в случаях затягивания строительства или его прекращения.

Эксперименты "по живому"

Сложная экономическая ситуация в стране, нехватка собственных оборотных средств у застройщиков да плюс еще резкое снижение по разным причинам продаж на первичном рынке жилья привели к падению темпов самого строительства. Отодвигаются сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Также несложно предположить, что новые расходы, бремя которых вынуждены нести строители, будут включены в стоимость квадратного метра, за который в конечном счете платит потребитель.
Вице-президент Российской гильдии риелторов, директор агентства Александр Жилевский уверен, что подобные "эксперименты" следовало бы проводить как пилотные проекты в отдельных регионах, а затем уже, после работы над ошибками, транслировать на весь российский строительный комплекс.
Он также подтвердил факт отсутствия продаж по договорам долевого участия в октябре. Общество взаимного страхования, куда направились застройщики после отказов страховых компаний, тоже имеет свою сторону: его участники несут субсидиарную ответственность по долгам. Всем известна ситуация в ГК "СУ - 155", незавершенные объекты жилищного строительства которой разбросаны по многим регионам, в том числе есть и в Нижегородской области. Если бы этот застройщик был бы членом ОВС, то у других участников-застройщиков вряд ли хватило материальных ресурсов достроить и ввести в эксплуатацию замороженные объекты недвижимости.
По мнению профессора ННГАСУ Сергея Норенкова, в экономике страны сложилась ситуация, когда следует вести жесткую государственную политику и в строительной сфере, и в банковской, а не ждать, когда "рынок сам отрегулирует процессы". Сергей Владимирович считает, что программа "Жилье для российской семьи", в рамках которой застройщики продают квадратные метры по цене в 35 тысяч рублей, а государственное предприятие "Агентство ипотечного жилищного кредитования" обеспечивает более низкую процентную ставку по ипотечным кредитам, - первое проявление этой твердой политики.
Кстати, это действительно хорошая новость - реализация государственной программы. Такая фиксированная цена в определенной степени делает квадратные метры доступными. О комфортности пока говорить трудно, так как основные объемы жилищного строительства ведутся за городской чертой, что в условиях современной дорожной сети аукнется транспортными проблемами.
Строительные организации, как и все мы, потенциальные новоселы, находятся в ожидании позитивных перемен на рынке доступного и комфортного жилья.

Ольга РАДОСТИНА. Фото Александра ВОЛОЖАНИНА.

Кстати

Продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры долевого участия застройщик может только после обеспечения исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства, то есть после заключения договора страхования. Механизм защиты дольщиков реализуется тремя способами. Первый - это договор поручительства банка с застройщиком. Второй и третий - заключение договора о страховании гражданской ответственности застройщика с Обществом взаимного страхования или страховой компанией.

Между тем

Нижегородская область заняла 70-е место из 82 российских регионов в рейтинге доступности покупки жилья в ипотеку, говорится в исследовании, проведенном РИА "Рейтинг". Согласно его результатам, в Нижегородском регионе лишь 9,4 процента семей могут позволить себе приобрести жилье в ипотеку. При этом в 2013 году доля таких домохозяйств составляла 10,6 процента.
В исследовании также приводятся данные по разным составам семей. Купить жилье с привлечением ипотечного кредита имеют возможность 5,6 процента одиноких работающих нижегородцев; 20,5 процента семей, где работают оба супруга; 15 процентов семей, где двое работают и содержат ребенка.