Убедившись в тщетности своих попыток накопить на квартиру, вы решили взять ипотечный кредит. Но может статься, что вам его не дадут. Банкиры - люди крайне осторожные, и если выдача вам кредита покажется им рискованной операцией, то улучшение своих жилищных условий придется отложить до лучших времен.
Факторы риска
Какие же факторы принимают во внимание кредитные инспекторы, принимая решение о выдаче ипотечного кредита? Во-первых, уровень доходов заемщика. Средний уровень оплаты труда в Нижегородской области - около 13 тысяч рублей. С такими деньгами на вторичном рынке недвижимости делать нечего, поэтому будем исходить из совокупного семейного дохода, который нам озвучили как минимальный представители риелторских агентств и коммерческих банков. Это примерно 61 000 - 66 000 рублей в месяц. С таким доходом можно рассчитывать на кредит в 1,95 - 2,2 млн. рублей, а если у заемщика есть иждивенцы, то максимум на 1,7 млн. рублей. Чтобы купить квартиру стоимостью 3,4 млн. рублей с 10-процентным первым взносом, придется выплачивать примерно 29,2 тыс. рублей ежемесячно в течение 20 лет.
С совокупным семейным доходом 35 тысяч рублей в месяц, утверждает главный инспектор управления кредитования частных клиентов Волго-Вятского банка Сбербанка России Галина Васильева, тоже можно взять ипотечный кредит. Вот только купить на него можно разве что домик в деревне. Причем очень далеко от Нижнего Новгорода.
По словам заместителя управляющего нижегородским филиалом АКБ "Абсолют Банк" Галины Умилиной, на кредит могут не рассчитывать "летуны", то есть те, кто часто меняет место работы, а также граждане без профессионального образования и постоянного дохода.
Имеются и возрастные ограничения. Большинство банковских организаций требуют, чтобы возраст заемщика был не менее 21 года и не более 55 - 60 лет на дату обращения за кредитом. В некоторых банках требование к минимальному возрасту заемщика увеличено до 25 лет, а к максимальному - до 75 лет.
Многие банки, осуществляющие ипотечное кредитование, выдвигают к заемщикам еще одно требование - необходимо иметь регистрацию в Нижнем Новгороде. Так что если вы зарабатываете большие деньги, но прописаны, например, в Магадане, придется долго искать кредитное учреждение, лояльно относящееся к иногородним клиентам.
Обычно список документов для рассмотрения заявления на кредит стандартный в большинстве банков. В последнее время он заметно сократился и упростился. Теперь список включает в себя документы, собрать которые несложно для заемщика: копии паспорта, документа об образовании, трудовой книжки, документов о семейном положении, подтверждение доходов, заявление на кредит. В отдельных случаях некоторые банки запрашивают поручительство физических или юридических лиц, другие документы.
Не попади в историю
В последние годы все большее количество коммерческих банков начинают использовать еще одно "сито" для отсеивания заемщиков, которые могут не вернуть кредит или вернуть его с задержкой. Речь идет о бюро кредитных историй (БКИ). Этот новый для России инструмент широко используется в мировой практике кредитования. Ведь банкам необходимо понимать, как клиент раньше расплачивался по ссудам, были ли у него просрочки и так далее. Для клиента наличие положительной информации о нем в бюро кредитных историй - это дополнительный плюс. Ведь если заемщик уже ранее пользовался кредитами и к нему не было претензий, то это подтверждает факт высокой финансовой дисциплины клиента.
Отсутствие кредитной истории у клиента не является минусом при подаче им заявки в банк, а вот наличие негативной информации вполне может явиться основанием для отказа в предоставлении кредитов. Именно поэтому некоторые заемщики, как утверждает начальник отдела развития ипотечного кредитования банка "Хоум Кредит" в Нижнем Новгороде Олег Дегтяренко, скрывают свою неблаговидную кредитную историю.
В соответствии с федеральным законодательством на передачу информации о заемщике в бюро кредитных историй требуется его согласие. Против воли заемщика информация о нем не может быть передана в БКИ.
В России уже существует несколько БКИ. Это коммерческие организации, которые осуществляют сбор, хранение и представление информации о кредитной истории физических и юридических лиц. Законом предусмотрено обязательное требование по конфиденциальности информации о заемщике и установлен перечень лиц, которым можно представлять данные сведения (сам заемщик, запрашивающий информацию по своей кредитной истории, банки-кредиторы, в которые заемщики подают заявки на кредит). БКИ хранит кредитные истории в течение 15 лет с момента последнего изменения информации об обязательствах заемщика, содержащейся в кредитной истории.

Где найдешь, где потеряешь
Преимущества и недостатки покупки жилья в кредит
Ипотечное кредитование, как любое явление нашей жизни, имеет как сильные стороны, так и слабые. При внимательном рассмотрении первых насчитывается больше, чем вторых.
К числу преимуществ ипотеки можно отнести:
1. Нет необходимости копить деньги для покупки недвижимости. Ведь накопления теряют покупательную способность вместе с инфляцией. Взяв ипотечный кредит, вы сразу же становитесь собственником квартиры и погашаете задолженность каждый месяц равными платежами.
2. Ежемесячный платеж по кредиту расти не будет, так как он рассчитывается исходя из стоимости покупаемого жилья на сегодняшний день. Заемщики, взявшие ипотечные кредиты и купившие квартиры по ценам 2004 - 2005 гг., сейчас в очень выгодной ситуации - их квартиры значительно выросли в цене, а ежемесячный платеж по-прежнему неизменен (как правило, не превышает 370 - 7300 рублей).
3. Покупая недвижимость с помощью ипотечного кредита, вы получаете в банке консультации по финансовым и юридическим вопросам.
4. Приобретая недвижимость на кредитные средства, заемщик вправе воспользоваться налоговым вычетом не только на сумму до 1 млн руб. (в части стоимости квартиры), но и по всем уплаченным процентам по кредиту.
5. Потребительский ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости позволяет заемщику использовать его на ремонт и благоустройство жилья.
Среди минусов ипотеки можно назвать необходимость в высоком уровне информированности заемщика об ипотечном кредитовании по сравнению с обычной покупкой квартиры, а также требование иметь "белую" зарплату. Необходимость возвращать кредит, да еще и с процентами, с точки зрения заемщика, тоже может считаться недостатком. Как говорится, чужие деньги берешь на время, а свои отдаешь навсегда. Но кредит - это не субсидия. В случае невозврата задолженности банк имеет право забрать себе залог, то есть купленную на кредит квартиру. Поэтому надо всегда считать дополнительные расходы, которые возникают при покупке квартиры с помощью кредита (страхование, оценка).

Чем быстрее, тем лучше
Брать надо, пока дают
Брать или не брать? Этот воистину гамлетовский вопрос встает перед теми, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий, но без ипотечного кредита купить квартиру не в состоянии. Итак, стоит ли ждать снижения ставок или же они будут повышаться?
Председатель Главного управления Банка России по Нижегородской области Станислав Спицын считает, что откладывать покупку квартиры в кредит не стоит. По его словам, сегодня механизмы выдачи и ответственности сторон при ипотечном кредитовании пока недостаточно четко прописаны, что и ведет к бумажной волоките при первоначальном обращении в банк. С другой стороны, это позволяет взять кредит "фактически бесплатно", поскольку большая часть процентной ставки съедается инфляцией. Так, сейчас банки предлагают рублевые кредиты со ставкой 12 - 18 процентов при регистрируемой инфляции в 11,9 процентов в прошлом году и прогнозируемых 13 процентов по итогам текущего года.
Высокие ставки сопровождаются ростом цен на недвижимость. По словам члена правления ООО "Городской Ипотечный Банк" Игоря Жигунова, два - три года назад для покупки квартиры в кредит можно было взять 1 млн рублей под 13-14 процентов годовых, а сегодня для такой же покупки потребуется 4 - 5 млн рублей, пусть и под 12 процентов годовых. В Нижнем Новгороде средняя сумма ипотечного кредита выросла за последние два года более чем в два раза. Доходы нижегородцев растут в несколько раз медленнее.
Лишь 25 процентов объема ипотечных кредитов выданы российскими банками из собственных средств, утверждает директор ГП "НИКА" Алексей Денисов. Остальные 75 процентов - это деньги, занятые за рубежом. На мировых финансовых рынках сейчас штормит, так что очередное повышение ставок не за горами. С Алексеем Денисовым солидарен и управляющий Нижегородским филиалом АКБ "Абсолют Банк" Андрей Шагалов: деньги дорожают из-за их дефицита.
Так что на вопрос "Брать или не брать?" банкиры дают однозначный ответ - брать. И чем быстрее, тем лучше.