Плюсы и минусы новостроек и “старого” жилья
Вопрос - брать квартиру в новостройке или на вторичном рынке - встает перед каждым покупателем. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо посчитать все расходы, взвесить все плюсы и минусы различных вариантов.
Дорого, да мило
Одним из главных факторов при выборе квартиры является ее цена. Сравнивать стоимость квадратного метра первичного и вторичного жилья довольно сложно, считает начальник отдела продаж строительной компании "Гарантия-строй" Светлана Оськина. Например, двухкомнатная квартира в кирпичном доме, построенном тридцать лет назад, в центре города, на улице Горького, имеет цену 100 тысяч рублей за квадратный метр. В новостройке бизнес-класса в центре города, на улице Малой Ямской, цена квадратного метра ниже - 80 тысяч рублей. Но это голые стены, без отделки. Во сколько обойдется ремонт и установка сантехники - зависит от уровня притязаний и финансового благополучия покупателя.
Ликвидность нового жилья гораздо выше, чем старого, утверждает член управляющего совета Нижегородской гильдии риелторов Елена Соловьева. Но если учесть, во сколько обойдутся отделочные работы и обустройство новой квартиры, получается, что она дороже, чем жилье в старых домах, уже пригодное для проживания. Если покупатель может себе позволить такие затраты, он обязательно выберет первичный рынок.
Если же сравнивать цену квадратного метра квартир в строящихся домах и пущенных в эксплуатацию 3 - 5 лет назад (при условии, что жилье одинакового класса, метража, местоположения), то, по мнению директора по продажам инвестиционно-строительной группы "Династия" Татьяны Степановой, новостройка, как правило, обходится дешевле.
Торг здесь уместен
Среди покупателей жилой недвижимости бытует мнение, что на первичном рынке, в отличие от вторичного, торг неуместен: какую застройщик назовет цену, по той и придется покупать. Это справедливо, если спрос превышает предложение. В настоящее же время, говорит Светлана Оськина, на первичном рынке жилья наблюдается тенденция так называемого "отложенного спроса", и поэтому застройщики разрабатывают и применяют различные системы мотивации покупателей - скидки, подарки и т. д.
Товар, которого пока что нет
В каждом типе жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, есть свои сегменты, считает директор ООО "Риелторская компания "Триумф" Наталия Вязанкина. На "вторичке" есть сегменты "народная стройка", "сталинка", "хрущевка", "брежневка" и т. д. Новостройки принято разделять на категории "эконом-класс", "бизнес-класс", "премиум-класс", "элит-класс". Надо понимать, что и строящееся, и готовое жилье неоднородны и по качеству, и по другим факторам, влияющим на цену (местоположение, близость транспорта, вид из окна, социальная инфраструктура, социальное окружение).
Если мы говорим о новостройках, то здесь надо учитывать, какова стадия строительства. Когда дом только начал строиться, товар лицом показать еще невозможно. В технической документации можно посмотреть планировку и размеры квартиры, узнать различные характеристики дома (материал стен, кровли, остекления окон, этажность и т. д.).
Главные минусы, риски приобретения жилья в новостройках связаны со сроками строительства. Неизвестно, насколько они затянутся.
К числу плюсов первичного жилья можно отнести то, что оно новое. Там нет ауры чужих людей.
Адекватные соседи
Новые современные технологии строительства, по словам Татьяны Степановой, гарантируют покупателям новостройки комфортную среду проживания (наличие подземных автостоянок, индивидуального отопления и т. д.) и весьма продолжительный срок эксплуатации дома. К тому же по всем новым проектам в квартирах стоят счетчики на тепло, воду и газ, что приводит к снижению расходов на жилищно-коммунальные услуги. Не менее важный плюс новостройки - не нужно проверять "историю" квартиры, опасаясь, что права на нее могут принадлежать еще каким-нибудь людям, кроме заявленных продавцом. Да и, в конце концов, люди, приобретающие квартиры в новостройках, бережнее относятся к общему имуществу, не отказываются вкладывать деньги в благоустройство, охрану, домофон и другие вещи, улучшающие быт жителей.
Но у новостроек есть и минусы. Покупая первичное жилье, утверждает Светлана Оськина, вы лишь осуществляете инвестирование в строительство многоквартирного дома. В соответствии с 214-м федеральным законом договор долевого участия в строительстве регистрируется в ФРС, но это всего лишь защищает покупателей от двойных продаж квартир, проще говоря, от откровенного мошенничества застройщика. Но по-прежнему остаются риски задержки срока сдачи дома или банкротства застройщика из-за финансового кризиса в стране.
Ипотечное неравенство
По мнению Елены Соловьевой, когда покупатель берет ипотечный кредит на покупку квартиры на вторичном рынке, ему есть что заложить. Когда же речь идет о новостройке, там заложить нечего, кроме прав. Поэтому ипотечная ставка для покупателей жилья в новостройке в среднем на 2 процента выше, чем для тех, кто приобретает вторичное жилье. После сдачи нового дома в эксплуатацию покупатель становится собственником жилья, и банк готов перезаключить договор и применить ставку кредитования покупки вторичного жилья. В условиях снижения ликвидности банковской системы в первую очередь отказ в выдаче кредита получают именно покупатели новостроек, поскольку этот рынок банкиры считают более рискованным: в залог взять особо нечего.
"Вторичка" - для консерваторов
Говоря о плюсах вторичного рынка, надо в первую очередь сказать о минимизации рисков, утверждает Наталия Вязанкина. Покупатели недвижимости - люди разных психологических типов. Консервативные, осторожные люди предпочитают покупать недвижимость на вторичном рынке, поскольку они хотят получить гарантии приобретения жилья, то есть гарантии перехода права собственности на объект и государственной регистрации этого права. В этом плане более надежной является покупка квартиры на вторичном рынке. Здесь мы видим непосредственного собственника квартиры, историю квартиры. Переход права собственности в зависимости от типа покупки (ипотека или за наличный расчет) может произойти либо через неделю, либо через месяц. Кроме того, поскольку вторичное жилье уже имеется в наличии, можно посмотреть, как оно выглядит, какая планировка, какой метраж, узнать, течет ли из крана горячая вода, работает ли газовая колонка. Да и социальная инфраструктура в старых микрорайонах развита лучше, чем в строящихся.
К недостаткам вторичного жилья эксперты относят сравнительно низкую ликвидность квартир, социальную неоднородность жильцов, отсутствие подземных автостоянок и неудобную планировку квартир, ветхие коммуникации. А Елена Соловьева отмечает еще один минус "вторички". При покупке жилья для последующей сдачи его в аренду необходимо понимать, что от квартиры в старом доме, даже если сделан евроремонт, невозможно будет получать доход как от апартаментов для VIP-персон.
Александр ТРУХИН