До кризиса около 40 процентов покупателей предпочитали приобретать квартиры на первичном рынке жилья, 60 процентов — на вторичном. Сегодня этот баланс изменился. Что происходит с рынком жилой недвижимости? Сдвинулись ли с мертвой точки продажи? Кто в ценовых лидерах и почему?

Картина маслом

По данным администрации Нижнего Новгорода, на начало этого года объем жилищного фонда города составлял около 26 595 000 квадратных метров. Обеспеченность жильем — 21 квадратный метр на человека.
Порядка 23 процентов жилищного фонда города сосредоточено в Автозаводском районе. На остальные районы города Нижнего Новгорода приходится в среднем по 11 процентов от общегородского объема жилищного фонда.

Две трети жилой недвижимости города возводилось в советские годы в период с 1960 по 1980 год — в основном это панельные пятиэтажные и девятиэтажные дома. Срок службы таких строений около 60 лет. Доля новостроек и жилья, построенного после 1990 года, очень мала и составляет около 15 процентов.

Согласно данным Ассоциации строителей России, в Нижнем Новгороде (на октябрь) средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 43,04 тысячи рублей. На вторичном — 45,411 тысячи рублей. При этом себестоимость 1 квадратного метра 31 тысяча 947,6 рубля.

Спрос диктует цены

По данным администрации Нижнего Новгорода, в городе идет строительство 117 многоэтажных домов. Заявленные сроки сдачи — 2010 — 2011 годы.
В будущем, если кризис продлится несколько лет, то вполне вероятно, что низкие объемы строительства жилья приведут к дефициту предложения на первичном рынке жилья, утверждает заместитель генерального директора «НижегородБизнесКонсалтинг» Светлана Савельева.
Изучение динамики цен на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода показало, что в 2009 году впервые за последние десять лет было зарегистрировано снижение цены, которого на первичном рынке не наблюдалось с 1998 года.

В период с 2000 по 2008 год цены на первичном рынке жилья города Нижнего Новгорода стабильно росли на 10 — 20 процентов в год.
Максимальный рост цен был зафиксирован в 2006 году. С тех пор средние цены на квартиры в новостройках перешагнули порог в 40 000 рублей за квадратный метр. Основной причиной роста цен в 2006 году (а именно: начиная с июля 2006 года), по мнению большинства экспертов, явился незначительный объем предложения на рынке первичного жилья и высокий уровень спроса.

В основе этого лежали со стороны спроса рост уровня доходов населения, развитие ипотечного кредитования. Со стороны предложения — проблемы, возникающие у застройщика с администрацией города при выходе на рынок, отсутствие четкой жилищной политики в городе.
Возросший уровень спроса превысил уровень предложения, что привело к общему росту цен на рынке жилья. Наблюдалась ситуация, когда цены на качественное жилье (в новостройках) и некачественное жилье (построенное ранее 1995 года) почти сравнялись.

В 2008 году нижегородский рынок жилья претерпел на себе влияние мирового финансового кризиса. Главная проблема, которую принес кризис финансово-устойчивым компаниям, — отток покупателей: до половины из них приобретали жилье в кредит. В 2008 году рынок ипотеки покинуло большинство кредитных организаций. Практически все банки ужесточили условия кредитования и повысили процентные ставки на 3 — 6 пунктов (до 16 — 19 процентов) в рублях и на 2 — 5 процентов (до 14 — 16 процентов) в долларах. По мнению застройщиков и риелторов, по условиям ипотеки банки вернулись в 2005 год — выросли ставки, 30-процентный первоначальный взнос стал обязательным.
В результате влияния кризиса на первичном рынке произошло резкое снижение спроса — застройщикам пришлось снижать цены.

Про домик кума Тыквы

Сегодня до 80 процентов покупателей предпочитают приобретать готовое жилье.
Если сравнивать динамику цен на вторичном и первичном рынке жилья, то готовое жилье дешевело быстрее, чем строящееся. Причины — застройщик не может себе позволить снижать стоимость из-за необходимости отбить затраты на материалы (которые сейчас хоть и подешевели, но закуплены были задолго до падения цен). Общее падение цен на вторичном рынке жилья составило за 2009 год 21 процент.

Хотя в отличие от первичного рынка жилья на вторичном рынке в феврале 2010 года был зафиксирован рост цен предложения: в целом с начала года цены выросли на 5,3 процента. Рост цены происходит скачкообразно, например, падение цен в апреле текущего года сменилось ростом в мае и новым снижением в июне. Но все же общая тенденция незначительного роста средней цены явно заметна.

Предложение на рынке жилья сейчас максимальное. Вероятно, продавцы и покупатели перестали ждать лучших цен. Те, кто хочет продавать, стремятся сделать это быстрее и даже готовы при реальном интересе к квартире идти на скидки.
Однако если в начале 2009 года продавец зачастую мог снизить первоначальную цену предложения на 10 — 15 процентов, то теперь собственники все реже идут на уступки, скидки на торг не превышают 5 процентов.
Наметилась тенденция к росту первоначально заявленных цен.

Причины роста

По-видимому, причиной незначительного роста цен стал отложенный спрос. Те, кто планировал купить квартиру, решили сделать это сейчас, опасаясь, что «дно» рынка достигнуто и падения цен больше не будет. Вполне вероятно, что так оно и есть. Этому свидетельствует медленный, но все же рост цен на жилье в последние месяцы (снижение цен в январе вызвано сезонной корректировкой) и некоторое оживление в экономике, рост цен на нефть.
Дальнейший рост цен будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие реальные доходы у населения упали.

Вполне возможно, что на нижегородском рынке жилья сейчас разыгрывается следующий сценарий развития: продавцы, излишне воодушевленные оживлением рынка, приступили к повышению цен, и скачок цен может привести к новой стагнации из-за отсутствия покупателей, готовых покупать по растущим ценам.

В этом случае рынок замрет и почти единственно возможной операцией останутся обменные цепочки.
Что касается распределения выставленных на продажу квартир по типу жилья, в тройку самых многочисленных категорий в июне 2010 года вошли:

улучшенное жилье — его доля в общем объеме продаваемого готового жилья составила 36,19 процента;

«хрущевки» — 16,48 процента;

современное жилье — 15,92 процента.

Распределение квартир по количеству комнат на нижегородском рынке готового жилья в июне текущего года было следующим:

oднокомнатные — 30,82 процента от общего объема предложения;

двухкомнатные — 34,87 процента;

трехкомнатные — 27,83 процента;

четырехкомнатные — 5,45 процента;

пятикомнатные и квартиры с большим количеством комнат — 1,04 процента.

Основными факторами, определяющими цену жилья на вторичном рынке, являются местоположение и тип дома. Под воздействием данных факторов происходит дифференциация цен на жилье по административным районам Нижнего Новгорода.

Все строящиеся на текущий момент объекты были начаты еще до кризиса, поэтому 2010 год будет характеризоваться низкими объемами ввода жилья.
Если кризис продлится несколько лет, то вполне вероятно, что низкие объемы строительства жилья будут характерны и для 2011 — 2012 годов, что приведет к дефициту предложения на первичном рынке жилья.

Елена ЦАРЕВА.