На вопросы читателей ответила эксперт регионального Управления Росреестра.

В этом году садоводы столкнулись с новшеством: если раньше многие из них с началом дачного сезона собирались на общие собрания, где решали насущные вопросы, то сейчас, как оказалось, никаких очных собраний членов садового товарищества можно не проводить. Таковы законодательные изменения. 

Нет границ: риски покупки.

– Дачники могут голосовать на портале госуслуг без проведения очных собраний, – сообщила начальник правового обеспечения, по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций Управления Росреестра Нижегородской области Татьяна Горелова. – По новому закону владельцы дачных участков могут голосовать даже в мессенджерах. Важно, чтобы за членом СНТ в реестре членов товарищества был закреплен номер телефона или адрес электронной почты. Если с них приходит сообщение председателю или в чате, голос засчитывается.

По словам эксперта, садоводам нужно принять решение о переходе на такой вариант голосования и отразить порядок механизма в уставе садового некоммерческого товарищества (СНТ). 

Много вопросов у наших читателей по поводу определения границ участков. Например, нижегородка Ирина столкнулась с тем, что продавец, у которого она планировала приобрести дачный домик с землей, отказался проводить межевание. Она интересуется, в чём опасность подобной покупки?

– При покупке «неразмежеванного» участка покупатель берет на себя все риски, – объяснила Татьяна Горелова.

По ее словам, рисков немало. К примеру, границы купленного участка могут пересекаться с границами соседнего участка, которые указаны в кадастре недвижимости, или участок по факту может иметь меньшую площадь. – После совершения сделки уже не получится предъявить продавцу какие-либо претензии по границам.

В то же время законодательство не запрещает покупать земельный участок без установленных границ. Даже если участок не размежеван, перед сделкой он должен стоять на кадастровом учете, иметь кадастровый номер.

– В нашем СНТ ходят кадастровые инженеры и по желанию дачника перемеряют участки, – рассказала наша читательница Валентина. – Они говорят, что поставят его на какой-то новый учет. Обязательно ли это делать?

– Если границы вашего земельного участка установлены и внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. – Ред.),  больше никаких действий совершать не нужно, – успокоила Татьяна Горелова.

Добавить метры.

А вот рядом с дачным участком читательницы Ольги располагается соседский брошенный участок. Ее семья его благоустраивает: косит траву, поливает кусты и деревья. Но может ли она стать его собственницей и какова процедура? Спрашивает она. 

– Действующим законодательством предусмотрено законное переоформление на новых владельцев необрабатываемых (заброшенных) земельных участков, в том числе и на территории СНТ, – говорит Татьяна Горелова.

Для этого имеется несколько вариантов. Во-первых, найти хозяина и купить участок.

– Даже у самого запущенного участка есть хозяин, и только он имеет право пользоваться им, – объясняет эксперт. – Обратитесь за данными о владельце интересующего вас земельного участка к председателю садового товарищества. Всегда есть возможность заключить с собственником договор и купить участок.

Если владелец не заинтересован в содержании земельного участка, то, по словам Татьяны Гореловой, он может добровольно отказаться от имущественных прав на него. В таком случае нужно подать соответствующее заявление в Управление Росреестра. Третья процедура – это изъятие земельного участка, который не используется хозяином по назначению. Чтобы ее провести, заинтересованному лицу следует обратиться с жалобой в администрацию муниципального образования. А когда участок станет собственностью муниципалитета, то его можно будет оформить в частную собственность.

– Завладеть заброшенным участком быстро можно только одним способом – найти владельца и заключить сделку купли-продажи или аренды, – констатировала эксперт. – Отметим, что в рамках реализации Федерального закона 

№ 518-ФЗ от 30.12.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости» органами местного самоуправления и органами власти ведутся работы по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости в Нижегородской области.

Общее и частное.

Интересует нижегородцев, как определить границу общего и частного имущества в садовом товариществе. Нередко бывает, что какой-то садовод решит расширить свои владения и поставит заборчик поближе к дороге, «откусив» тем самым ее часть, а машины потом разъехаться не могут…

– К общему имуществу в СНТ относится все движимое и недвижимое имущество, находящееся в границах территории товарищества и используемое для общих нужд садоводов, – объясняет собеседница.

По ее словам, у каждого СНТ должны быть свои границы и территории. Для этого необходимо провести межевание земель общего пользования, пока эта процедура не является обязательной. Однако определение границ садового товарищества поможет избежать возникновения передела территорий и споров.

– На практике большинство споров между владельцами смежных участков возникает из-за того, что границы точно не определены, – говорит эксперт. – Если вы проведете межевание, то точные границы вашего участка будут внесены в Единый реестр недвижимости. Это обеспечит защиту ваших прав и сведет к минимуму земельные споры. Четкие границы позволяют без лишних проблем совершать любые сделки и операции. Межевание также может исправить некоторые ошибки в фактически используемой площади, – советует эксперт.  

Чтобы узнать, имеются ли в реестре недвижимости границы вашего земельного участка, следует заказать выписку из ЕГРН. Получить ее можно с помощью электронных сервисов на сайте Рос­реестра или через личный кабинет сайта или приложения госуслуг. Если в ЕГРН не окажется необходимых сведений о вашем земельном участке, в выписке будет отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». 

Поможет уточнить информацию о границах участка сервис «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Чтобы найти там конкретный объект, нужно ввести адрес или кадастровый номер. При отсутствии границ участка в окне описания объекта будет стоять отметка «Без координат границ». В таком случае стоит пригласить кадастрового инженера, он должен состоять в саморегулируемой организации, чтобы замерить территорию и установить границы земельного участка. Кстати, результаты замеров надо будет согласовать с соседями. 

Цифры.

За три года (с 2020 по 2023 год) средняя стоимость дома в России на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС) увеличилась в 2,2 раза, по домам на землях садоводства – в 2,3 раза. То есть объекты для постоянного проживания и «сезонного» дорожают сопоставимыми темпами, причем основной рост пришелся на 2021-2022 годы (плюс 60 и 66 процентов соответственно). А в 2022-2023 гг. больше дорожали дома на землях садоводства. Для тех, кто выбирает земли садоводства вместо ИЖС, самая распространенная площадь земельного участка – так же, как на землях ИЖС, 6-12 соток (62 процента). Средняя цена дома на землях ИЖС в Нижегородской области, по данным Циан.Аналитики, составила 6,1 млн рублей, на землях для садоводства – 2,5 млн рублей.

Кстати.

Как показал опрос платформы Авито.Услуги, 67 процентов жителей Нижнего Новгорода предпочли бы жить на даче. При этом 38 процентов готовы полностью заменить городскую жизнь на более размеренную дачную, а 29 процентов респондентов хотят возвращаться в город только в холодное время года. Среди тех, кто хотел бы жить за городом круглый год, больше всего людей в возрасте 35-44 года – 43 процента. При этом о готовности к переезду на дачу чаще говорят люди, у которых уже есть загородный дом. Так, 46 процентов опрошенных сказали, что у них уже имеется дом за городом в личной собственности, у 42 процентов дача есть у супруга или супруги.

Подготовила Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.