«Теперь у меня нет ни брата, ни сестер», – говорит Ирина, разматывая клубок шерсти. После работы, вечерами, ей приходится вязать изделия из шерсти на продажу, чтобы прокормить себя и детей. А все потому, что помимо своих расходов, она гасит еще и долги своих родственников.

Не хотят платить.

– В 2012 году я вообще не могла получить на руки заработную плату, – делится Ирина. – У меня ее с банковской карты списывали сразу после зачисления, потому что тогда не было закона, чтобы оставлять «на жизнь минималку». Сейчас получаю 50 процентов от того, что зарабатываю, но этого не хватает.

Женщина рассказала, что ей, двум ее сестрам и брату от бабушки (мамы и отца уже нет в живых) досталась однокомнатная квартира. В ней сразу поселилась сестра и больше никого не захотела пускать. Однако недвижимость зарегистрировали на себя все: каждому досталось по 25 процентов. 

– Я в то время даже не понимала, какой проблемой это может для меня обернуться, – продолжает Ирина. – Вышла замуж и забыла о своей доле.

Только после того, как ей на работу пришло уведомление о долгах и с ее зарплаты стали вычитать деньги, нижегородка бросилась искать причину задолженности. Оказалось, что ни ее сестры, ни брат много лет уже не платят за ЖКУ в их общей квартире. А найти их доходы судебным приставам не удается: брат якобы не работает, как и сестры. В итоге вся сумма задолженности «падает» на Ирину, которая в этой квартире никогда не жила.

– Почему я одна за всех должна платить за квартиру? – возмущается нижегородка. – А мои родственнички там живут и «в ус не дуют». Им так хорошо! Как мне найти выход из данной ситуации? Можно ли отказаться от своей доли в этой квартире?

По словам руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области Оксаны Штейн, от доли в праве общей долевой собственности на квартиру нельзя отказаться, как, например, от вещи. Это не предусмотрено законодательством. Но можно свою долю подарить или продать. И делается это только через нотариуса. 

Суд рассудит.

Но встает вопрос, как это правильно сделать: нужен ли для этого, например, раздел квартиры на доли?

– Квартира по указанному адресу уже находится в общей долевой собственности и размер доли каждого определен по одной четвертой. Если же речь идет о реальном разделе квартиры и выделении каждому сособственнику комнаты, то разделить квартиру в натуре можно только при наличии технической возможности, – объясняет руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области. – Раздел осуществляется по соглашению между собственниками или по решению суда. Следует учесть, что на практике суды часто отказывают в удовлетворении иска о разделе квартиры в натуре, так как большинство квартир можно отнести к неделимому имуществу (пункт 1 статьи 133 Граж­данского кодекса РФ).

В связи с этим, по словам Оксаны Штейн, для владельцев общедолевой собственности есть несколько вариантов решения проблемы. Во-первых, любой из владельцев такой недвижимости может заявить в суд требование об определении порядка пользования квартирой, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Во-вторых, если собственник не планирует пользоваться квартирой, то он может попросить у сособственников выкупить его долю. 

– Если доля собственника незначительна и он не имеет существенного интереса в пользовании квартирой, то суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить указанную компенсацию и без согласия этого собственника, – утверждает Оксана Штейн. – Однако в таком случае необходимо согласие сособственников на выплату такой компенсации. Если у них такой возможности нет, например, в связи с их материальным положением, обязать сособственников выплатить компенсацию нельзя.

Как отметила Оксана Штейн, вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании квартиры, решается судом в каждом конкретном случае после исследования и оценки представленных сторонами доказательств. 

Вопросы  дилетанта.

– Если наследники получили двух- или трехкомнатную квартиру, как им определить свои доли: куда обращаться, какие нужны документы?

– Если раздел квартиры в натуре возможен и все участники долевой собственности согласны на это, между ними заключается соглашение, в котором определяются способ и условия раздела. В первом случае необходимо обращаться к нотариусу, который и предоставит список необходимых документов.

Если же достичь соглашения с остальными сособственниками не удалось, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке. Наличие технической возможности для раздела квартиры  устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения. 

Если для формирования в результате раздела изолированных жилых помещений необходимо провести работы по переустройству и (или) перепланировке, необходимо согласовать такие работы с администрацией района города либо округа. Образованные в результате раздела жилые помещения после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав. При этом кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности на исходную квартиру прекращаются.

– Как должна быть оформлена недвижимость, чтобы конфликтов на почве общедолевой собственности было меньше?

– Если при вступлении в наследство, как это произошло в описываемом случае, наследуют квартиру все наследники, а по факту проживает в ней только один из них, можно порекомендовать после вступления в наследство заключать соглашение о разделе наследственного имущества. Это позволит гражданам избежать ситуаций, когда они владеют долей, которой не пользуются.

Согласно статье 1165 Гражданского кодекса РФ «Наследственное имущество», которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров. 

Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. После раздела, каждый наследник будет владеть лишь тем имуществом, которым на самом деле пользуется.

Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.

(Автор благодарит за помощь в подготовке материала Управление Росреестра по Нижегородской области и лично его руководителя Оксану Штейн.)