Два года назад семья нижегородки Натальи купила участок в одной из деревень Лысковского округа и стала строить на нем дом. Все было хорошо до того момента, пока сосед не стал претендовать на их, как они считали, квадратные метры.

Спорная территория.

– Когда я покупала землю, мне говорили, что моя территория от одного соседского забора до другого соседа, – объясняет нижегородка. – Меня это устроило. А сейчас, когда мы начали строить дом, сосед слева стал утверждать, что два метра от его забора принадлежат ему, потому что  так удобно заезжать в распутицу домой на автомобиле.

Наталья не понимает, какова же тогда площадь купленного земельного участка? А также беспокоится, что сосед отберет понравившиеся ему квадратные метры.

– Когда мы оформляли сделку с продавцом в МФЦ, то нам предлагали сначала провести кадастровые работы, чтобы уточнить границы земельного участка, – рассказывает нижегородка. – Но продавец мне показал бумажный план, где они очерчены, и я не стала настаивать, о чем теперь сожалею.

По словам Натальи, после покупки она стала искать свой земельный участок на Публичной кадастровой карте Росреестра, но его границ там не обнаружила. Оказалось, что он внесен в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) как ранее учтенный, без конкретных координат границ. Зато у соседа все было в порядке – границы участка имеются. Но где точно на местности они проходят – она не понимает. 

– Как я могу узнать, ездит сосед по моей территории или нет? – интересуется наша читательница.

В филиале публично-правовой компании «Роскадастр» по Нижегородской области Наталье посоветовали пригласить кадастрового инженера. Он установит границы ее земельного участка, а также поможет разобраться, где конкретно они проходят и по своей ли территории ездит сосед. 

– Когда вызывают для межевания земельного участка нашего специалиста, то, как правило, какие-то соседние участки уже прошли процедуру межевания и внесения сведений в ЕГРН. И при определении границ исходного участка используются координаты границ соседних участков, стоящих на кадастровом учете, – объясняет начальник I  производственного отдела филиала ППК «Роскадастр» Светлана Грузова.

Она прочитала лекцию «Кадастровые работы: где искать кадастрового инженера. Электронные сервисы», во время которой ответила на вопросы собравшихся.

В согласии с соседями.

По словам Светланы Грузовой, кадастровый инженер обращает внимание на естественные преграды между соседними участками, например, на установленные заборы. Однако прежде чем составлять межевой план (а это документ, в котором указаны сведения об образованном (или образованных) земельном участке), он согласовывает границы участка с владельцами смежных наделов, для этого предлагает подписать акт согласования границ. В нем соседи должны дать свое согласие на установку границы в том месте, которое согласуется с данными из Росреестра. 

Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте поставили подписи все соседи, либо они не представили письменных возражений, хотя были об этом извещены. Когда конфликт между владельцами смежных земельных участков не удается решить с помощью согласования, то он переходит в судебную плоскость. 

Как ответила Светлана Грузова на вопрос, в чем опасность покупки земельного участка без межевания, он может располагаться совсем не там, где вам указал продавец, а в другом месте. Более того, может находиться в охранной зоне и иметь ограничения. 

– Придут, вам пальцем укажут: мол, вот здесь мой земельный участок. А когда специалист начнет производить межевание, окажется, что он за пять километров находится, – объяснила сотрудник Роскадастра. – Мало того, там может быть охранная зона: проходит  высоковольтная линия электропередачи или газопровод.  И в итоге у вас просто окажется земельный участок, на котором нельзя построить никаких капитальных объектов.

Платформенное решение.

По словам Светланы Грузовой, надо правильно выбирать кадастрового инженера. Он должен состоять в одной из саморегулируемых организаций, иметь профильное образование и опыт работы без длительных перерывов, а также маленькое число отказов и приостановлений по подготовленным документам. 

– Функция саморегулируемых организаций (СРО) в том, что они несут ответственность за своего члена, – рассказала собеседница. – Если, например, будут какие-то судебные иски, связанные с материальными требованиями к этому кадастровому инженеру, СРО обязана компенсировать нанесенный ущерб.

Найти реестр кадастровых инженеров и саморегулируемых организаций можно на сайте Росреестра – rosreestr.gov.ru, в разделе «Сервисы» – «Реестры саморегулируемых организаций». Там же можно узнать номер аттестата кадастрового инженера (а он обязательно должен быть действующий!), даты включения и иногда исключения из реестра. 

Кстати, повысило конкуренцию, по мнению специалиста, внедрение электронной платформы кадастровых работ (ЭПКР) – epkr.rosreestr.ru. Там можно найти кадастрового инженера, что называется, не вставая с дивана. Для этого надо войти на ресурс через портал госуслуг, выбрать функцию заказчик и написать всю информацию, которую необходимо будет предоставить исполнителю. 

– Кто-то хочет сделать межевание, кто-то подготовить технический план (документ, который содержит сведения о характеристиках объекта недвижимости. – Ред.), кто-то акт обследования, чтобы снять с учета объект недвижимости, – отметила собеседник. – Вы выбираете нужную позицию, размещаете данные об объекте недвижимости, по которому надо провести работу и отправляете кадастровым инженерам.

После этого надо немного подождать, пока они познакомятся с информацией и откликнутся: сообщат за какое время готовы выполнить работу и сколько она будет стоить. С тем, кто предложит лучшие условия, можно заключить договор. Сделать это можно также с помощью электронной платформы.  

Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.