Наследственные дела порой оборачиваются проблемами для наследников и ссорят родственников на долгие годы. В такую ситуацию, в частности, попала нижегородка Ирина, которая получила от бабушки полдома. Вторая половина досталась ее двоюродному брату Игорю.

Не стал делиться.

– Игорь вместе с семьей сразу после смерти бабушки поселился в доме. Сменил замки, установил задвижку на садовую дверь и перестал меня туда пускать, – рассказала Ирина. – Выкупить мою долю наследства тоже не захотел. Просто перестал общаться и отвечать на звонки.

В суде, куда нижегородка подала иск о допуске к своему недвижимому имуществу, дом разделили на доли и постановили не препятствовать второй собственнице пользоваться своею долей. Но это ничего не изменило. Ее брат лишь сильнее укрепил забор, добавил замков и завел собак, чтобы никто не мог войти на участок. На предложение о выкупе доли Ирины по рыночной стоимости даже не ответил.

Пришлось ей еще раз идти в суд и требовать вселения в дом. Только когда к зданию прибыли судебные приставы вместе с законной наследницей, брат согласился договариваться. Однако взгляды на стоимость имеющегося имущества у них кардинально отличались. 

– За половину дома с земельным участком в черте Нижнего Новгорода он предложил мне не больше 100 тысяч рублей, – возмущается Ирина. 

По ее мнению, доля, которую она получила в наследство, стоит куда больше трех миллионов рублей. С помощью юриста, который вел дело Ирины, удалось договориться, чтобы каждый из наследников сделал свою оценку недвижимости. Она же подсказала нашей героине обратиться за данной услугой в риелторскую компанию. 

– А разве риелтор может оценить недвижимость и насколько его оценка будет иметь законную силу? – сомневается женщина. 

Две лучше одной.

По словам руководителя правового комитета Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Елены Соловьевой, лучше, чем риелторы, ситуацию на рынке недвижимости не знает никто. У гильдии имеются закрытые базы данных, куда стекается в обезличенном виде вся информация о продажах недвижимости в регионе: что, в каком доме и в каком районе было продано, на каком этаже, какой метраж и реальная цена... Подобную информацию дают и федеральные закрытые базы данных. Доступ к ним имеется у всех членов гильдии. 

При оценке недвижимости риелторы применяют метод сравнительного анализа продаж. Он считается самым распространенным и широко применяется. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и так далее, исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоемкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться по цене. 

– Для большинства клиентов, которые хотели бы прицениться, узнать, сколько стоит их недвижимость, лучше для этого обратиться в агентство недвижимости, – считает Елена Соловьева. – Там представят конкретный диапазон цен, с которым уже можно выходить на рынок недвижимости.

Рассматривается оценка агентства недвижимости и в суде. В таких случаях и нужна справка об оценке. Особенно она востребована при спорах между наследниками. 

– Но иногда лучше представить в суд отчет об оценке профессионального оценщика, – советует эксперт.

Найти, а также заказать оценку, которая не вызовет вопросов ни у банков, ни у судей, опять бывает проще через агентство недвижимости. Там не только подскажут оценщика, который составит грамотный профессиональный отчет, но и проговорят с ним, почему цена на объект сейчас рекомендуется в указанном риелтором диапазоне. По словам Елены Соловьевой, обычно официальную оценку просят предоставить банки, когда человек берет ипотеку, чтобы не было заниженной стоимости объекта. 

– Банк не хочет рисковать, он берет объект в залог и ему нужна его нормальная рыночная цена, – говорит эксперт. 

Героине нашего рассказа Елена Соловьева посоветовала, если дело дойдет до суда, заказать две оценки. Одну выдаст профессиональный оценщик, учитывая более широкий диапазон цен на рынке, другую – риелтор, который назовет более конкретные цифры. Причем последний еще даст рекомендацию, как лучше оформить и продать свою долю, если Ирина не собирается там жить. 

Риски снизит профессионал.

Некоторые нижегородцы говорят: «Зачем платить? Мы и сами по открытым данным можем узнать, сколько стоит квартира». Действительно, есть даже ресурсы, которые показывают стоимость квадратного метра по тому или иному адресу. Но насколько такие калькуляторы соответствуют реальности?

– Они берут публичную информацию, и по ним можно рассчитать среднюю цену предложения по рынку, а не реальную цену продажи, как правило, после торга она меняется, – говорит руководитель правового комитета Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов.

Но, если говорить не только о цене, но и о том, как правильно себя вести во время продажи или покупки, то потребуется профессиональный совет. Например, когда человек предлагает купить жилье в доме, где всего две квартиры, то, возможно (в зависимости от его состояния!), его получится выставить чуть дороже рыночной цены. Это связано с тем, что есть люди, которые готовы переплатить, поскольку хотят жить именно в этом месте. 

– А если мы понимаем, что цены в ближайшее время пойдут вниз, то посоветуем сразу выставлять разумную рыночную стоимость, – отмечает эксперт. – Какова она в настоящий момент? Соглашаться ли на какую-то скидку? Это тоже подскажут в агентстве недвижимости. И в таких случаях никакой агрегатор не поможет.

По словам Елены Соловьевой, даже, если вы решите потом самостоятельно продавать или покупать квартиру, все равно важно, чтобы профессионалы рынка были рядом. Слишком велики риски. Вы можете не учесть, что человек продает квартиру, находясь в предбанкротном состоянии, и ее потом финансовый управляющий вернет в конкурсную массу. Просмотренная вами выписка из Единого государственного реестра недвижимости может быть без обременений. Но арест на объект придет, когда уже будет идти регистрация. 

– Так глубоко «копать» вы не сможете, – предостерегает эксперт. – Есть целый ряд нюансов, которые могут делать только профессионалы.

Елена Соловьева отметила, если будут какие-то судебные разбирательства, во время которых человек не хочет потерять свое жилье, то он должен иметь статус «добросовестного» приобретателя. И этот статус формируется с помощью доказательной базы, собираемой профессиональными риелторами. Более того, они еще могут страховать свои риски. Это касается членов Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, которые обязаны работать по определенным стандартам. Они сертифицируются на соответствие оказания услуг. Сотрудники компании сдают экзамены и получают аттестат, а сама компания – сертификат соответствия. 

Как правило, по словам эксперта, в сумму полиса убирается большинство сделок. И если по ошибке, незнанию или недосмотру риелтора клиенту наносится ущерб, страховая компания обязана его возместить.

Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.