Нижегородец Алексей мечтает о своем жилье и уже накопил деньги на первоначальный взнос – около двух миллионов рублей. В этом ему помогли, кстати, высокие ставки по вкладам в банках. Но… сейчас проценты уменьшаются, а срок вклада подходит к концу. Что сейчас лучше сделать, спрашивает он: снова положить деньги на депозит, пока ставки еще высокие, а потом приобрести жилье или сразу купить недвижимость?

Зафиксируйте цену.

– Это актуальный вопрос, его в последнее время очень часто задают риелторам, – констатирует руководитель правового комитета Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, директор компании «Адрес» Елена Соловьева.

По ее словам, многие нижегородцы понимают, что ставки по депозитам такими высокими, как сейчас, долго не будут. Более того, по опыту прошлых лет известно, что, когда Банк России начинает снижать ключевую ставку, а за ней падают ставки по вкладам, деньги идут на рынок недвижимости. 

– Давайте вместе подумаем: застройщики притормозили ввод новых объектов, а когда деньги хлынут на рынок, то однозначно будут повышаться цены, – объясняет эксперт.

Елена Соловьева рекомендует, если уже накоплена сумма первоначального взноса, то не стоит ждать дальнейшего повышения стоимости квадратного метра, а покупать недвижимость сейчас, пока выбор квартир на рынке новостроек большой. Тем более, что многие застройщики, когда спрос на ипотеку, по которой наши сограждане в основном и приобретают недвижимость, ограничен высокими банковскими ставками, идут на поводу покупателя и предлагают в настоящее время очень хорошие условия. 

А это и скидки, и рассрочка на погашение стоимости квартиры, когда платеж за нее вносится несколькими крупными частями. В этом случае деньги еще могут полежать на вкладе под высокий процент. Но цена квадратного метра уже будет зафиксирована в договоре с застройщиком. А очередной платеж производится когда срок договора по вкладу подошел к концу. 

– Потом такого выбора и цены в новостройках не будет, – предупреждает риелтор. – Если мы говорим уже о готовом жилье, о «вторичке», то они будут себя вести так же, как на первичном рынке, потому что мы с вами очень часто продаем старое, чтобы купить что-то новое. На вторичном рынке цены тоже неизбежно вырастут.

Пока есть выбор.

Анна Абросимова, генеральный директор агентства недвижимости «Коммерсант», также обращает внимание на то, что недвижимость считается надежным инструментом сохранения денег. Поэтому, как только люди начнут забирать деньги с депозитов, произойдет резкий скачок цен. 

– Уже сейчас ко мне приходят и говорят: «Нам страшно, вдруг не все деньги выдадут», и покупают недвижимость, – поделилась она. – А чем больше спрос, тем выше цена.

То, что сейчас наиболее выгодные условия для покупки квартиры, считает и президент Союза нижегородских строителей, генеральный директор девелоперской компании «ННДК» Михаил Иванов. По его словам, в настоящее время большое количество жилья либо только-только введено в эксплуатацию, либо находится в высокой степени готовности, поэтому есть из чего выбирать. А значит, решение об улучшении жилищных условий, если такая необходимость имеется, лучше не откладывать. 

Михаил Иванов не согласен с мнением некоторых аналитиков, которые считают, что нераспроданных квартир накопилось столько, что они будут дешеветь. Он отмечает, что в Нижегородской области остатков на рынке жилья практически столько же, как в предыдущие годы. Тем более, что продаются квартиры постепенно, по мере ввода многоквартирных домов в эксплуатацию, а это в среднем занимает от 1,5 до 2,5 лет. 

– Другое дело, что имеется тенденция на увеличение остатков, – сказал он. – Поэтому я и сообщил, что многие застройщики практикуют проведение определенных акций. Застройщику после разблокировки эскроу-счетов невыгодно держать какие-то остатки построенного жилья, их необходимо как можно быстрее реализовать, чтобы получить новые оборотные средства для дальнейшего развития.

На форуме «О недвижимости», участниками которого стали более 200 профессионалов рынка, встал вопрос, как избежать другой причины повышения цены «квадрата» –приостановки проектов по строительству жилья? Такая тенденция неожиданно проявилась. Связана она с тем, что начинать новые стройки стало дорого: сохраняется высокая инфляция, дорожает рабочая сила... В итоге через год-два мы можем столкнуться с дефицитом предложения жилья на рынке. 

Стимул – расселение.

И это не только в Нижнем Новгороде, в стране! Так, по словам руководителя аналитического центра Дом.рф Михаила Гольдберга, в первые месяцы текущего года объем нового предложения, по сравнению с началом 2024 года, снизился на 18 процентов. И если негативный тренд сохранится, то к 2027 году рынок столкнется с нехваткой жилья и ростом цен.  

– Застройщики, чтобы поддержать спрос, вынуждены прибегать к скидкам и рассрочкам. Но это уменьшает поступления на счета эскроу, повышает стоимость заемных средств и увеличивает финансовую нагрузку на компании, – отметил эксперт.

В связи с этим Центральный банк России призвал ограничить риски, связанные с рассрочкой. Он рекомендовал банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать все риски по проекту строительства, в котором существенная доля жилья продается по договорам рассрочки. 

Регулятор поделился результатами опроса, который был проведен среди крупнейших застройщиков. Оказалось, что в первом квартале 2025 года рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40 процентов, тогда как в предыдущие годы не превышала 10-20 процентов. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг одного триллиона рублей. 

– Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики увеличивает риски закредитованности граждан, – сообщили  в Банке России. – Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке.

Также регулятор напомнил, что покупка недвижимости в рассрочку не предполагает использование мер господдержки для погашения части задолженности. Нельзя будет воспользоваться и кредитными каникулами. 

Правда, как отметила основатель  группы компаний «Приволжье», член экспертного совета Законодательного Собрания Нижегородской области Елена Титова, в настоящее время дефицит предложения жилья жителям региона не грозит. Президент Союза нижегородских строителей также сообщил, что объем стройки в нашем регионе в ближайшие четыре года поддерживается федеральной программой по расселению ветхого и аварийного фонда. Она оказывает положительное влияние на рынок недвижимости. По ней только в Нижнем Новгороде необходимо расселить 255 многоквартирных домов, общая площадь которых составляет 100 тысяч квадратных метров. Построить придется много больше. Кроме того, большие резервы есть по площадкам, где пройдет комплексное развитие территории. 

Кстати.

По данным Циан. Аналитика, спрос на вторичном рынке, несмотря на заградительные ипотечные ставки, сохраняется на высоком уровне. Переток активности из сегмента новостроек по-прежнему остается важным драйвером продаж. Однако цены почти не растут. Так, средняя цена квадратного метра в Нижнем Новгороде за год выросла всего на 8 процентов, за май – на 0,6 процента, до 161,7 тысячи рублей за «квадрат».

Что касается других городов России, то тенденция похожая. В компании Циан проанализировали цены предложения в более 500 тысячах локаций во всех городах с населением свыше 500 тысяч человек. Оказалось, что на рынке уже больше года идет стагнация. Средний рост по сравнению с прошлым годом составил +6 процентов, что почти вдвое ниже официальной инфляции. Больше всего вторичка подорожала в Ижевске, Калининграде, Казани и Оренбурге (от 11 до 18 процентов). Сократилась стоимость квадратного метра по сравнению с прошлым годом только в Ленинградской области. 

Также по сравнению с прошлым годом меньше на 

21 процент стал выбор объектов. После ужесточения ипотечных условий часть продавцов решила снять квартиры с продажи и временно сдавать их, что вызвало сокращение предложения.

– Отсутствие роста цен продолжает притягивать спрос из сегмента новостроек, – говорит эксперт Циан.Аналитики Елена Бобровская. – В отличие от «первички», здесь ниже стоимость, можно торговаться и не нужно ждать завершения строительства.

Светлана Муратова. Фото александра Воложанина.