Продавая разбитую «трешку», подруга категорически отказалась ее ремонтировать: дескать, новый жилец всенепременно захочет по своему вкусу переклеить обои, остеклить окна и балкон, поставить новый кафель. Так зачем вкладываться? В результате после приобретения «двушки» практически в том же районе на руках у нее оказалось около 200 тысяч рублей, которые придется вложить в обустройство нового гнезда…

«Сбыча с рук»

Активность продаж новостроек тормозит «кусачая» цена, оттого по объему сделок вперед вырвался рынок «вторички»: более 80 процентов продаж происходит именно здесь. Но «сбыча с рук» таких квартир во многом зависит от покупательских предпочтений. Полюбопытствуем, какие факторы повышают шанс ликвидности бэушного жилья и от чего зависит его стоимость.

Разброс цен в зависимости от места расположения велик. Сильно отличаются ценой однотипные квартиры в заречной или нагорной части Нижнего Новгорода, отметила заместитель директора аналитической компании «НижБизнесКонсалтинг» Светлана Савельева. По-прежнему пользуются популярностью одно- и двухкомнатные квартиры в «хорошем» месте. Особенно активен спрос на «двушки» средней площадью 50 и «трешки» по 75 — 80 «квадратов».
Однокомнатные квартиры чаще приобретаются в нижней части города. На многокомнатные «хрущевки», «брежневки», «сталинки» сейчас спрос невелик — на них цена падает — но, внимание! не на рынке, а в процессе торга.

Покупатель начал обращать внимание на наличие автостоянки, состояние подъезда. Впечатление о квартире формирует увиденное… в подъезде. Чистая лестничная клетка может ускорить сделку, утверждают риелторы.

Перестройка — скорее тормоз

Что до вложений в ремонт перед продажей жилья, то при прочих равных условиях требующая капитальной починки обитель уйдет с уценкой. Даже для покупателей квартир экономкласса важно ее хорошее состояние: состояние коммуникаций, ровные стены и потолки, отсутствие внешних дефектов.

Но такие вложения — палка о двух концах: обычно, потратившись на капремонт, продавец захочет вернуть деньги, включив расходы в конечную стоимость. Однако покупатель не готов доплачивать за ремонт: получается, ему придется тратиться дважды?

Стало быть, инвестиции в ремонт экономжилья абсолютно нерентабельны: новые хозяева все переделают. А компенсировать, по мнению экспертов, удастся не более 40 процентов от вложенных средств.

Перепланировки отпугивают — в 85 процентах они не согласованы. При отсутствии новой справки БТИ заключить сделку на такую квартиру проблематично, и, если покупатель станет рисковать, он уж точно заставит продавца сыграть на понижение.

Но легализованная, улучшившая потребительские качества перепланировка — к примеру, ликвидировавшая проходные комнаты в старых домах — увеличивает стоимость. Дизайнерские же, сделанные под вкус конкретного заказчика (скругленные стены, совмещение санузла) изыски могут привести к снижению ликвидности квартиры.

— Недвижимость с индивидуальным дизайнерским ремонтом — своего рода брендовая вещь, рассчитанная на покупателей семейных гнезд в сегменте бизнес- или премиум-класса, — добавляет Светлана Васильева. — И соответственно цена на нее высокая.

Скромное обаяние буржуазии

В этом сегменте спрос на квартиры изменился качественно. Если, по данным нижегородских риелторов, прежде главным критерием была цена, сейчас чаще выбирают более дорогой вариант и со свежим ремонтом. Тратить личное время и деньги на ремонт не хотят даже покупатели новостроек: по выгодной цене квартиры со свидетельством о собственности, но без отделки покупаются плохо.

Для элитного жилья в Нижнем Новгороде характерно наличие облагороженной придомовой территории, развитой инфраструктуры, круглосуточной охраны, консьержа и… расположение в историческом центре города.

Дома повышенной комфортности, в отличие от элитных, могут не обладать ухоженной придомовой территорией и подземной парковкой. Количество квартир в таких домах увеличивается с 30 до 80. И кондиционирование там уже индивидуальное, а не центральное. Располагаются дома повышенной комфортности в центральной, но не исторической части города.

Для улучшенного жилья характерна комплексная застройка, то есть наличие целого микрорайона, не менее 100 квартир в доме, и использование более дешевых строительных и отделочных материалов.

Елена ЦАРЕВА.

Кстати

Средняя цена квадратного метра в Нижнем сейчас составляет около 50 тысяч рублей.

Прогнозы

— Вероятно, относительно невысокие объемы строительства жилья в Нижегородском регионе будут характерны для 2011 и 2012 годов, что приведет к дефициту предложения на первичном рынке жилья, — прогнозирует ситуацию Светлана Васильева. — Постепенное восстановление спроса будет способствовать росту объема сделок на рынке. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут начать отыгрывать потери по сценарию 1999 — 2002 годов.

Справка НН

Особенности ценообразования на нижегородском рынке жилой недвижимости таковы.

Общая площадь. Как правило, большие по площади квартиры (комнаты) продаются дешевле, чем квартиры меньшего размера, схожие по остальным характеристикам.

Этаж. Наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры, расположенные на средних этажах. Правда, они имеют градацию. Так, например, квартиры, расположенные в девятиэтажном доме на втором — пятом этажах, отличаются по стоимости от квартир расположенных на шестом — седьмом этажах, и еще более от квартир, расположенных на восьмом этаже.

Количество комнат. Увеличение количества комнат увеличивает общую стоимость квартиры. Однако цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире обычно выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной, и тем более многокомнатной квартире.

Материал стен. Чем более современен и экологичен материал стен дома, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нем. Квартиры в блочных и панельных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам.

Площадь кухни. Объекты с большей кухней продаются дороже.

Отделка. Она играет существенную роль в стоимости квартиры. Жилье с хорошим ремонтом, встроенной мебелью пользуется большим спросом и стоит дороже, чем квартиры без отделки или с некачественной отделкой.