Новый налог на недвижимость будет рассчитываться, по сути, от рыночных цен на жилье
У россиян есть еще год, чтобы привыкнуть к мысли, что налог на недвижимость они будут платить не с инвентаризационной, а с ее кадастровой стоимости. Сегодня этот законопроект проходит межведомственное согласование, и эксперты сомневаются, что он претерпит серьезные изменения. И значит, больнее всего ударит по владельцам жилья в старом фонде.

Придется раскошелиться

В Федеральной налоговой службе, впрочем, успокаивают: большая часть пенсионеров, проживающих в таких домах, смогут воспользоваться положенным по закону вычетом. Но все равно рассчитывают на то, что налоговые поступления могут увеличиться в 3,4 раза по сравнению с 2012 годом. Те же, кто более пессимистично смотрит на последствия введения этого закона, утверждают, что налог удесятерится!..
При этом льготы физических лиц ограничат, распространив их только на один жилой объект. Есть, к примеру, у пенсионера три квартиры, но только одна попадет под льготное налогообложение. За две остальные он заплатит сполна, как и другие граждане.
Федеральная налоговая служба планирует, что новые правила начнут действовать с января будущего года. Принимать решения о готовности к ним станут регионы.
Прежде налог на недвижимость население платило со стоимости квартиры, определяемой бюро технической инвентаризации. Как правило, она была в несколько раз ниже рыночной, напоминает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
- Любая бабулька прекрасно понимала: продает она за три миллиона жилье, но в договоре указана цена, определенная БТИ в 800 целковых. Заплатить 100 рублей от инвентаризационной стоимости было не жалко, теперь же придется раскошелиться, - констатирует она.
- Чем больше разница между инвентаризационной и рыночной стоимостью объекта недвижимости, тем больше увеличится налоговый платеж, - подтверждает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра Павел Турлаев.

За все заплатит потребитель

Изменения в налоговой политике, которые правительство планирует вводить, абсолютно нереалистичны для пополнения бюджета и губительны для населения и предприятий, считает глава Счетной палаты Татьяна Голикова. С помощью этого налога регионы попытаются компенсировать выпадающие доходы бюджета. Ведь ставки будут определять именно они, то есть, если правительство не ограничит местные власти, налог для граждан может оказаться грабительским.
- За все заплатит конечный потребитель, что ухудшит ситуацию с доходами населения, - уверена она.

- В то же время возможность уменьшения налоговой ставки на уровне муниципальных образований и городских округов уже сегодня применяется в Воскресенском, Дивеевском и ряде других районов для уменьшения земельного налога для граждан, - утверждает Павел Турлаев. - Этот же механизм может быть реализован и для жилых помещений. Для этого нужна инициатива граждан и добрая воля депутатов Законодательного собрания, которым в конечном счете и предстоит принять такое решение, чтобы не перегнуть палку.
В этом году чисто технически невозможно успеть принять необходимые законы, а в регионах не готовы кадастровые базы для расчета налога, убеждена Татьяна Голикова. На май прошлого года проверена лишь половина сведений о кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков, проведенной между Федеральной налоговой службой и Росреестром.
Как обстоит ситуация с этим в Нижегородском регионе?
- По состоянию на 16 мая текущего года Нижегородская область сопоставила 1 413 110 сведений об объектах капитального строительства, содержащихся в Едином государственном реестре прав и Государственном кадастре недвижимости, что составляет 90,93 процента, - приводит данные начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра Павел Турлаев. - Данные Управления Росреестра по региону переданы в налоговые органы примерно на 87 процентов. Работы сопоставления в отношении оставшихся объектов капитального строительства завершаются.

Упор на реальную стоимость

Из каких показателей выводится кадастровая стоимость? По утверждению Павла Турлаева, в расчет брались несколько факторов.
- Систематизирована рыночная информация факторов стоимости для каждой группы объектов недвижимости. Проанализированы данные по объектам-аналогам, собранным для выделения стоимости единых объектов недвижимости. Проведен расчет факторов стоимости для объектов оценки и объектов-аналогов, необходимых для моделирования. Построена модель и произведен расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости. Использована официальная информация о рыночной стоимости объектов капитального строительства.
Инвентаризационная стоимость рассчитывалась БТИ на основе расценок строительства квартиры по существующему нормативу и коэффициентам с учетом износа. При этом не учитывалось ни местоположение квартиры, ни другие важные характеристики, влияющие на ее рыночную стоимость.
Кадастровая оценка жилого помещения производится независимыми оценщиками и заносится в единую базу Росреестра, с которой может ознакомиться каждый желающий. Как уже говорилось, кадастровая стоимость квартиры должна быть максимально приближена к рыночной. Для ее расчета применяют методы массовой оценки, а при невозможности их применения допускается использование рыночной стоимости квартиры, рассчитанной оценщиком в индивидуальном порядке для конкретного объекта недвижимости. Таким образом, процедура оценки кадастровой стоимости практически не должна отличаться от проведения независимой оценки рыночной цены жилья, которая проводится, например, при оформлении ипотечного кредита.
Кадастровая стоимость квартир и других недвижимых объектов может сильно отличаться даже в пределах одного города. Например, в Нижнем Новгороде стоимость "двушки" в стандартной девятиэтажке в заречной части и нагорной будет разниться серьезно.
Для определения наиболее вероятных ценообразующих факторов был проведен тщательный анализ рынка недвижимости, добавляет Павел Турлаев. Сбор сведений осуществлялся из проверенных источников информации в границах региона. Исходя из анализа рынка недвижимости области и ее видов, была проведена группировка объектов оценки.
- При установлении индивидуальной рыночной стоимости оценщик, осмотрев объект, был обязан максимально учесть все его особенности, свойства и прочие факторы, - уверяет начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра. - Но когда необходимо оценить большое количество объектов в ограниченный промежуток времени, применяется метод кадастровой рыночной стоимости, то есть массовой оценки. При ней, конечно, невозможно учесть все индивидуальные, уникальные особенности объекта недвижимости, и это обстоятельство влияет на точность определения величины кадастровой стоимости.

Елена КУЛЬЧИЦКАЯ. 

Между тем

В некоторых СМИ утверждается, что на сайте Росреестра to52.rosreestr.ru/ уже можно и сейчас рассчитать налоги на недвижимость по-новому.
- Для расчета необходимо знать ставку налога, предельный размер которой утверждается на федеральном уровне, - доказывает невозможность затеи начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра Павел Турлаев. - Далее субъект Федерации может принять налоговую ставку на своем уровне в размере от нуля (льготирование отдельных категорий) до принятого федеральным законом предела.
Сейчас есть только проект изменений в Налоговый кодекс РФ с проектными величинами ставок, которые в окончательном варианте могут быть изменены. Поэтому производить расчеты по определению налога, исходя из кадастровой стоимости, не представляется возможным, настаивает эксперт.