В начале года на рынке жилья экономкласса уже выявляются болячки, которые могут перерасти в настоящую хворь. Образовались несоответствия: готовые новостройки продают дешевле, чем такие же квартиры в только закладывающихся домах. А квадратные метры в новостройках порой предлагают по цене ниже старых, вторичного рынка. О том, что будет дальше, мнения экспертов расходятся. А те, кто продает и покупает жилье, действуют на свой страх и риск.

Напрягли санкции

Ирина давно собиралась продать квартиру, этого требовала дочь ее мужа, отошедшего в мир иной, ставшая наследницей и претендовавшая на четверть "гостинки", в которой осталась вдова. И хотя "однушку" в центре города выставили по небольшой цене, претендентов на нее практически не было. Темная, холодная квартира мало кого прельщала всю весну, все лето и осень 2014-го. Но перед Новым годом испугавшееся зарубежных санкций население кинулось скупать все подряд, в том числе и квадратные метры. Покупали впрок, для перепродажи, сдачи в аренду - лишь бы вложить во что-то накопления. И тут наконец, как говорится, поперло. "Смотрители" приходили буквально каждый день, она уже выбирала сама и продать жилье сумела выгодно для себя. За оставшиеся в кошельке две трети выручки могла найти такую же квартиру, не хуже, так как жилье не дорожало.
Купить сразу другую, как намеревалась, не дали друзья и знакомые. Даже те, кто был докой в этом деле, советовали не торопиться - может, будет еще дешеветь, предполагали доброжелатели. Доводы казались логичными: спрос упадет, все, кто хотел, уже купили, и продавцам придется снижать цены. Та квартира - однокомнатная хрущевка в Нижегородском районе, которую она присмотрела, предлагалась сначала за 2 миллиона 200 тысяч, в январе выросла до 2 миллионов 800 тысяч, а теперь продавец снизил цену до 2600. В Сормове можно купить "однушку" и за полтора миллиона, а в центре то же самое доходит до 3 - 4 "лимонов" и выше. Вот такие качели…

В ходу "живые" деньги

Пока она живет у мамы, загромоздив ее квартиру своей мебелью, и присматривается. Однако ее риелтор уже беспокоится. Все меньше на рынке предложений самой простой "вторички", как ей нужно, многие сняли квартиры с продажи, а другие просят подождать пару-тройку недель.
- Спрос рухнул процентов на сорок, хотя навскидку квартиры вторичного рынка выросли в цене ненамного, - говорит специалист по продажам недвижимости Светлана Соринокова. - В среднем, как и прогнозировалось, на 10 процентов. Однако те, кто продает квартиру, уже заметили, что по повышенной ими ставке она не имеет спроса, у граждан в феврале денег стало меньше. И цены, я думаю, уже в марте на вторичное жилье могут снизиться. Значительно подорожала ипотека: была 12 - 13 процентов, стала 17. Новые покупатели рассчитывают только на свои накопления, и улучшают жилищные условия в основном те, у кого есть "живые" деньги. Ведь две трети вторичного рынка в Нижегородской области завязаны с ипотекой. Подорожание может быть только тогда, когда у населения повысятся доходы, а пока они снижаются: продукты растут в цене, некоторые люди и вовсе теряют работу, зарплата выше не стала.

Тормозит инерция

Все ли учли советчики, например дорожающие из-за инфляции стройматериалы, а вследствие этого снижение ввода нового жилья? Предложения на рынке пока что есть, и цены вроде бы сильно не меняются, несмотря на рост доллара. Но некоторые эксперты уверены, что рост цен неизбежен. Так считает, например, исполнительный директор агентства недвижимости Сергей Петров.
- В конце года до определенного времени была возможность получить кредит по старым ставкам, и те, кто брал ипотечные кредиты до их подъема, уже не беспокоятся. Кроме того, в конце года действительно выбор объектов недвижимости был достаточно большой, - размышляет Сергей Владимирович. - Прогореть боятся все: и продавцы, и строители, и покупатели.
Рынок недвижимости очень инертный. Люди, которые выбирают себе крышу над головой и тратят последние накопления, раздумывают не один день и не два. А та ситуация, которая была в конце осени и начале зимы, просто подтолкнула тех, кто не мог принять решение, к быстрым действиям. Квартиры скупали, как бытовую технику. Что происходит после Нового года? Основные ведущие застройщики, понимая, что есть предпосылки и поднимаются цены на стройматериалы, пытаются создать себе "подушку безопасности" на том спросе, который пока держат новостройки.
Действительно, стройматериалы дорожают. Значит, рассчитывать на ремонт в приобретаемом жилье уже может не всякий. Но и это не главное.
Первыми поднялись цены на металл, потом на цемент, бетон, другие стройматериалы. Чтобы обеспечить себя хотя бы на квартал стройматериалами и заключить контракты с поставщиками, строительным фирмам необходимо подстраховаться. Крупные фирмы это и сделали. Было ощущение, что можно поднять цены - и будет такой же спрос, поэтому в январе - в конце декабря основные ведущие застройщики цены на строящееся жилье подняли.
Другие застройщики перенесли срок продаж отстроенных квартир на апрель, чтобы разобраться в ситуации, определиться с ценовой категорией. В итоге новостройкам дешеветь объективно не с чего. А, как известно, вторичный рынок неизменно следует за новым строительством.
Если застройщики используют кредитные средства и не могут приобретать стройматериалы по прежним ценам, коли уж у них нет того достаточного потока инвестирования, ряд мелких строительных организаций, как считают некоторые эксперты, будет замораживать работы, чтобы не обанкротиться. Сроки строительства будут сдвигаться, переноситься.
Несмотря на видимость большого строительства в городе, его на самом деле, по подсчетам риелторов, не так много. Поэтому конкурировать новостройкам со вторичным рынком тяжело. Введенные в течение трех последних лет дома, те, которые возвели крупнейшие застройщики, уже попали на вторичный рынок, и много людей инвестировали деньги в новостройки, чтобы сдавать в аренду, наем или продавать. Весь этот вал конкурирует с теми домами, которые начинают строить. Вот почему цены такие разные.

Умерили аппетиты

В одном сходятся специалисты: подниматься цены будут сперва на самое дешевое, бюджетное жилье. Логика проста: те, у кого были деньги на двухкомнатную квартиру, сегодня смотрят на площади поменьше и попроще, прикидывают стоимость ремонта, мебели, уменьшают площадь квартиры, которую хотят купить, ее показатели, чтобы уложиться со всеми своими расходами. Следовательно, пополняют ряды покупателей самого дешевого. Пока не снизились ставки кредитования на жилье, не осуществятся планы правительства России помочь банкам и снизить ипотеку до 13 процентов, большого покупательского спроса, считают специалисты, не будет. Февраль дал агентствам недвижимости самый пессимистический показатель по заключению сделок.
Но, так или иначе, людям придется все равно решать свои жилищные вопросы. Не случайно задуманный президентом инструмент банковского стимулирования столь ожидаем, как и новые социальные программы, по которым смогут улучшать жилье многодетные семьи, ветераны войны и труда, молодые специалисты. Думается, только это может оживить зависший рынок жилья.

Вера ЧЕБОТАРЕВА. 

Справка "НН"

На первичном рынке цена 1 кв. метра на конец 2014 года составила 60,2 тыс. рублей (это по сравнению с 2013 годом больше на 13,7%). На вторичном рынке стоимость сложилась в размере 65,5 тыс. рублей (рост на 8,7%).

Советы "НН"

Прикиньте потери

- Если вам нужно купить жилье, то сделать это лучше сегодня, не рассчитывая на лучшее и не играя на колебаниях цен, - делится опытом нижегородский риелтор Сергей Петров. - Как правильно понять свои возможности? Прикиньте реально, что вы можете купить на свои сбережения сегодня, что могли купить вчера?
Инфляционное ожидание, которое мы предполагаем, во втором квартале все равно накроет рынок. Кроме увеличения себестоимости нового жилья, в строку еще ляжет и возросший инфляционный каток.
Инфляция и затраты - все потери будут закладываться в цену. Если, продав квартиру, можно было купить загородный участок, автомобиль и садовый домик, а теперь уже не осилить ту машину, какую хотел, и не остается еще на что-то, значит, надо спешить. Еще подумайте о своей зарплате на работе. У многих сегодня затраты возрастают, а деньги те же.

Между тем

Средняя цена на жилье на конец II квартала 2014 года составляла 59 589 руб. за кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2013-го она выросла всего на 6 процентов. Усилиями правительства области, поощрением застройщиков идет увеличение объемов ввода жилья. Реализуются крупные проекты экономкласса в черте города: ЖК "Бурнаковский", "Первомайский" (ул. Украинская), "Цветы". В результате предложение в этом сегменте рынка серьезно возрастает.