Не построишь - не продашь
Нынешний закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действует с 1 апреля 2005 г. Согласно ему девелопер может привлекать денежные средства граждан для строительства на любой стадии. За счет этого покупатели могут приобрести жилье значительно дешевле, чем в готовых домах, на стадии котлована - иногда на 30 процентов. Но они также берут на себя риски на случай банкротства застройщика.
При этом закон достаточно четко защищает права таких дольщиков, поскольку при продаже недвижимости на этапе строительства необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией. Этот механизм работает достаточно успешно. За последние годы количество обманутых дольщиков заметно снизилось, хотя на начало 2015 г. их число оценивалось более чем в 70 тысяч человек.
Но проблема еще в том, что многие застройщики жилую недвижимость в строящихся домах продают с использованием жилищно-строительных кооперативов, векселей, инвестиционных договоров и так далее. В данном случае права дольщиков защищены значительно меньше и соответственно больше шансов остаться без недвижимости и денег. И все эти схемы никак не регулируются законодательством. То есть даже изменение закона не гарантирует исчезновения обманутых дольщиков, тем более что люди, потерявшие деньги и недвижимость при таких схемах, дольщиками не считаются вообще.
Именно поэтому к 2020 г. предлагается вообще запретить застройщикам продавать объекты до их ввода в эксплуатацию. То есть в 2016 - 2020 гг. покупатели еще смогут купить жилье на этапе строительства, так как будет заключаться трехсторонний договор с банком, при котором деньги будут аккумулироваться на специальном счете. Правда, для этого придется как-то наладить контроль за целевым расходованием средств.

• Подстегнет цены

Привлечение денег покупателей для строительства - один из основных способов получения финансирования наряду с банковскими кредитами. Запрет на их привлечение будет означать, что после 2020 г. девелоперы станут для строительства пользоваться собственными средствами или обращаться за кредитом в банк. В таком случае российский рынок жилой недвижимости ждет повышение цен в сочетании с сокращением объема предложения.
Кроме того, небольшие застройщики будут просто вынуждены уйти с рынка, так как высокие ставки по кредитам или невозможность получить кредит значительно увеличивают стоимость строительства, а бизнес в такой ситуации может быть просто нерентабельным. Крупные игроки, конечно, справятся с ситуацией, так как для них банки предлагают более выгодные условия. Но для небольших девелоперов банки просто перестанут предоставлять кредиты.
Если в рамках страны объем долевого участия составляет около 50 процентов (а она, скорее всего, больше), объем вводимого жилья будет сокращаться, вырастет стоимость "квадрата". Сами девелоперы не исключают, что рост цен при реализации предложенных изменений может превышать 20 процентов и, возможно, достигать 30 процентов. И это должно дополнительно оказать сильное давление на спрос и соответственно на темпы строительства нового жилья.
Однако власти назвали спекуляцией разговоры о том, что цены на жилье резко вырастут.
"Покупательский спрос на рынке будет по-прежнему определять цену, а изменения в законодательстве сократят возможность мошенничества", - заявил представитель секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова.
Он отметил, что "необходимость защиты граждан превалирует над желанием некоторой части отрасли работать в прежнем непрозрачном режиме".