"Три года собирался улучшить жилищные условия: изучал объявления, смотрел квартиры, сейчас, вроде бы, нашел что искал. Но меня все родственники пугают, что можно нарваться на обман - остаться и без денег, и без новой квартиры. Как обезопасить себя, не стать жертвой мошенников?" Вот такой вопрос, актуальный для многих нижегородцев, прислал в редакцию читатель "НН".

Третий не лишний

Собственниками недвижимости мы все стали в начале 90-х годов прошлого века, когда вступил в силу закон о собственности: началась приватизация жилья, продажа и покупка объектов недвижимого имущества. Улучшение жилищных условий - процесс бесконечный. Увеличивается семья, взрослеют дети, появилось желание приобрести загородную недвижимость - побудительных причин множество для смены места жительства. Да и рынок недвижимости тоже развивается, привлекая нас новыми интересными проектами.
Продавец и покупатель - это две стороны, которые заключают сделку купли-продажи, в результате которой право собственности на объект переходит от одного собственника к другому. Собрать необходимые документы и юридически грамотно провести сделку может не каждый. Появляется еще один участник, точнее - посредник, это риелтор. Руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова определила обязательные действия, которые позволят потенциальному покупателю уберечься от мошеннических действий при сделках с недвижимостью

Информация доступна

Вы присмотрели для себя подходящий объект недвижимости, начали переговоры с кем-то из собственников об условиях сделки. На этом этапе наш эксперт рекомендует запросить сведения из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Эти сведения являются общедоступными, выдаются всем без ограничений. Какую полезную для себя информацию можно почерпнуть в этом документе? Можно убедиться, что вы ведете переговоры именно с собственником квартиры, а не с третьим лицом. Выписка из ЕГРП также содержит сведения о всех обременениях квартиры: арендована ли она или находится в ипотеке, под арестом, в судебном споре. Заказывается справка просто и стоит 200 рублей. В течение трех рабочих дней после заказа и оплаты человек может обладать всей информацией.
Это первый шаг по проверке так называемой чистоты квартиры, подчеркивает Наталья Корионова. Но нередки случаи, когда предыдущий собственник начинает оспаривать действия по праву собственности этого объекта. Поэтому кроме сведений из ЕГРП необходимо сделать еще один шаг - получить и сведения о переходе прав на объекты недвижимого имущества. Эта информация также является общедоступной. Справка о переходе права собственности содержит информацию о всех проведенных сделках купли-продажи в отношении интересующего объекта недвижимости.
Если квартира достаточно часто продавалась-покупалась, должны возникнуть сомнения, по какой причине она переходила так часто из рук в руки. Одна из мошеннических схем начинается с продажи квартиры подставному лицу, который быстро перепродает ее добросовестным покупателям по цене ниже рыночной. Обычно в течение двух-трех месяцев квартира несколько раз продается.
- Напоминаю, что предыдущие собственники имеют право оспорить сделку купли-продажи. В практике нашего управления был случай, когда была продана квартира по нотариальной доверенности. Через год из мест заключения вернулся собственник квартиры и оспорил сделку, в результате квартира по решению суда была возвращена ему, - рассказывает Наталья Корионова.

Выбор с пристрастием

Самостоятельно подобрать вариант обмена, найти квартиру на вторичном рынке жилья - дело сложное. Обычно эти сделки двух-, трехступенчатые: у кого-то есть деньги, у другого только квартира, третий прибегает к ипотечному займу… Каждый из нас неоднократно убеждался, что любым делом должны заниматься профессионалы. И обычно люди прибегают к услугам риелторов. И выбор специалиста - ответственное решение, не сомневается эксперт.
- Раньше риелторские компании имели лицензии, потом их отменили, и агентства работают на основании создания юридического лица, а риелторы являются агентами компании. Если посмотреть доверенность, которая предоставляется риелтором, то оказывается, что она выдана одним физическим лицом другому физическому лицу. И мы такому риелтору выдаем в свою очередь доверенность на ведение нашего дела! Есть сертифицированные агентства недвижимости, которые прошли сертификацию добровольно. Они объединились в сообщество, которое несет солидарную ответственность за все сделки, проводимые членами гильдии сертифицированных риелторов. Они тщательней подбирают персонал, обучают его, в общем, отвечают за свой статус. С пристрастием выбирайте агентство недвижимости и внимательно читайте договор, который подписываете, на оказание риелторских услуг. Самое важное, когда даете доверенность, четко определите полномочия по этой доверенности. Такие процедуры, как подписание договора купли-продажи, сдача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о госрегистрации должны выполнять лично собственники.

Доверие имеет границы

Сбор каких документов можно поручить риелтору? Выписку из лицевого счета - вы должны знать, кто прописан в этой квартире. Справку об отсутствии долгов за жилищные и коммунальные услуги, чтобы не платить чужие долги. Если зарегистрированы несовершеннолетние дети, то требуется согласие органов опеки и попечительства.
Важный момент - наличие актуальной информации о перепланировке в квартире. Если она была, то следует удостовериться, что перепланировка была не самовольной, а согласованной. Необходимо сверить планы БТИ с планировкой самой квартиры. Знайте, как только вы купите квартиру, вся ответственность за самовольную перепланировку ляжет на вас, нового собственника. Если самовольная перепланировка не будет узаконена, то в случае негативных последствий именно нового собственника обяжут все привести в надлежащее состояние.
На государственную регистрацию требуется минимальный пакет документов, так как многие из них запрашиваются в электронном виде самим госрегистратором.
Государственный регистратор также обязан и у продавца, и у покупателя проверить паспорта на их действительность в органах миграционной службы. Бывают случаи, информирует эксперт, когда миграционная служба сообщает сведения, что данный паспорт либо не выдавался, либо является недействительным. Это является основанием для приостановки сделки.
Так что руководитель Управления Росреестра рекомендует всем продавцам и покупателям выдавать доверенность риелторам только на сбор документов, необходимых для совершения сделки.

Дешевизна обманчива

На конец августа текущего года в Нижегородской области было 28 многоквартирных домов-долгостроев, не введенных в эксплуатацию по разным причинам. Люди, вложившие средства в их строительство, имеют официальный статус обманутых дольщиков. В большинстве случаев цена за квадратный метр в этих домах была ниже рыночной на тот период времени, когда заключались договоры. Дольщики соблазнились на низкую цену, но в итоге оказались перед выбором: либо потерять уже вложенные деньги, либо достраивать дом, привлекая дополнительные средства. Все знают, что бесплатный сыр только в мышеловке, но вновь и вновь попадают на эту удочку.
Хотя есть исключение из правила, например, федеральная программа "Жилье для российской семьи", в рамках которой жилье реализуется по цене 35 тысяч рублей за квадратный метр. Застройщики, участвующие в проекте, имеют отдельные льготы, а также получат субсидию в размере четырех тысяч рублей за каждый сданный в эксплуатацию квадратный метр. Строительство домов идет под системным контролем многих органов, так что сомневаться в успешной реализации проекта не приходится.

Ольга РАДОСТИНА. Фото Александра ВОЛОЖАНИНА.

Справка "НН"

Три службы имеют полномочия предоставлять информацию об объектах недвижимости и принимать документы на государственную регистрацию права собственности. Это Управление Росреестра по Нижегородской области и его филиалы, Кадастровая палата и все многофункциональные центры (МФЦ), которые работают на территории Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

Кстати

Управление Росреестра, Кадастровая палата и МФЦ работают и по субботам, так что совершенно спокойно, не отпрашиваясь с работы, участникам сделки можно выполнить ответственные действия лично. Существует возможность предварительной записи на сдачу документов на госрегистрацию.