Прошли новогодние и рождественские праздники - и на первый план выдвигаются житейские проблемы и заботы, например, как улучшить жилищные условия или даже выехать на постоянное место жительства за город. По утверждению специалистов, рынок загородной недвижимости оживляется весной, когда солнышко пригревает и травка зеленеет, а душа просится на природу, подальше от городского шума и суеты.

Методом проб и ошибок

В настоящее время потенциальные покупатели загородной недвижимости в поисках - в поисках, по сути дела, своей мечты, чтобы и речка, и лес рядом, и все удобства городской жизни. Конечно, можно купить домик в деревне, но все больше нижегородцев выбирают более цивилизованное проживание - в коттеджных поселках.
Независимый нижегородский аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева утверждает, что значительное снижение объема сделок в 2015 году было обусловлено взрывным скачком объема предложений в предыдущие два года.
- Если раньше на загородном рынке балом правил частник, то есть в основном продавали дома в традиционной застройке, построенные для себя, просуществовавшие энное число лет, то начиная с 2013 - 2014 годов количество выводимых на рынок организованных коттеджных поселков росло по 20 проектов в год. К концу 2015 года к реализации заявлено почти 100 поселков, из них в тридцатикилометровой зоне - 58.
Наш эксперт предостерегает от ошибочных покупок, которые принесут больше разочарований, чем положительных эмоций. В частности, Ирина Солнцева утверждает, что среди вышедших на рынок в качестве девелоперов немало тех, кто в 90-х - начале 2000 годов приобрел участок пашни, размежевал его по 10 - 15 соток и посчитал это достаточным для того, чтобы начать продавать "новый образ жизни". На самом деле, чтобы построить реально комфортный поселок, мало сделать красочный сайт и заявить, что 15 кВТ электроэнергии на домовладение дается бесплатно. Надо позаботиться об инженерных коммуникациях, необходимых для удобного и действительно комфортного проживания будущих домовладельцев. А этими вопросами занимаются далеко не все застройщики, утверждает аналитик.
Обыкновенному обывателю, не имеющему опыта проживания за городом, а таких около 80 процентов населения, разобраться в обилии предложений очень сложно. Поэтому это путь проб и, как показывает практика, чаще всего ошибок. В большинстве случаев покупатель не знает, что он хочет купить.
В 2015 году прошел первый общественный рейтинг "Добросовестный застройщик. Жизнь за городом", в котором оценки коттеджным поселкам расставляли профессионалы и покупатели. Рейтинг показал, что проектов, в которые можно верить и которые имеют шансы выжить в нынешних непростых условиях, не более 20 процентов от заявленных. Кстати, оценки профессионалов и покупателей сошлись. Значит, были нащупаны те механизмы, которые позволяют судить об успешности тех или иных проектов, следовательно, можно определить и критерии, которыми должны руководствоваться потенциальные покупатели.

Успешные востребованы

Успешными можно назвать проекты, в которые изначально была заложена некая концепция, в которых цены не завышены и диктуются возможностями покупателей, основаны на маркетинговых расчетах, а не взяты с потолка. В таких проектах продажи во время кризиса тоже снизились, но не катастрофически. Есть коттеджные поселки, которые и в нынешние непростые времена продают по 5 - 10 участков в месяц. Например, в пяти проектах застройщика "Контур" на арзамасском направлении. Первый коттеджный поселок "Чистые ключи" начал свое существование в 2011 году. За два докризисных года тут было продано 192 из 200 участков, а в настоящее время построено 70 процентов домов. Это, пожалуй, единственный проект в Нижегородской области, обеспеченный полным пакетом центральных коммуникаций - газ, вода, электричество, канализация, оптоволокно. Цены здесь не самые дешевые - стоимость сотки от 100 тысяч рублей. Но покупатели понимают, что за эти деньги они получают все необходимое для комфортного проживания за городом. Всего за 5 лет в проектах "Контура" продано около 500 участков.
В то же время в Нижегородской области есть так называемые элитные поселки, с ценами за сотку от 150 тысяч рублей и выше, которые представляют достаточно убогое зрелище: разбитые дороги, неблагоустроенная территория и… обещания, что когда-то здесь будет совсем иначе.

Ориентация - на ПМЖ

Сейчас на рынке загородной недвижимости торжествует то, что дешево, понятно и максимально типизировано. Это феномен нынешней эпохи. Ведь загородный дом всегда предполагал субъективный подход, воплощение мечты, которую невозможно подогнать под стандарт. Если сравнивать с одеждой, то загородный дом - это всегда индивидуальный пошив. Поэтому его всегда было сложно обменять, продать. Теперь же существуют достаточно успешные проекты с абсолютно одинаковыми, как в "Иронии судьбы", домами, только растущими в чистом поле не вверх, а по горизонтали. Это отражение портрета нынешнего покупателя, главный аргумент которого: "Могу себе позволить".
Максимально востребованный сегодня продукт - это квартиры в пригородных жилищных комплексах, которые также привлекают покупателей своей ценой. За миллион с небольшим здесь можно приобрести квартиру, в городе же по таким ценам - лишь комнату в коммуналке или общежитии. Люди готовы закрыть глаза на проблемы, которые возникнут у них со временем, если не будут построены новые автодороги и транспортные развязки. Уже сейчас приходится выбирать временные промежутки, чтобы без пробок добраться в город на работу. А что будет тогда, когда все земельные участки в пригородной зоне будут застроены, а жилье реализовано?
Сегодняшние покупатели загородной недвижимости четко ориентированы на ПМЖ - постоянное место жительства. Про дачи сейчас никто не говорит. Покупая дом, таунхаус, дуплекс и т.д., люди решают прежде всего квартирный вопрос. Возможно, в ближайшие два-три года мы сможем наблюдать "выстреливающие" продажи в каких-то проектах. Но будут ли вообще достроены и когда будут сданы большинство заявленных на сегодня проектов, предсказать невозможно. Если при строительстве многоэтажных домов легко можно проверить репутацию застройщика, то на рынке загородной недвижимости немало застройщиков, у которых нет ранее реализованных объектов, нет истории.
Предпочтения нижегородцев - это земельные участки, конечная стоимость которых не превышает 350 - 400 тысяч рублей за сотку. Одна из тенденций - это резкое сокращение размеров предлагаемых к продажам участков с 10 - 15 - до 6 - 8 соток. Если предлагается участок по цене 30 - 40 тысяч за сотку, то нужно понимать, что из коммуникаций в лучшем случае вам предложат электричество, дорогу в щебне, огороженную территорию. После подключения к остальным коммуникациям, особенно после подключения газа и воды, цена возрастет как минимум вдвое. Поэтому в среднем цена одной сотки находится на уровне 100 тысяч рублей. Остальное - амбиции девелопера.
Самые трендовые дома в 2015 году те, которые можно обменять на однокомнатную квартиру в Нижнем Новгороде по цене до 3 миллионов рублей. Востребованы и таунхаусы площадью около 50 - 70 квадратных метров. Такой спрос объясняется снижением покупательной способности населения. Если раньше загородную недвижимость приобретали, используя накопления, то теперь чаще обменивают имеющуюся недвижимость в городе на большую за городом.

От очарования до разочарования

В ближайшие годы спрос на загородную недвижимость, конечно же, будет существовать, хотя и на более низком уровне, утверждает Ирина Солнцева. Несмотря на снижение покупательной способности, опросы показывают, что 60 процентов нижегородцев хотели бы жить в ближайшем пригороде в своем доме. Спрос поддерживается как желанием жить на природе, так и отсутствием опыта такого проживания. Многие не задумываются над тем, во что обойдется содержание дома, с трудом представляют, с какими проблемами им придется столкнуться вдали от городской социальной инфраструктуры. Можно предположить, что через год-другой наивное очарование сменится разочарованием и начнется обратное движение в город. Вероятно, 15 - 20 процентов владельцев загородной недвижимости попытаются продать ее и вернуться в город. Но сделать это будет намного трудней.
Цены на загородную недвижимость в обозримом будущем расти не будут. Сейчас при покупке возможен торг до 30 процентов от стоимости. Почти все девелоперы предлагают рассрочку, действуют ипотечные программы. Статистики, по каким же ценам на самом деле продается загородная недвижимость, не существует. Цена предложения значительно отличается от цены продажи.
Главное - не рисковать своим единственным жильем и не верить простым обещаниям о красивой жизни в необозримом будущем. Увидеть своими глазами, потрогать своими руками и заплатить реальную цену, а не вздутую "хотелками" продавца.

Ольга РАДОСТИНА.