Скоро все собственники земельных участков, объектов капитального строительства получат уведомления о начисленных налогах за прошедший год. И многие из граждан будут страшно удивлены их размером, так как с 1 января 2015 года налог на недвижимость исчисляется из кадастровой, а не с остаточной стоимости БТИ, как было раньше.

Не сходя с места

Более продвинутые в информационных технологиях граждане и собственники предприятий давно уже узнали кадастровую стоимость своего имущества. Познакомиться о ней можно на сайте Росреестра. Туда также были занесены данные прошедшего в 2014 году в Нижегородской области очередного тура государственной кадастровой оценки по категориям земель: населенных пунктов, садоводческих и дачных объединений, промышленности, лесного и водного фондов, а также земель особо охраняемых территорий и объектов, которые будут применяться для целей налогообложения с 1 января текущего года.
В понимании многих людей кадастровая и рыночная стоимости - близнецы-братья, одно и то же. Однако кадастровая стоимость к рынку имеет очень отдаленное отношение. Кадастровая и рыночная стоимости могут разниться и в два, и в три, и даже в 4 раза, так как определяются они по разным методикам. Рыночная оценка производится индивидуально в отношении уникального объекта с обязательным выходом оценщика на место и составлением отчета в соответствии с федеральными стандартами оценки. Кадастровая оценка - это массовая оценка, произведенная на основе разнообразной информации о территориях из всех легитимных источников. Оценщик, определяя ее, даже не выезжает на место и не видит конкретные объекты и земельные участки. Разработчики ныне действующего законодательства, понимая, что могут возникнуть коллизии, закрепили право собственника скорректировать кадастровую стоимость. Однако это может быть обременительно для собственника как по времени, так и материально.

Дойти до конца

Представим себе типичную ситуацию: среднестатистическая городская семья приобрела домик в деревне, чтобы дети летом жили на природе. Естественно, с земельным участком. В Нижегородской области много сел и деревень, которые наполняются жизнью лишь в теплое время года, когда приезжают дачники. Вы же знаете, за какие деньги приобрели дом и землю, а кадастровая стоимость в два, а то и в три раза выше. Один из нижегородцев, столкнувшись с такой ситуацией, смеясь, утверждает, что с удовольствием по этой цене продал бы свою недвижимость оценщикам, которые так высоко оценили его собственность.
Чаще в комиссию, которая призвана разрешать такие споры, обращаются юридические лица, так как налогооблагаемая база у них больше и им, что называется, есть что терять. Физические лица обращаются реже, это связано с тем, что понесенные расходы, по их мнению, не стоят всех затрат.
Тем же, кто решил в споре по оценке своей недвижимости дойти до конца, закон предлагает самостоятельно определить ее рыночную стоимость. Собственник заказывает оценку независимому оценщику, результатом работы которого является рыночный отчет. Именно этот рыночный отчет является главным документом для членов комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Иных критериев, как грамотно и безукоризненно выполненный отчет, у членов комиссии нет при рассмотрении вопроса. Даже если комиссия приняла решение об отказе в связи с выявлением замечаний к отчету, заявитель может их исправить и вновь обратиться в комиссию или суд с новым заявлением. Физические лица имеют право сразу обратиться или в суд, или в комиссию. Для юридических лиц прописана конкретная последовательность: сначала в комиссию, при несогласии с ее решением могут обращаться в суд.
Если в рыночном отчете определена разница между кадастровой и рыночной стоимостью в 30 процентов и более, то заявителю придется заказать и оплатить оценщику еще один документ - экспертизу этого рыночного отчета. Экспертиза выполняется специально квалифицированными экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Оценить заново

По закону новая кадастровая стоимость, за определение которой собственник заплатил оценщику, да еще столько нервов потратил, исправляя замечания, действительна только до проведения новой массовой кадастровой оценки. И получается, что сохранить выстраданную новую кадастровую стоимость в качестве базовой для собственника не получится?
- Законодательством об оценочной деятельности установлен период времени, в течение которого должна быть проведена переоценка: не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, - поясняет и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области Игорь Хохряков. - Когда будет принято решение о проведении очередного тура государственной кадастровой оценки, в перечень объектов оценки войдут все объекты недвижимости, отнесенные к переоцениваемой категории недвижимости (земли или оценка ОКС), содержащиеся в ГКН и подлежащие государственной кадастровой оценке. В настоящее время законодательством не предусмотрена возможность сохранения действующей кадастровой стоимости, даже если она установлена в размере рыночной и срок ее утверждения меньше установленного законом.
Увеличение величины кадастровой стоимости при проведении переоценки может произойти в случае изменения инфраструктуры, например, проложили асфальтированную дорогу, увеличился пассажиропоток, провели газ и т. д. Но возможно и уменьшение размера кадастровой стоимости, такие случаи есть, и это не редкость, например, ухудшение той же инфраструктуры. При следующей государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, органы местного самоуправления должны дать всю имеющуюся реальную информацию, в том числе о дорогах.
По словам начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области Павла Турлаева, по результатам работы комиссий по оспариванию кадастровой стоимости в других регионах России видно, что процент вынесения положительных решений - 0,1 или 1 процент; есть области, в которых нет ни одного положительного решения.
- В Нижегородской области соотношение положительных и отрицательных решений соответственно 60 и 40. Мы рассматриваем 100 и более заявлений в месяц, - сообщил он.

Достучались до верхов

Понятно, что при таких сложностях уплаты налога на объекты капительного строительства по-новому и отстаивания своих прав собственники выражают искреннее недовольство. В ситуацию даже вмешался президент Влаимир Путин, который отметил, что многих россиян беспокоит "способ кадастровой оценки земли". "Говорят, что часто он выше рыночной, - сказал он и добавил: - Знаю, что в правительстве готовят проект закона, который призван снять эти озабоченности".
Путин подчеркнул, что кадастровая оценка земель, а также работа оценщиков не должна быть обременительной для граждан.
В свою очередь глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев рассказал, что в России будет введен институт государственных кадастровых оценщиков.
За ними будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб, - сообщил министр.
При этом, по его словам, работа государственных оценщиков не будет оплачиваться гражданами.
В свою очередь премьер Дмитрий Медведев, комментируя предложение граждан, поддержал идею разработки единой методики расчета кадастровой стоимости земельных участков, при помощи которой "можно будет устанавливать более справедливую в широком смысле стоимость недвижимости, привязанную к конкретным условиям территории".

Ольга РАДОСТИНА. 

Кстати

Узнать о кадастровой стоимости своего имущества можно на сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделах "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online и "Публичная кадастровая карта".

Цифры

Как рассчитать размер налога. Допустим, вы - единоличный собственник квартиры площадью 50 кв. метров. На портале государственных услуг Росреестра узнали, что кадастровая стоимость одного квадратного метра вашего объекта недвижимости равна 60 тыс. руб. Из 50 кв. метров квартиры необходимо вычесть налоговый вычет, который предоставляет государство, в размере 20 кв. метров. Оставшиеся 30 кв. метров умножаем на кадастровую стоимость одного квадратного метра, точнее наоборот - рубли умножаем на квадратные метры и получаем размер налогооблагаемой базы - 1 млн 800 тыс. рублей. Применяя 0,1-процентную ставку, получаем сумму налога в 1800 рублей ежегодно.
Налоговый кодекс РФ определил коэффициенты в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости: до 10 млн рублей - 0,1 процента, от 10 до 20 млн рублей - 0,15 процента, от 20 до 50 млн руб. - 0,2 процента, от 50 до 300 млн руб. - 0,3 процента, свыше 300 млн рублей - 2 процента. Таким образом, за более дорогие объекты недвижимости налог выше.