Рынок жилья к концу 2008 года стабилизировался. Цены на жилую недвижимость престали расти уже летом, а осенью появились прогнозы об их снижении в 2009 году. Правда, застройщики утверждают, что будут держать стоимость квадратного метра на нынешнем уровне до победного конца.
"Вторичный" перекос
В начале 2008 года объемы ввода жилья в Нижегородской области опережали плановые показатели: по итогам первого квартала они выросли на 19 процентов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. По словам заместителя генерального директора по региональному развитию фирмы "SMT Developments" Павла Керпелева, до кризиса строительный рынок был очень активным: застройщики занимали деньги на приобретение площадок, покупали земли "в резерв" под развитие, разрабатывали с банками совместные ипотечные программы.
При этом на рынке жилья произошел ценовой перекос: готовое за год жилье подорожало почти на 30 процентов (средняя цена квадратного метра на вторичном рынке превысила 60 тысяч рублей), в то время как стоимость квартир в новостройках выросла только на 15 процентов (чуть более 50 тысяч рублей за 1 кв.м). Это связано с тем, что люди стараются не рисковать и приобретать не кота в мешке (никто не даст гарантии, что строящееся жилье в любой момент не заморозится и вожделенной квартиры не придется ждать до второго пришествия), а уже реально существующие стены и потолок.
Как утверждает директор информационно-аналитической службы ГК "Триумф" Алексей Чемоданов, в Нижнем Новгороде с каждым годом растет доля жилья эконом-класса, и 2008 год не стал исключением. Если в 2005 году на новостройки эконом-класса приходилось 75 процентов (22 процента - на бизнес-класс и 3 процента - на элитное жилье), то в 2008-м доля жилья для среднего класса возросла до 86 процентов (бизнес-класс - 11 процентов, элитка - 3 процента).
Ипотечное падение
Главная проблема, с которой осенью столкнулись строительные компании, это резкое снижение спроса на квартиры со стороны ипотечных заемщиков. Ведь примерно половина покупателей приобретала жилье в кредит, а в 2008 году рынок ипотеки покинуло большинство коммерческих банков. В настоящее время на нижегородском ипотечном рынке осталось не более 10 кредитных организаций. В основном это банки с государственным участием в уставном капитале. И все они ужесточили условия кредитования и повысили процентные ставки на 3 - 6 процентных пунктов (до 16 - 19 процентов годовых) в рублях и на 2 - 5 процентных пунктов (до 14 - 16 процентов годовых) в иностранной валюте. Фактически по условиям предоставления ипотечных кредитов банки вернулись на три года назад: ставки выросли, первоначальный взнос в размере 30 процентов стал обязательным. По словам руководителя офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анны Дувакиной, количество заявок на кредиты в четвертом квартале этого года снизилось почти в три раза. Причины этого очевидны. Во-первых, на рынке недвижимости сложилась неопределенная ценовая ситуация, из-за чего часть потенциальных заемщиков заняла выжидательную позицию. Во-вторых, сказывается ужесточение условий и повышение ставок. В-третьих, снизился уровень платежеспособности населения: многие компании сокращают персонал, и людям приходится устраиваться на менее оплачиваемую работу.
Снижение объемов продаж и сложности с получением кредитов заставляют застройщиков отказываться от реализации еще не начатых проектов. Алексей Чемоданов считает, что новостройки, находящиеся на завершающей стадии возведения, будут пущены в эксплуатацию в срок. Недавно же начатые проекты могут быть заморожены. Ну а начинать новое строительство в условиях кризиса могут лишь крупные компании. По мнению заместителя генерального директора агентства недвижимости "Чекни" Антона Кузнецова, из-за дефицита предложения квартир в 2010 - 2012 годах может повториться ситуация двухлетней давности: платежеспособный спрос к этому времени восстановится, нового жилья будет сдаваться крайне мало, цены будут расти супервысокими темпами.
Не очень оптимистично настроен и заместитель директора департамента строительства и инвестиций администрации Нижнего Новгорода Артем Каразанов: "В 2008 году запланировано введение в эксплуатацию 616 тысяч квадратных метров жилья. Но в следующем году будет труднее - уже сейчас часть строек приостановлена, некоторые застройщики обанкротятся".
Вариантов не счесть
Впрочем, никто не может быть сейчас уверен в том, что цены на рынке жилья останутся в следующем году такими же высокими, как сейчас. Информационно-аналитическая служба группы компаний "Триумф", используя исследования профессора Геннадия Стерника, подготовила пять вариантов прогноза цен на нижегородское жилье на 2009 - 2010 годы. Консервативный вариант предполагает замораживание цен на сегодняшнем уровне 60 тыс. рублей за 1 кв. м до осени следующего года и последующий резкий рост до 80 тыс. рублей за 1 кв. м уже к весне 2010 года. Умеренный вариант предусматривает снижение цен до 54 - 53 тыс. рублей за 1 кв. м, которое начнется в декабре этого года и продлится 6 - 8 месяцев, после чего все начнет резко дорожать - до 80 тыс. рублей за 1 кв. м к середине лета 2010 года. Вариант под названием "Наиболее вероятный" во многом повторяет предыдущий расклад, только падение стоимости "квадрата" произойдет до 51 тыс. рублей за 1 кв. м, а последующий рост будет более плавным - до 70 тыс. рублей за 1 кв. м к декабрю 2010 года. В кризисном варианте жилье подешевеет до 34 тыс. рублей за 1 кв. м, а в катастрофическом - цена на недвижимость обнулится к августу 2009 года.
Если же говорить о дне сегодняшнем, то можно отметить, что некоторые нижегородские застройщики чувствуют себя не так уж и плохо. По словам генерального директора АН "Выбор" Сергея Иванова, в 2007 году компания ввела в эксплуатацию 35 тыс. кв. м жилья, а в 2008-м - почти 66 тысяч. "Жилстрой-НН" завершил строительство "Медвежьей долины", сейчас вовсю кипит работа на жилом комплексе "Водный мир" на Автозаводе и безымянном ЖК в микрорайоне Верхние Печеры. Инвестиционно-строительная группа "Династия" заселила в этом году четыре дома в ЖК "Зенит" на проспекте Гагарина, а в декабре введет в строй еще две высотки в жилом комплексе "Нагорный", что в Советском районе. ГК "Столица Нижний" в обычном режиме ведет строительство жилого комплекса "Седьмое небо" в микрорайоне Мещерское озеро.
Риелторы утверждают, что первыми снизят цены наименее надежные строительные компании, которым уже сейчас не на что достраивать объекты. "Если отдельные застройщики снижают цены, пытаясь таким образом привлечь деньги дольщиков, значит, у них нет собственных средств и кредитных ресурсов. Оцените надежность такого застройщика", - советует президент Нижегородской гильдии риелторов Александр Жилевский. По мнению Алексея Чемоданова, крупные застройщики постараются, не снижая цен, заинтересовать покупателей недвижимости различными бонусами: рассрочками, страховками, подарками и так далее.
Тем не менее в условиях мирового финансового кризиса наиболее безопасно и стратегически выгодно вкладывать деньги в жилую недвижимость. По мнению большинства специалистов, снижения цен на жилье в регионе в ближайшее время не предвидится, несмотря на некоторый застой, который в настоящее время наблюдается на этом рынке.
Александр ТРУХИН.