"В действительности все не так, как на самом деле". Это шутливое изречение польского писателя Станислава Лемма лучше всего характеризует нынешнее положение дел на нижегородском рынке жилья. Цены сделок купли-продажи недвижимости не соответствуют ценам предложения, которыми и оперируют аналитики риелторских компаний. И, похоже, никто не знает, каковы они, эти реальные цены на жилье в Нижнем Новгороде.
А ты какого цвета, товарищ девелопер?
Темпы строительства жилья, считает начальник отдела по работе с клиентами нижегородского филиала ООО "Компания БКС" Денис Дряхлов, начали снижаться в России еще в конце 2007 года. Из 600 банков, занимавшихся ипотечным кредитованием, на рынке осталось лишь десять. Федеральные строительные компании отказались от региональной экспансии и отодвинули на неопределенный срок начало реализации новых проектов. Разморозка рынка произойдет года через два, когда цена нефти на мировом рынке вновь поднимется до докризисных уровней. Тогда нефтедолларовый дождь вновь оросит отечественную экономику, оживет ипотека, пойдут сделки, поднимется цена квадратного метра.
Заместитель директора департамента строительства и инвестиций администрации Нижнего Новгорода Артем Каразанов считает, что план ввода жилья в областном центре на 2009 год в объеме 635 тысяч квадратных метров вряд ли будет выполнен из-за проблем со спросом на квартиры и в связи с замораживанием кредитных линий девелоперам. Появилась угроза возникновения новой волны обманутых дольщиков. Поэтому и муниципалитет, и правоохранительные органы ведут разъяснительную работу с застройщиками, дабы упредить их фиктивное банкротство и растаскивание имущества. Количество строительных организаций тем не менее сократится в несколько раз.
У городских властей имеются три списка девелоперов: черный, серый и белый. В черном списке те организации, которые уже не смогут рассчитаться по своим обязательствам. В сером списке - компании, испытывающие финансовые затруднения, но имеющие шансы выкарабкаться из долговой пропасти. Белый список составляют надежные застройщики, по которым кризис ударил не очень сильно. При этом белый и серый списки постоянно меняют состав участников. Самым верным показателем надежности строительной организации, считает муниципальный чиновник, является то, кредитует ли ее в нынешних непростых условиях крупный коммерческий банк.
"Дефолтные" квартиры
По словам президента Нижегородской гильдии риелторов Александра Жилевского, в период с сентября прошлого года по настоящее время цены предложения на первичном рынке жилья снизились на 6 процентов, на вторичном - на 9. А вот объем сделок сократился куда существеннее: новостроек стало продаваться в 6 раз меньше, готового жилья - в 3 раза. Люди боятся во что-либо вкладывать средства.
Примерно такие же цифры падения количества сделок назвал и менеджер агентства недвижимости "Чекни" Антон Кузнецов. При этом по поводу первичного рынка он выразился так: объемы упали почти до нуля, процентов на девяносто от того уровня, что был осенью прошлого года. Продавцы на вторичном рынке готовы дисконтировать цену предложения максимум на 20 процентов. Если же сравнивать с сентябрем 2008 года, то цены сделок снизились на 25 - 30 процентов. Спекулянты и ипотечники ушли с рынка жилья. Основная масса покупателей - граждане, желающие улучшить свои жилищные условия.
Впрочем, стали появляться и те, кто решил "уплотниться", переехав из большой квартиры в маленькую. Люди с деньгами продолжают присматриваться к ситуации на рынке, ожидая дальнейшего снижения цен. И, скорее всего, это произойдет, когда на рынке появятся так называемые "дефолтные" квартиры - недвижимость, изъятая банками у своих заемщиков, неспособных или не желающих выплачивать ипотечный кредит. Те же, кто взял ипотеку осенью 2008 года под высокий процент и купил квартиру по докризисной цене, возможно, не захотят сильно переплачивать, глядя на снижающиеся цены, и отдадут банку свою жилплощадь, если смогут взять кредит в другом банке и купить жилье по дешевке (то, что произошло в США год назад и что стало причиной ипотечного кризиса).
Излишества не в почете
Аналогичной точки зрения придерживается и директор риелторской компании "Триумф" Наталья Лужбина. Небольшое оживление спроса было в январе, но оно быстро сошло на нет. Сейчас наблюдается резкое падение покупательской активности при прежнем уровне предложения. Поэтому продавцы стали более охотно идти на снижение цены, если появляется покупатель с "живыми" деньгами. Если в агентство недвижимости приходит покупатель с 1,5 миллиона рублей, риелторы ищут ему жилплощадь, которая предлагается за 2 миллиона. В ходе торга первоначальная цена порой снижается наполовину. Причем чем дороже квартира, тем большая (в процентах) получается скидка. Ведь многокомнатные квартиры сейчас никому не нужны, а на "однушки" покупатели еще находятся.
Потребление излишеств как в квадратных метрах, так и в интерьере будет существенно снижаться. Продажа жилья как способ погашения кредита или решения проблем бизнеса стала обычным явлением. В первую очередь это касается инвестиционных квартир и коттеджей. Нынешняя ситуация на рынке жилья напоминает то, что творилось на нем в начале 90-х годов, когда объемы были микроскопические, а ценовых ориентиров просто не было. Если говорить о минимальных ценах на нижегородском вторичном рынке, то комнату на окраине заречной части города можно приобрести за 1 миллион рублей, а однокомнатную квартиру там же за 1,2 миллиона.
Многие люди продают многокомнатные квартиры, чтобы купить одно- и двухкомнатные, поскольку у них элементарно не хватает денег, чтобы каждый месяц выкладывать по 10 - 15 тысяч рублей за коммунальные услуги, утверждает директор Центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Самое сильное падение цен на жилье произошло в Автозаводском районе. Это неудивительно, поскольку доходы работников ГАЗа сильно сократились.
На первичном рынке ситуация складывается еще более драматичная. До кризиса средства дольщиков занимали более 70 процентов в объеме финансирования строительства жилых домов. Резкое падение спроса на новые квартиры для многих застройщиков катастрофично. Иные из них уже начали расплачиваться со своими подрядчиками квартирами. Ну а подрядчики продают полученную недвижимость по демпинговым ценам. Иллюстрацией положения строительных организаций служит такой пример: в одном из недавно сданных в Верхних Печерах домов продано лишь 30 процентов квартир. Это значит, что остальные квартиры застройщику пришлось оформлять в собственность и платить с этого имущества налоги.
Желающих снять предостаточно
Ситуация на нижегородском рынке аренды жилья характеризуется тем, что спрос стал опережать предложение. Это неудивительно: количество желающих снять жилплощадь увеличилось за счет тех, кто планировал приобрести квартиру по ипотеке, но в связи с ужесточением требований банков к заемщикам и ростом процентных ставок по кредитам не смог этого сделать.
Каков же в Нижнем Новгороде уровень арендных ставок? Однокомнатную квартиру в нижней части города в районе Сортировки можно снять за семь тысяч рублей в месяц, а такая же жилплощадь в районе Московского вокзала потянет уже на восемь - девять тысяч. За те же девять тысяч рублей вполне реально найти "двушку", но на Автозаводе. Самое дорогое место в заречье - район Нижегородской ярмарки. Трехкомнатная квартира здесь обойдется арендатору в 13 тысяч рублей.
Ставки в историческом центре города еще выше: за наем однокомнатного жилья придется выложить 10 тысяч, двухкомнатного - 13 тысяч.

Прогноз
Квартиры дешевеют повсеместно
Цены на жилье в России не будут расти примерно 10 лет. Такой прогноз сделал профессор Российской экономической академии имени Плеханова Геннадий Стерник. В течение ближайших 3 - 5 лет будет формироваться новый баланс объема платежеспособного спроса и предложения. За последнее время рублевое падение цен на жилье составило 7 - 10 процентов, при том что снижение в долларовом эквиваленте исчисляется 26 - 30 процентами. Однако в ближайшее время рынок все же ждет небольшой дальнейший спад цен.
Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева считает, что небольшое падение цен на жилье на некоторых региональных рынках продолжится в 2009 - 2010 годах, затем опять начнется повсеместный рост цен на жилье. Проблемы, которые наблюдаются в секторе жилищного строительства, вызваны слишком быстрым ростом реальных доходов населения, но не связаны в значительной степени с ипотекой, как это преподносят многие эксперты.
Рынок жилья в России еще не достиг дна, и спрос на недвижимость появится не скоро, заявил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Сейчас проблема не построить, а понять, кто будет завтра покупателем квартир. Рынок жилья должен был упасть еще в начале 2008 года из-за длительного роста. Снижение цен на жилье по всей стране идет и в рублях, и в валюте. Объем сделок сократился на 40 - 70 процентов в зависимости от региона. В Москве, по официальным данным за февраль - март, наблюдается сокращение на 60 процентов. Валютные цены на жилье по всей стране упали на 30 - 60 процентов. Дальнейшие потрясения на рынке недвижимости могут быть связаны с исчезновением потребительского спроса. В различных сегментах жилья цены будут падать по-разному. Цены на земельные участки упали еще сильнее, чем цены на квартиры.