Порядка пяти тысяч строительных компаний осталось на всю Российскую Федерацию, говорит председатель Всероссийского совета руководителей организаций строительного комплекса Елена Киселева. И только 380 из них добросовестных, где права покупателей жилья максимально защищены.
В рядах убыло
- Это катастрофически мало, - отмечает Елена Киселева. - Поэтому я и озвучила, что сегодня стоит вопрос: быть или не быть этому сектору экономики.
По словам эксперта, многие застройщики в настоящее время заняли выжидательную позицию и смотрят, как будет проходить дальше реформа в отрасли. Напомним, в ее основе лежит новый механизм финансирования жилищного строительства. С 1 июля 2019 года средства, которые наши граждане как дольщики вносят в процессе строительства квартиры, зачисляются на эскроу-счета (специальные банковские счета, которые предоставляют возможность защитить интересы сторон при расчетах по сделке). Получить деньги застройщик может только после передачи квартиры покупателю. А строить дом компания должна либо на собственные, либо на заемные средства.
Однако строительные компании, особенно в регионах, как заметила эксперт, не такие большие. А финансовая нагрузка, в том числе в виде обслуживания банковского кредита, который обычно дают под 13 - 15 процентов годовых, бывает порой непосильной. И компании банкротятся.
- Банки сейчас являются главным игроком строительного бизнеса, - заметила Елена Киселева. - Застройщики закредитованы, немного их осталось в регионах. Надо не допустить, чтобы они как мамонты вымерли.
По ее мнению, нужно поддерживать строителей доступным финансированием. Один из вариантов - поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
- В процессе строительства нагрузка в виде выплаты процентов банку возрастает в разы, - сказала председатель Всероссийского совета руководителей организаций строительного комплекса. - Надо, чтобы нагрузка была посильна.
С Еленой Киселевой согласен и генеральный директор Нижегородской девелоперской компании Михаил Иванов. По его словам, они одни из первых перешли на новую систему финансирования по эс­кроу-счетам. Но все же боятся, что банки в одностороннем порядке увеличат процентные ставки.
- Если при прежней схеме это можно было обойти, привлекая больше средств дольщиков, то теперь, если процентные ставки увеличатся, маржа (разница между ценой и себестоимостью. - Ред.) не сможет покрыть возросшие затраты на покрытие процентов по счетам эскроу, - считает Михаил Иванов.
Без учета специфики
Уменьшение числа застройщиков, повышение себестоимости строительства и другие факторы, а это и дорогостоящее присоединение общедомовых коммуникаций к инженерным сетям ресурсоснабжающей организации, и проблемы расселения, значительно удорожают квадратный метр новостройки.
- Посадочные трассы нового аэропорта закрыли почти всю заречную часть Нижнего Новгорода санитарной зоной, - рассказал генеральный директор ООО «Старт-строй» группы компаний «Столица Нижний» Андрей Поваляев. - Хотя там планировалось жилищное строительство. Сейчас мы не получили согласие Росавиации на строительство и, таким образом, лишились проекта.
Постоянные изменения в законодательстве - одно из основных рисков строительного бизнеса сейчас, считает руководитель рабочей группы по систематизации федеральных и региональных нормативно-правовых актов и актов технического регулирования в сфере градостроительства Комиссии по градостроительству и архитектуре общественного совета при Минстрое РФ Мария Кошеверская.
- Изменения, вроде как согласованные с профессиональным сообществом, принимаются, но после этого получают негативную реакцию участников рынка, - говорит она.
Все изменения и поправки в регламентирующие документы не учитывают региональную специфику. И сейчас стоит задача - собрать рекомендации региональных застройщиков по корректировке законодательства.
- Люди в стрессе, а за ними годы добросовестной работы. Государство поддерживает учителей, врачей - это правильно, но мы редко слышим, что надо поддерживать строителей. А организации, у которых нет ни одного обманутого дольщика и ни одного переноса срока окончания строительства, достойны того, чтобы быть услышанными, - говорит председатель Всероссийского совета руководителей организаций строительного комплекса. - Нужно перестать ставить знак равенства между добросовестными застройщиками и обманутыми дольщиками. Надо поднять на достойный уровень статус застройщиков.
По ее словам, на стратегической сессии по строительству происходит поиск инструментов адаптации к новому законодательству в сфере градостроительного комплекса.
Риски оплатит население
Риски, которые несет строительный сектор, закладываются и в стоимость жилья.
- Сегодня еще преждевременно говорить, что прижились в новой системе, так как инерция строительного комплекса очень большая, - отмечает президент саморегулируемой организации «Ассоциация «Объединение нижегородских строителей», глава группы компаний «Кварц» Дмитрий Кузин. - Заложенный дом надо достраивать, а стройка проходит один - три года. Результаты нововведения покажут итоги 2021 - 2022 годов. Ожидаю, что на эти годы придется падение объемов строительства, а из-за этого произойдет рост стоимости жилья.
С тем, что новая система увеличивает стоимость квадратов для населения, согласен и генеральный директор Нижегородской девелоперской компании.
- Стоимость может увеличиваться за счет снижения конкуренции, о которой сегодня говорили, сокращения числа застройщиков, - отмечает Михаил Иванов.
Согласна с коллегами и Елена Киселева, глава строительной компании «Статус», которая ведет строительство во многих регионах России. Однако, по ее мнению, связывать рост цен только с переходом строительного комплекса на проектное финансирование нельзя. Имеет значение платежеспособность населения, которая может меняться в связи с макроэкономической ситуацией.
- Все зависит от ментальности региона, от макроэкономики, курса валют, стихийных бедствий, форсмажорных обстоятельств  вроде коронавируса. К сожалению, покупательная способность населения сейчас падает, поэтому однозначного роста объемов строительства не будет. Ждем динамики роста цен, но в конце 2021 года, когда появится отложенный спрос, когда строить будут меньше, потому что не все идут на проектное финансирование.
Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.