Продажи квартир в нижегородских новостройках, по данным издания «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области», за последние шесть месяцев текущего года превысили показатели аналогичного периода прошлого года. С января по июнь нижегородцы приобрели около шести тысяч квартир на этапе строительства.

Дорогая первичка.

В то же время, как рассказала президент Нижегородской  гильдии сертифицированных риэлторов Мария Воронцова, выступая на форуме, посвященном недвижимости, сейчас предпочтения покупателей сдвинулись вместо первички в сторону вторичного жилья. Связано это как с падением реальных доходов населения, так и ростом цен на квартиры, одним из факторов которого является недостаточный ввод жилья в регионе.

Эксперты Циан.Аналитики подсчитали, что разница между стоимостью квадратного метра в новостройке и вторички в Нижнем Новгороде составляет 19 процентов, что немало. Так, на начало июля средняя цена квадратного метра на вторичном рынке областного центра была 122,9 тысячи рублей, на первичном – 146,5 тысячи рублей. 

– На протяжении длительного времени (с начала 2000-х до 2018-2019 годов) стоимость квадратного метра первички в России была ниже, чем для готового жилья, – сообщили эксперты Циан. – Соотношение цен кардинально изменилось за последние 3-4 года (хотя до сих пор остаются территории, где вторичка дороже). 

По данным экспертов по недвижимости, основную роль в изменении соотношения цен сыграли льготные ипотечные программы. 

– Кредиты для покупки квартир в новостройках всегда были чуть дешевле, чем готового жилья, – отметили в Циан. – Но в последние два года эта разница стала измеряться уже не десятыми долями и несколькими процентными пунктами. Именно привлекательная ипотека привела к смещению спроса в сторону первичного сегмента рынка, а вслед за изменившимся спросом поменялось и соотношение цен.

Нижегородские риэлторы также согласны, что удорожанию квадратного метра первички способствовали в том числе государственные программы, принятые для поддержки застройщиков в период пандемии. Для покупателей снизили процентную ставку по ипотеке, что сделало более доступным жилищный кредит. Застройщики стали повышать цены. Если в мае 2021-го средневзвешенная стоимость «квадрата» в новостройках равнялась 107 тысячам рублей, то через год достигла уже130 тысяч. 

Риски вторички.

Интерес к вторичному жилью сделало покупку более рискованной, и по разным причинам можно лишиться права собственности на него.

– Есть статистика Нотариальной палаты: около 5-7 сделок с недвижимостью могут быть оспорены в суде, – говорит куратор просветительского проекта Ассоциации развития финансовой грамотности «Инвестиции в недвижимость», член Московского отделения Ассоциации юристов России, квалифицированный инвестор Константин Фаерман. – Часто бывает, что продавцы взяли предоплату и умышленно не пришли на сделку.

Сейчас, по его словам, меньше случаев, как в 90-е годы и начале 2000-х, когда черные риэлторы спаивали клиентов, чтобы отобрать у них квартиру. Однако большие риски возникают во время дистанционной покупки квартиры. А таких сделок, когда продавец и покупатель находятся в разных регионах, происходит все больше. С 2022 года получила распространение практика, когда сделки купли-продажи совершаются из-за рубежа. 

– При дистанционной покупке надо держать ухо востро, – советует эксперт. – Появляется поле для мошенничества: могут показать не тот объект недвижимости. А если не приходили туда лично, то нет возможности идентифицировать его.

Но и при личных продажах встречаются нечестные продавцы или покупатели. Константин Фаерман рассказал о случае, когда сделка начиналась вроде без риска – с помощью аккредитива, то есть специального банковского счета. На него покупатель положил энную сумму, которая должна была быть перечислена продавцу после перехода к нему права собственности. Казалось бы, все было учтено. 

Но помешал праздник: дело было перед Новым годом. Рос­реестр при регистрации выявил ошибки в договоре, регистрацию права собственности приостановил. А когда недочеты были устранены, а право собственности зарегистрировано за покупателем, оказалось, что срок аккредитива закончился. Деньги ушли обратно покупателю, который теперь получил в собственность и квартиру. Поскольку сделка купли-продажи была завершена, то предприимчивый приобретатель недвижимости решил не возвращать продавцу деньги и быстренько перепродал квартиру другому лицу. 

– Эта история еще до конца не закончилась, идут юридические разборки, – сообщил Константин Фаерман. – Однако она говорит о том, что мошенничество можно встретить даже тогда, когда начиналось все хорошо.

Жилье с сюрпризом.

В данной ситуации, по его словам, участникам договора купли-продажи необходимо было держать под контролем все составляющие сделки, а не пускать ее на самотек. И когда регистрацию Росреестр приостановил, то необходимо было продлить действие аккредитива. 

Квартиру с подселением можно получить, если не заметить, что в ней остались зарегистрированные люди. Например, в семье из трех человек, где бабушка отказалась от приватизации в пользу права на пожизненное проживание, а ее дочь и внук оформили право собственности на себя. Но, как это часто бывает, дочь берет кредит под залог квартиры. Его выплатить не получается, в результате квартиру выставляют на торги. И здесь существует риск, купить жилье с проживающим там пожилым человеком. Выписать его нельзя, можно только договориться. 

Причем риски для покупателя жилой недвижимости сейчас выросли. С марта Рос­реестр перестал предоставлять сведения о собственниках в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить выписку из домовой книги о людях, которые зарегистрированы в жилье, также может только тот, кто в нем проживает или является его собственником. 

– При покупке просите, чтобы собственник самостоятельно предоставил вам выписку из ЕГРН и из домовой книги, а также написал на ней «Выписка предоставлена мной» и расписался, – проинструктировал наш эксперт.

По словам Константина Фаермана, защитить от потери денежных средств при признании сделки купли-продажи недействительной и утрате права собственности на недвижимость может страхование титула. Однако нужно внимательно прочитать, какие конкретно риски включает в себя договор страхования. Также безопасность сделки могут проверить нотариусы. Они имеют возможность запросить справку из психоневрологического диспансера, которая подтверждает, что у человека нет противопоказаний для сделок с недвижимостью. А значит, оспорить ее будет сложнее. 

Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.