Когда-то герой романа Булгакова «Мастер и Маргарита» Воланд утверждал, что москвичей испортил квартирный вопрос. Произошло ли такое с нижегородцами? Вряд ли. Многие наши земляки все еще пытаются улучшить свои жилищные условия, но сталкиваются с постоянно растущими ценами на недвижимость и задают закономерный вопрос: как долго это будет продолжаться?

Метр прибавляет в цене.

По данным сервиса «Мир квартир» (общероссийской базы объявлений о недвижимости), цена за квадратный метр в 2023 году в Нижнем Новгороде поднялась на 28,6 процента (причем только за четвертый квартал на 14,8 процента!). Средняя стоимость квартиры выросла больше чем на 26 процентов. Федеральная база недвижимости Restate.ru дает еще более высокий показатель роста нижегородского «квадрата» за год – 39 процентов. 

Только за ноябрь прошлого года, как подсчитали аналитики портала «Домострой НН», цена строящегося жилья в целом по областному центру повысилась на 6987 рублей за квадратный метр, что составило 4,27 процента к показателю предыдущего месяца. Таким образом, в среднем застройщики предлагают купить квартиру в новостройке Нижнего Новгорода за 170,6 тысячи рублей за квадратный метр. Самые доступные из них по цене находятся в Канавинском районе. Там средняя стоимость «квадрата» составила 133,3 тысячи рублей.  

На втором месте по доступности жилья Автозаводский район. Там квадратный метр в новостройках предлагали за 142,5 тысячи рублей. В Сормовском и Мос­ковском районах – за 152 и 152,7 тысячи рублей соответственно. В Ленинском районе «квадрат» стоил 160 тысяч рублей.

Почти одинаковая стоимость в Приокском и Советском районах областного центра – 171,7 тысячи и 171,6 тысячи рублей. Но самые дорогие квартиры, как всегда, в Нижегородском районе. В ноябре их предлагали в среднем по 229,6 тысячи рублей за квадратный метр. И это средняя цена! Например, за квартиру-студию в ЖК «GloraX Premium Черниговская», сдать который планируется в четвертом квартале 2026 года, придется заплатить по 307 тысяч рублей за тот же метр. В «двушке» строящегося жилого комплекса «Дельвиг» (около площади Сенной) он уже обойдется в 252,5 тысячи рублей. 

Рост соответствует спросу.

– Я понимаю, что когда-то там будет административный центр, – говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, рассказывая на конгрессе «Золотая пора недвижимости» об инвестиционной привлекательности Нижнего Новгорода. – Но цены в ЖК «Дельвиг» поражают. Причем квартиры там в основном сдаются свободной планировки в премиум-классе и без отделки – в эконом. И людям надо будет еще вложиться в ремонт. А при нынешних ценах на строительные материалы выйдет, наверное, как раз 3,7 млн рублей на среднюю двухкомнатную квартиру.

По словам эксперта, цены на квартиры растут по нескольким причинам. Во-первых, многие наши сограждане хотят сохранить свои сбережения от инфляции, поэтому вкладывают деньги в недвижимость. Это доказывает то, что при средней сумме контракта, а он в Нижнем Новгороде составляет более десяти млн рублей, средняя сумма ипотечного кредита на 1 октября 2023 года в нашем регионе составила 3,7 млн рублей. То есть в ипотеку нижегородцы берут только треть от суммы, необходимой для покупки недвижимости. 

Сказываются дороговизна земельных участков, которые предлагают застройщикам, длительное согласование проекта, значительный рост цен на основные строительные материалы. В частности, по данным «Института развития агломераций», за год стоимость битума увеличилась на 150 процентов. Играет на повышение стоимости квартир и механизм проектного финансирования. Это когда строительная компания берет в банке кредит и закладывает в стоимость недвижимости определенный доход (его согласовывает банк!). В итоге получается, что цену квадратного метра в уже реализуемых домах без разрешения банка изменить практически невозможно. 

В то же время, как заметила Татьяна Романчева, в мировой практике, чем выше процент по ипотеке, тем ниже должна быть стоимость жилья. Высокие банковские ставки делают деньги дороже. Поэтому есть вероятность того, что в дальнейшем цена на недвижимость стабилизируется, а спрос на квартиры снизится. Людей, кто покупает жилье, чтобы сдавать в аренду или в дальнейшем перепродать, не так и много. 

Как считает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» 

Михаил Гольдберг, по сравнению с 2023 годом, падение спроса в 2024 году может составить по России до 30 процентов. 

Программы скорректировали.

Поможет стабилизации цен на недвижимость и скорректированная правительством России льготная ипотека. Новым постановлением взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8 процентов годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства, повышен до 30 процентов. Вырос для нашего региона и максимальный размер льготного ипотечного кредита. Если раньше он был 3 млн рублей, то теперь для всех регионов, включая столичные, составляет 6 млн рублей.

Как сообщили в Домклик, изменения вступили в силу с 23 декабря 2023 года и коснулись всех неподписанных кредитных договоров. Причем работать новая льготная ипотека будет по принципу: одна льготная ипотека в одни руки, в которой вы являетесь заемщиком, созаемщиком или поручителем. Например, если ипотека по господдержке оформлена позднее 23 декабря, ипотекой для IT или любой другой программой воспользоваться в будущем не получится. 

Исключением будет только семейная ипотека. Взять новый льготный кредит можно будет, если родится еще ребенок и понадобится более просторная жилплощадь. Оформить новую льготную ипотеку получится, если закрыта предыдущая. 

В то же время постановление не имеет обратной силы. А это значит, что нижегородцы, которые до 23 декабря успели получить льготный кредит, смогут это сделать еще раз. Не подпадают под новый документ и кредитные договоры, по которым уже оформлены две льготные ипотеки. Что касается дальнейшей судьбы безадресной льготной ипотечной программы, то, как рассказала в интервью РБК председатель Банка России Эльвира 

Набиуллина, она закончит свое действие в июле. А вот адресная ипотека, в том числе «Семейная», останется.

– В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90 процентов, то есть практически удвоились, – сообщила глава регулятора, выступая в Госдуме. – Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года. И если, например, в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье был около 10 процентов, то после запуска льготной ипотеки он кратно вырос. Сейчас он уже 42 процента, и это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья.

По словам Эльвиры Набиуллиной, только за последний год количество ипотечных кредитов у населения выросло на 32 процента. Корректировка ипотечных программ позволит охладить рынок жилищного кредитования и снизит закредитованность россиян, уверена она. 

Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.