В прошлом, 2023 году нижегородцы взяли почти в три раза больше ипотечных кредитов, чем годом ранее – 11,3 тысячи против четырех тысяч. Всего было заключено (это с парковками и нежилыми помещениями) 15,8 тысячи договоров на приобретение недвижимости, что даже больше, чем в кризисном 2014-м – 12,8 тысячи. Тогда люди покупали жилье, чтобы сохранить деньги. 

Тренд не обошел Нижний.

Как отмечает основательница и владелица ГК «Приволжье», член экспертного совета регионального Законодательного Собрания Елена Титова, в России традиционно люди сохраняют свои сбережения, вкладывая средства в недвижимость. Но в прошлом году нижегородцы чаще всего, во всяком случае 50 процентов из них, покупали в новостройках однокомнатные квартиры. Только 35 процентов – двухкомнатные, 12 процентов – трехкомнатные. В текущем году спрос и предложение совпали. 

– Если мы откроем сайт ДОМ.РФ, то увидим, что в 2023 году в Нижегородской области продано жилья суммарной площади 527 тысяч квадратных метров, а в 2022 году – 546 тысяч, – сообщила Елена Титова. – Это говорит о том, что до нас долетела тенденция Москвы и Питера: мы уменьшаем площади за счет эргономичных планировок, извлекая максимум из квадратного метра.

По ее словам, в основном люди приобретали маленькие «лоты», что связано с ростом цены на недвижимость, которую «разгоняет» множество факторов. Это и удорожание стройматериалов, и инфляция, и дефицит рабочей силы… Но больше всего – свыше 2,2 тысячи – ипотечных договоров в регионе было заключено в сентябре прошлого года, после того, как Центробанк повысил ключевую ставку до 12 процентов годовых. Нижегородцы торопились воспользоваться старыми условиями и взять кредит с минимальным первоначальным взносом по невысокой ставке. Спрос, в том числе на льготную ипотеку, в свою очередь, тоже способствовал росту квадратного метра. 

Как заметила Елена Титова, в рекордные месяцы в некоторых жилых комплексах продажи вырастали на 250 процентов, а цена увеличивалась на 24 процента. По ее мнению, рост стоимости квартир стандарт-класса достиг своего предела. Люди со средней в области зарплатой – 54 тысячи рублей – могут по­зволить себе купить только «однушку». Что касается 2024 года, эксперт прогнозирует, сокращение спроса на жилье и стабилизацию цен. 

Ждать ли «отскока»?

То, что рынок перегрет, считает и директор по развитию ООО «Центр Инвестиционного консалтинга» – разработчик аналитической системы «ДомостройПрофи» Сергей Филатов. Он объясняет, что рынок недвижимости цикличен: за повышением цены всегда следует коррекция. Поэтому, по его мнению, сейчас не стоит торопиться покупать жилье, которое стоит очень дорого. Имеет смысл подождать, когда произойдет «отскок». 

– В 2019 году закончился предыдущий подъем, потом было несколько лет стагнации, – говорит аналитик. – Если грамотно общаться с цифрами, понять простую систему, то можно найти точку входа в рынок, чтобы выгодно либо купить, либо продать жилье.

Однако, по мнению риелторов, если квартира или дом нужны не для инвестиций, а для проживания, то ждать не имеет смысла. 

– Процентные ставки в России скачут постоянно. Если сейчас высокая ставка, потом можно произвести рефинансирование. Если сейчас скакнули цены, то вы не думайте, что они упадут, – уверена президент Ассоциации «ЛУАН», основатель и генеральный директор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Миронова. – Если вы оптимист и можете рассчитать свой доход и расход, – однозначно и сегодня время для покупки.

Она не советует замахиваться сразу на большой ипотечный кредит, если бюджет у семьи невысокий. Можно взять маленькое жилье под ипотеку не больше 1,5-2 млн рублей. А первоначальный взнос накопить, ведь банки дают кредит лишь тем, кто такой взнос имеет.

– Если ты не можешь с финансами разобраться, даже с первоначальным взносом, тогда и кредит не стоит рисковать брать: ипотеку оплатить тоже не сможешь, – констатирует Ольга Миронова. – Мы всегда за «белых», красивых, грамотных клиентов!

По законам экономики.

Согласна, что стоит приобретать жилье сейчас, и начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Юлия Чапрак. По ее словам, запущено много ипотечных программ, которые помогают людям в условиях высокой ключевой ставки снизить платежи. Например, траншевая ипотека. Ее предоставляют некоторые банки по согласованию с застройщиками, которые прописывают в договоре с клиентом, что он берет не сразу весь кредит, а долями: к примеру, сначала 30 процентов, перед сдачей дома – оставшиеся 70 процентов. Проценты по такой ипотеке будут начисляться только на часть полученной суммы. В итоге расходы на ипотеку существенно снижаются, переплата сокращается.

Разработана программа, по которой клиент банка может купить себе более низкую ставку. К примеру, чтобы снизить ставку на пять процентов, клиенту надо заплатить 430 тысяч рублей. Как правило, это происходит за счет уменьшения первоначального взноса. И ставка будет не 17,2 процента, а 12,2 процента. 

Банковская ставка снижается на два года. А за это время и ключевая ставка Банка России может уменьшиться. Тогда кредит можно будет рефинансировать, то есть закрыть старый кредит за счет нового, чтобы улучшить условия. При этом за два года плательщик ипотеки экономит на процентах 630 тысяч рублей. Выгода клиента составит 200 тысяч рублей. 

Сотрудники кредитных организаций также не ждут, что цены на недвижимость упадут. Скорее всего, квартира, которую человек сейчас может купить за шесть миллионов рублей, после снижения ключевой ставки Центробанка и повышения доступности кредитов будет стоить 6,5 млн рублей, то есть на 500 тысяч дороже. Это простой закон экономики: ставки снижаются, спрос увеличивается, цена растет. Если грамотно просчитать всю арифметику по ипотеке, использовать финансовые инструменты, которые предлагают банки, то все останутся в выигрыше, в том числе и клиенты. 

Кстати.

Что будет с льготной ипотекой после 1 июля? По сути, заканчивается только программа «Господдержка», по которой любой россиянин мог взять ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке или на строительство дома по ставке 8 процентов годовых. Специалисты рынка недвижимости пока предпочитают не говорить о ее полном «сворачивании». 

Программа «IT-ипотека» будет действовать в течение всего 2024 года, «Сельская ипотека» – бессрочно, а «Семейная ипотека» поменяет свои условия. Предполагается, что семейную ипотеку продлят до 2030 года, но прежняя ставка – 6 процентов годовых, останется только для семей с детьми до шести лет. Что касается остальных заемщиков, то для них параметры скорректируют. Например, Минфин предложил повысить ставку для семей с детьми старше 6 лет до 12 процентов годовых. Но пока никаких решений по этому вопросу не принято.

Между тем.

По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», нижегородцы могут накопить на свое жилье за 8,5 года. При этом, для расчета брали среднюю в регионе зарплату 56,4 тысячи рублей (ее специалисты портала брали из открытых данных Росстата России) и стоимость квартиры – 5,7 млн рублей. Такова средняя цена, по информации аналитиков портала, на вторичное жилье в Нижегородской области. 

Подсчеты не учитывали банковские проценты по вкладам, инфляцию, рост цен на недвижимость в будущем и тому подобное. Также исследователи рассчитывали, что в накопления уйдет вся зарплата целиком, а расходы на жизнь возьмет на себя другой работающий член семьи.

– Год назад такое же исследование показывало, что средний россиянин должен откладывать на полгода дольше. Это значит, что рост зарплат все-таки немного обгоняет рост цен на «вторички», и квартиры становятся доступнее, – полагает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. – Если в ближайшие месяцы и годы цены на квартиры будут снижаться или хотя бы топтаться на месте, то, с учетом постоянно растущих доходов (в номинальном выражении, конечно), люди будут быстрее накапливать на покупку жилья.

Подготовила Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.