В России, по статистике, лишь каждая шестая квартира приобретается в кредит в отличие от автомобилей. Подобным образом покупается каждая вторая машина.

По данным Росреестра, общее число регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним составило 1,33 миллиона, что почти в два раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Но, несмотря на обнадеживающую статистику, участники рынка ипотеки уверены, что он еще далек от докризисной «формы».

«Экономный» интерес

С начала года физические лица увеличили займы на 8 процентов, из них на 13 выросло количество ипотечных кредитов. Их сумма составляет почти 22 миллиарда рублей, констатирует начальник Главного управления Центробанка по Нижегородской области Станислав Спицын.

Тормозит восстановление рынка надежность строителей: поступает много жалоб на вложенные и «замороженные» в стройке деньги. В «Нижегородском ипотечном корпоративном альянсе» («Ника»), предлагающем населению две программы — «Новостройка» и «Стимул», — в прошлом году по сравнению с докризисным 2008-м объемы кредитования выросли в четыре раза, составив рекордный 1 миллиард 885 миллионов рублей.

— По ставкам 10,5 — 11,5 процента мы кредитовали граждан на приобретение квартир в новостройках. Это меньше, чем на вторичном рынке, где ставки 11,5 — 12,5 процента, — рассказывает генеральный директор ГП, НО «Ника» Алексей Денисов.

Генеральный директор ЗАО «Волжский ипотечный кредит» Александр Потапов добавляет:

— Важным моментом является аккредитация застройщика: те из них, кто прошел испытание финансовым кризисом, стоят на ногах крепко. И продажи квартир на первичном рынке растут быстрее вторичного.

Впрочем, у директора Нижегородского филиала ОАО АКБ «Металлинвестбанк» Ольги Мамаевой несколько другое мнение.
— 70 процентов поступающих к нам заявок все-таки на вторичное жилье. И хотя в их числе присутствуют дома, которые мы считаем новостройками, они уже сданы в эксплуатацию. Это говорит о том, что люди не готовы рисковать, вкладывая средства в объекты строящиеся, а барьер доверия к застройщикам, видимо, не совсем еще преодолен, — утверждает она. — Мы аккредитуем объекты застройщика на стадии 30-процентной готовности. Это дома экономкласса, поскольку интерес заемщика сместился именно к ним — на 70 процентов квартир есть уже заявки.

Наблюдают процесс снижения суммы по каждой сделке и в «Альфа-Банке»: тут кредитуют даже квартиры в домах «народной стройки» с деревянными перекрытиями. Подтверждает тенденцию начальник управления ипотечного кредитования его нижегородского филиала Ольга Николаева.

— Мы снизили процент первоначального взноса, однако у нас лежит огромное количество нереализованных заявок. Хотя агентства недвижимости уверяют, что продажи у них идут.

— Причина в том, что на рынке много банков, которые предлагают одинаковые условия, а население рассредоточено между нашими банками, — ставит проблему ведущий специалист отдела розничного бизнеса ОАО АКБ «Связьбанк» Ирина Белова.

Население не спешит

Условия выдачи кредитов ныне смягчились. По словам начальника ипотечного центра «Промсвязьбанка» Анны Дувакиной, программы могут учитывать совокупный доход до четырех лиц: как супругов, так и их ближайших родственников. Банк идет на досрочное погашение кредитов, не вводя ни моратория, ни комиссий, ни ограничений по минимальной сумме для погашений. Предлагаются программы ипотечного кредитования, в которых клиент может отказаться от страховки, хотя надо понимать: в этом случае все риски несет он сам.

…На рынке ипотеки в Нижнем Новгороде работает порядка 30 банков. Получить ее при наличии правильно оформленных документов можно без проблем. Однако, как пояснил управляющий филиалом «Нижегородский» банка «ГЛОБЭКС» Николай Руссов, в банке лежит много проверенных и одобренных кредитов, но люди не спешат, ищут квартиры: то ли то, что им предлагают, дороговато, то ли они еще чего-то опасаются. Участие населения в финансировании строительства многоквартирных домов он считает сомнительной затеей. У нас на этапе котлована с людей собирают деньги (не собственные, а заемные!), чтобы построить дом. Где это в мире видано?

Николай Руссов называет следующие преимущества банков перед конкурентами по ипотеке.

Первое. Когда «разруливается» обменно-покупательная цепочка по квартирам, нужно, чтобы ее участники могли получить деньги и произвести взаиморасчеты день в день, потому что 70 — 80 процентов — это сделки на вторичном рынке. При этом платежеспособность населения упала. Сделки с трех-четырех миллионов в среднем скатились до одного: в основном, речь идет о сделке купли-продажи с двухкомнатной на трехкомнатную. Договоры с нуля, когда покупается трехкомнатная квартира, стали единичными.

Второе. Готовы ли банки работать при наличии несовершеннолетних детей? Это отягощает вопросы взаимоотношений банка и заемщика в критических случаях невозврата кредита…

И, наконец, размер комиссии. Что до ставки, ее размер примерно одинаков: он равен инфляции, а потому и не очень велик.

Выгоду банк не упустит

Спрос увеличился, но реальных продаж не происходит: заявки висят без квартир, солидарен управляющий филиалом ЗАО «Банк Жилфинанс» Виктор Решетов. А причина в том, что достойных объектов мало либо застройщики держат цены в ожидании. Новых и чистых продаж практически нет.
И это потому, что ипотека не просто сделка, уверена сертифицированный ипотечный брокер риелторской компании «Триумф» Марина Боженкина. Это сложный переговорный процесс, в котором участвует много сторон: заемщик, выдающий ипотечный кредит банк, оценочная страховая компания и, наконец, продавец.

— В сравнении с покупателем с «чистыми» реальными деньгами ипотечный проигрывает, — признается она. — И часто упускает квартиры. В Нижнем наблюдается дефицит экономичного и качественного жилья экономкласса и выше стоимостью по 35 — 40 тысяч за квадратный метр.

Прогноз: ближайшие два года сделки будут крутиться на рынке вторичного жилья. Новое жилье, которое присутствует на рынке, стоит 55 — 60 тысяч рублей за квадратный метр, что — увы! — для большинства из нас недоступно.

…Тем более что ипотека выгодна для заемщика со стабильным и достойным доходом. Но не стоит забывать, что каждый банк старается извлечь из любой сделки собственную выгоду.

Елена ЦАРЕВА.

Кстати

Сегодня часть покупателей на рынке ипотеки приобретают свое первое, дешевое жилье на вторичном рынке.
Вторая категория — люди, которые с помощью небольшого кредита в 300 — 500 тысяч улучшают свои жилищные условия. Продавая меньшие квартиры, они покупают жилье большей площади… Это так называемые альтернативные сделки.
С ипотечного рынка ушли заемщики, бравшие большие кредиты, чтобы купить огромные квартиры.

Справка «НН»

В Древней Греции словом «ипотека» называли специальную табличку, которую кредитор устанавливал на земле должника. Там было написано, что, если должник вовремя не возвращает долг, его земля переходит в собственность кредитора.