Ипотечное кредитование в Нижегородской области в прошлом году развивалось по нарастающей, считает заместитель начальника ГУ Центробанка России по Нижегородской области Геннадий Комиссаров. В прошлом году оно выросло на 25 процентов. В 2010-м увеличение составило 14 процентов.

Под влиянием экономической ситуации процентные ставки в 2011 году не снижались, колеблясь от 9,5 до 14 процентов годовых, а ставки в иностранной валюте были ниже данных величин на один-два процента.

Программы и проценты

Директор управления по работе с предприятиями, партнерами и организациями активных продаж Волго-Вятского банка Сбербанка России Александр Морозов согласен: в прошлом году ипотечный рынок серьезно активизировался. Доказательство тому статистика: в кризисном 2009-м на территории региона Сбербанк совершил менее 2,5 тысяч ипотечных сделок. Год спустя это количество почти удвоилось, а за 11 месяцев прошлого года заключено уже более восьми тысяч ипотечных договоров. Выросла и средняя сумма взятого кредита: в 2008 году она составляла 550 тысяч рублей, а сегодня совокупный вес выданной в регионе ипотеки уже около 900 тысяч рублей. Средняя ставка ипотечного кредита, по данным Алесандра Морозова, в российских банках упала с 12 процентов в 2010 году до десяти в прошлом году.

Прогнозы российских аналитиков подтверждают: нынешний год по количеству сделок перекроет докризисный ипотечный рынок 2008 года.

Крупнейший кредитор российской экономики — Сбербанк сегодня предлагает минимальную процентную ставку 9,5 процента годовых по ипотечным сделкам. На предложение равняются и другие банки.

— В 2012 году, кроме традиционных программ, будут предлагаться те, что привязаны либо к ставке рефинансирования, либо к ставке инфляции, — полагает Александр Морозов.

После кризиса ипотечное кредитование в области восстановилось, превысив прежние объемы, подтверждает директор ГП, НО «НИКА» Алексей Денисов. В прошлом году наша компания выдала кредитов на сумму 1 миллиард рублей. Это в два раза больше, чем в 2008-м.

В 2011 году ставки по ипотечному кредитованию стали ниже докризисных — от 7,9 процента до 11,6 процента.

Появились новые программы, направленные на кредитование граждан, приобретающих жилье в новостройках. Заработали специальные программы: для владельцев материнского семейного капитала, программа «Военная ипотека», в конце прошлого года появилась программа «Молодой ученый».

Правительство РФ и Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявили о разработке новых программ: «Молодые учителя» и «Молодые инженеры». Примерные условия таковы: кредит будет выдаваться в объеме 90 процентов, при этом ставка кредитования составит 8,5 процента.

— Сегодня же на рынке наблюдается такая динамика: больше кредит — выше ставка, меньше кредит — ниже ставка, детализирует Алексей Денисов. — На новостройки ставка на один процент ниже, чем на жилье вторичного рынка. А если граждане являются участниками других программ, — они используют материнский семейный капитал либо жилищные сертификаты — ставка может снизиться до 6,4 процента. Это намного ниже, чем до кризиса.

Пойдут навстречу?

Долговой кризис в странах ЕС привел к сокращению финансовых ресурсов в мире. Возросла и стоимость всех видов банковских кредитных продуктов.
Слухи, что вторая волна кризиса накроет и нашу страну, не прекращаются. Особенно они страшат тех, кто уже стал ипотечным заемщиком. Если случится худшее, сможет ли их защитить государство?

Ситуация в мире сложная, размышляет заместитель начальника ГУ Центробанка России по Нижегородской области Геннадий Комиссаров. Но поскольку, несмотря на волны кризиса, цены на нефть не падают ниже ста долларов за баррель, пока ожиданий больше, нежели реальных событий. Госпрограммы будут поддерживаться — программы кредитных учреждений тоже не претерпят изменения, прогнозирует он.

— Во время кризиса 2008 года банки шли навстречу просьбам заемщиков, если те проявляли лояльность: попав в трудное финансовое положение, контактировали с кредитными организациями, — рассказывает г-н Комиссаров. — Мы разбирали порядка трехсот жалоб от заемщиков. Причем не только по ипотеке, но и по потребительским кредитам, а также корпоративному кредитованию. Практически по всем жалобам удалось найти решения.

В период кризиса была создана специальная программа по реструктуризации ипотечных кредитов, напоминает Алексей Денисов. Работает с ним дочерняя компания государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию АРИЖК (агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов).

— В первую очередь заемщик обращался в коммерческий банк, который предлагал свою программу по реструктуризации долга. Но если заемщика по каким-то причинам не устраивала программа банка, он мог воспользоваться программой АРИЖК. Это была антикризисная мера, хотя последствия кризиса прошли, а агентство по реструктуризации продолжает свою деятельность, — рассказывает он. — Если будут возникать кризисные явления, АРИЖК может оперативно предоставить новые программы, чтобы заемщики не остались без помощи государства.

Поменялось и законодательство: теперь, если кредитор забирает недвижимость у заемщика по ипотеке, все остальные долги с заемщика списываются.
Раньше же в случае, если выставленное на продажу жилье гражданина не продавалось, даже после того, как недвижимость переходила в собственность банка, на попавшем в беду должнике висели прописанные условиями договора начисления.

В 2009 году в Сбербанке действовала программа по реструктуризации проблемных кредитов. Если заемщик не справлялся со своей ипотечной сделкой, Сбербанк шел навстречу очень многим заемщикам, увеличивая срок кредита, тем самым снижая ежемесячный платеж, откладывая выплату процентов и даже выплату основного долга, уверяет г-н Морозов. Поэтому мы не только сохранили портфель «хороших» кредитов, но и не допустили роста проблемных.

Может, и снизят

Четыре-пять лет назад банки выдавали ипотечные кредиты под 14 — 15 процентов годовых. Сегодня проценты значительно снизились. Могут ли клиенты просить о снижении ставки по кредиту, если срок выплат по кредиту еще большой?

— Заемщик может взять у нас новый кредит для погашения старого по более низкой ставке, — рассказывает Алексей Денисов. — Но смысла перекредитовываться нет, если ставка снижается на процент или менее, ибо возникают затраты: с оформлением залога, с перестрахованием.

В Сбербанке действуют две программы, добавляет Александр Морозов. — Первая позволяет рефинансировать полученный в другом банке ипотечный кредит. Вторая действует по всем выданным до прошлого года кредитам. Если после консультации выясняется: Сбербанк может предложить программу более выгодную для клиента, чем была, заем перекредитовывается.

От чего в ближайшие годы будет зависеть развитие ипотеки?

От общего уровня развития экономики, считает Геннадий Комиссаров. По информации председателя Центробанка России Сергея Игнатьева, кредитный портфель страны вырос на четверть. При этом ипотечное кредитование увеличилось на 22 процента. Эти цифры адекватны сегодняшнему состоянию экономики.

Рынок финансовых услуг, в частности ипотечное кредитование, конечно же, зависит от того, как будет развиваться ситуация на строительном рынке, добавляет Александр Морозов.

Елена КУЛЬЧИЦКАЯ.

Кстати

— Огромное количество сделок сейчас происходит на рынке индивидуального жилья. Многие банки открывают программы кредитования малоэтажной застройки загородных домов, и это также позволяет ипотеке развиваться, — считает директор по маркетингу ГК «Триумф» Ирина Солнцева. — Загородные дома более сложно кредитовать, так как непонятно, что выступает в качестве залога: земельный участок или что. А дома как предмет залога менее ликвидны, чем квартиры. Но кредитование индивидуального жилья позволит решать жилищный вопрос нижегородцев более активно — интерес к этому сегменту рынка сейчас огромен.

Впрочем

При ближайшем рассмотрении шквал позитивных новостей — не более чем маркетинговый инструмент, уверяет директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов.

— Программы с низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения. Банкиры прекрасно понимают, что объем кредитов, выданных «с дисконтом», при заданных условиях будет невелик. В то же время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70 процентов населения.

Не все просто и с прогнозами чиновников относительно благоприятного влияния ипотечного кредитования на строительную отрасль. Согласно федеральной программе «Жилище», в 2012 году запланировано построить 67 миллионов «квадратов» жилья, что равняется примерно 750 — 760 тысячам новых квартир.

Но, согласно статистике последних лет, лишь около 1,2 процента квартир будет построено по ипотечным программам. В основном ипотека дает прирост за счет рынка вторичного жилья, где меньше рисков и для заемщиков, и для банков.