Более ста тысяч квартир моментально уйдут с молотка, если их выставить на продажу и не слишком завышать стоимость. Такова, по оценкам экспертов, потребность нижегородцев в улучшении своих жилищных условий.

В дефиците деньги и жилье

Между тем сдается в эксплуатацию в год примерно пять тысяч новых квартир, столько же освобождается на вторичном рынке. На миллион квадратных метров вновь построенного жилья в год область выйдет примерно к концу этого года.
Ориентировочная стоимость усредненной квартиры в Нижнем Новгороде (небольшая двухкомнатная и далековато от центра) оценивается специалистами в два миллиона рублей. Кто их даст - родители из своих сбережений, предприятие в расчете на высокую отдачу в труде или банк под определенные проценты, это уж, как говорится, ваши личные обстоятельства.
Многих выручает ипотечное кредитование, то есть получение денежной ссуды становится возможным, если что-то сдается в залог.
Ведь какое-то жилье у заемщика имеется? Вот оно-то и может стать залогом. Более того, залогом может быть та квартира, которую он собирается приобретать. Надо только доказать кредитору свою платежеспособность в будущем, чтобы он не отказался снабдить вас деньгами сегодня.
Сейчас существует достаточно развитая ипотечная система. Банки, страховые, оценочные, риелторские компании - все работают на клиента, наперебой предлагая различные варианты. Снижают процентные ставки за пользование кредитом и за страховой риск, увеличивают сроки выплат, менее строго относятся к подтверждению доходов заемщика и так далее.

Делу - время

 Еще полтора года назад та самая усредненная двухмиллионная квартира стоила вдвое дешевле. Возможно, тогда у вас были более важные проблемы, перспективы высшего образования для сына или открытие собственного предприятия.
Но и сегодня лучше не откладывать в долгий ящик свою мечту о просторном и удобном жилище.
Через несколько лет жилая недвижимость будет дороже. Сможете ли вы тогда ее приобрести?
Даже с помощью банков, страховых компаний, риелторов и прочих?
Посмотрите на это и с другой точки зрения. Если сегодня у вас есть некоторые средства, то можете стать не только собственником нового жилья, но и инвестором, выгодно вложившим свои рубли. Ну действительно, если стоимость недвижимости увеличивается вдвое за полтора года, то за этим никакой евро- доллар не угонится! Беспокоитесь за свою платежеспособность?
Два-три десятка лет, на которые растягиваются платежи основной суммы кредита и процентов по нему, срок, конечно, большой, и в жизни чего только не бывает.
Но ведь право собственности на квартиру отнять у вас никто не может.
Не смогли оплатить все пятьдесят квадратных метров двухкомнатной квартиры? Однако за половину уже рассчитались? Значит, она ваша, и вам самому решать, что с ней делать - получить свою долю деньгами или подыскать квартирку размером поменьше.
"Сегодня" мы порой растягиваем на неопределенное время, прикрываясь неотложными делами. А между тем фактор сезонности играет то на нас, то против нас.
- Цены на недвижимость росли в прошлом году, в январе они остановили свой рост, и сделок стало меньше, - рассказывает директор государственного предприятия "Нижегородский ипотечный корпоративный альянс ("НИКА") Алексей Денисов.
- В феврале ожидается небольшое увеличение количества сделок, в марте - еще больше, в апреле - та же тенденция. Сезон отпусков сыграет на уменьшение сделок, лишь в августе начнется некоторое оживление, сентябрь - октябрь - новый рост, а пик наступит в декабре, Новый год все стремятся встретить в новом доме.

Февраль начался: Равнение на ставку!

Федеральное агентство ипотечного кредитования, чьим оператором на нижегородском рынке является "НИКА", по-прежнему определяет правила игры. Ушли в самостоятельное плавание кредитные и иные компании, вначале работавшие под эгидой государственного предприятия. Но оглядываются на него, решая, какие ставки по ипотеке выбрать. В 2003 году, вспоминает тот же Алексей Денисов, ставка была 15 процентов, сейчас 11 процентов.
Весной этого года ожидается новое снижение - 10,5 процента.
И прогноз такой, что тенденция сохранится, будет идти где-то рядом с показателем инфляции.
У банков, работающих в связке с ГП "НИКА", ставки по ипотечным кредитам стандартные, как и прочие условия предоставления ссуды.
Другие банки свои доходы от такого кредитования варьируют. Встречаются предложения с 11 процентами годовых в рублях, а порой и до 18 доходит. Вероятно, очень рискуют в последнем случае кредитные учреждения.
В долларах номинально получается дешевле - от 9,5 до 12 процентов годовых. Курс доллара, однако, заколебал в последнее время.
Пугаться процентов не стоит, ведь расходы заемщика, причем на протяжении всего срока кредитования, полностью покроются ростом цен на рынке недвижимости.
Разница в процентах за ипотечный кредит может скрывать комиссионные сборы. А может быть, они будут выделены отдельной строкой или даже несколькими. Надо только внимательно прочесть эти строки, набранные, как правило, мелким шрифтом. Возможно, их придется приплюсовать к ставке по кредиту.
Не стесняйтесь это уточнить. Штрафные санкции тоже следует изучить до того, как их применят. Чтобы они не стали неприятной неожиданностью.

Сколько придется платить?

Многообразия предложений по ипотечному кредитованию тоже пугаться не стоит, просто надо в них внимательно разобраться. Если продолжить пример с нашей двухмиллионной квартирой из двух небольших комнат, то, например, спецалисты банка "Возрождение" нарисовали такие схемы. Молодая семья, допустим, имеет право на субсидию по программе областного правительства.
Государственная субсидия плюс собственные средства дадут возможность внести 50 процентов стоимости квартиры. И тогда семье придется ежемесячно выплачивать 12,6 тысячи рублей. Предполагается, что ее совокупный доход при этом составляет 30 тысяч рублей. У банка есть и другие предложения по ипотечному кредитованию, независимо от областной программы. В таком случае годовой процент колеблется от 11 до 14. Берем под 12,5 процента? Тогда готовим 30 процентов стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, а ежемесячный платеж на весь срок кредита составит 18,6 тысячи рублей.
Справка о доходах должна содержать сумму не менее 39,6 тысячи рублей.
Что касается страхования, то его тарифы, по данным ОСАО "Ингосстрах", подвержены самым резким колебаниям. Страхование риска утраты жизни зависит от возраста, пола и состояния здоровья заемщика.
Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25 процента, но чем старше он становится (особенно мужчина), чем больше накапливается хронических заболеваний, тем выше тариф. По страхованию риска нанесения ущерба предмету залога тариф зависит в первую очередь от того, деревянные или нет перекрытия в доме, были ли перепланировки.
Минимальный тариф обычно составляет 0,3 процента.
Максимальный - 0,7 процента - применяется при покупке деревянного дома. Тариф титульного страхования, без которого собственнику новой квартиры сложно обойтись, зависит от степени опасности ее утраты. Очень длинная цепочка альтернативных обменов повышает тариф.
Но колеблется он обычно между 0,2 процента и 0,4 процента. Если риск покажется страховой компании слишком большим, она просто откажет в страховом полисе. Процентная ставка банков уже включает в себя страховку. Поход в банк оформить ипотеку потянет цепочку - страховщик, оценщик, нотариус. Масса бумаг и комиссионные сборы: В общем, как говорил один мой знакомый, едва переживший обмен квартир: "Лучше бы я сразу отдал все на откуп риелтору!" Завершается все государственной регистрацией сделки, перехода права собственности и ипотеки. Она осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, и тоже сопровождается комиссией.
После этого остается пожелать заемщику долголетия и трудовых успехов, достойно оплачиваемых.
Светлана ИСАКОВА.