Нынешнюю осень мы встречаем традиционно: не дает спокойно вздохнуть балансирующий на грани девальвации рубль, замораживание социальных программ и зарплат.

Блеск и нищета

Некоторое время тому назад Нижний Новгород облетела весть: высокопоставленный чиновник не только обзавелся двумя виллами во французских Каннах, но и поспособствовал коллегам в их приобретении. Всего же, по данным Центробанка России, на покупку зарубежной недвижимости за границей только за первые три месяца этого года наши соотечественники перевели за рубеж 414 миллионов долларов.

Одна из самых доступных в Европе — недвижимость Болгарии: квартиру-студию на побережье Черного моря можно купить за 30 с лишним тысяч евро. В Турции за нее придется отдать уже 40 тысяч. На Кипре квартира с одной спальней обойдется в 60 — 65 тысяч евро. На побережье Испании цены гуляют от 50 до 100 тысяч евро.

Для приобретения недвижимости за границей россияне начали брать кредиты в иностранных банках. Самые низкие проценты по ипотеке в Австрии, Великобритании, Латвии, Франции и Швейцарии, где, как правило, ставка не превышает пяти процентов.

В Германии средняя ставка по ипотеке колеблется на отметке около трех процентов при сроке замораживания процента около 10 лет. Однако эти условия действуют, только если клиент зарабатывает свои деньги в евро: для людей с доходами в рублях и долларах ставки более высокие. Самую внушительную сумму займа — 70 процентов от стоимости объекта — можно получить в банках Великобритании, Испании, Кипра и Франции.

Впрочем, те россияне, кто может позволить себе стать владельцем «зарубежной дачи», покупку уже совершили.

Богатые тоже… не платят

А как у нас?

— Во время кризиса я спрашивала банкиров: кто не платит по кредитам? Оказалось, что не платят именно богатые, — делится директор по маркетингу компании ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина полученными в результате «полевых исследований» сенсационными выводами. — Неимущие бюджетники серьезнее подходят к выплатам, рассчитывая нагрузку на совокупный доход семьи: все ее члены будут дружно помогать вовремя гасить кредитные обязательства… За прошедшее посткризисное время изрядное количество кредитов, взятых на приобретение построенного нашей компанией жилья, приходится на людей с низким уровнем дохода. В частности, среди покупателей квартир, приобретенных на ипотечные кредиты, бюджетники составляют 30 процентов. Они приобретают недвижимость не с инвестиционными целями, а для себя, благо зарплата у них маленькая, но стабильная: учителям и врачам сокращения рабочих мест не грозят — их в стране дефицит…

В агентстве недвижимости «Кварц» 60 процентов жилья тоже покупается с помощью ипотечных кредитов, рассказывает его директор Ирина Малыгина:

— Мы тщательно анализируем, сколько наших клиентов прошло через отдел ипотечного кредитования. Ежемесячно делаем срез по всем банкам (понятно, что в структуре кредитов лидируют два — Сбербанк и ВТБ24, но хорошо берут ипотеку и у «Металлинвестбанка»). Невозвратов у нас нет ни по одному их них, — рассказывает она. — Я объясняю это тем, что у нас клиент делает выбор с открытыми глазами, просчитывая будущие платежи на стадии одобрения. К истерии о закредитованности я отношусь совершенно спокойно. Вы знаете, сколько недвижимости нужно нашим россиянам? Никаких кредитов на это не хватит…

Отрасль жилищного строительства многие эксперты считают локомотивом роста экономики. Тем более что по показателю обеспеченности жильем Россия находится ниже стандартов ООН, Белоруссии и даже Китая, напоминает президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

Но для города-миллионника в Нижнем Новгороде строится очень мало, считает Ирина Малыгина:

— Людям нужно хорошее жилье — никто не хочет покупать «хрущевки», — отмечает она. — На дома эконом-класса стоят огромные очереди. Хотя не хватает в том числе и качественного жилья. Речь не идет о квартирах за 100 «квадратов», а о том жилье, в котором семье будет комфортно. Нижегородский же рынок недвижимости поляризирован: строят квартиры-студии либо элитные, на 28 квартир, дома…

— Трезво оценивая ситуацию, застройщики сегодня делают ставку на жилье эконом-класса, — подтверждает тенденцию Ольга Сажина. — В домах коттеджных поселков и в новостройках уменьшаются площади. Очереди на эти квартиры стоят такие, будто советские времена на дворе — мы не знаем, как их делить…

Вверх без скачков

Увеличится ли количество предложений на рынке новостроек, на который нынче переориентирован будущий новосел?

Стройка — дело долгое: нужно подготовить площадку, подвести инженерные сети и уж потом возводить дом, перечисляет тормозы Ольга Сажина. Первый квартал года с точки зрения сданных метров выдался достаточно провальным, хотя для того были объективные причины. Во втором полугодии жилья сдадут значительно больше: по сравнению с прошлым годом запланировано увеличение на 30 тысяч квадратных метров.

— В будущем же году будет сдано много жилья по проектам, которые заявляли еще в этом, но реально эти квадратные метры еще не были построены — они «выстрелят» в следующем году, — надеется Ольга Сажина.

Но если рост объемов сдаваемых квадратных метров на рынке недвижимости налицо, что произойдет с ценами на недвижимость?

— Они будут расти, хотя колоссального скачка не произойдет, — утверждает эксперт. — Принят закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Конечно, дополнительная страховка придумана во благо, чтобы не было обмана дольщиков и страховая компания в случае форс-мажора компенсировала затраты. И ставка страхования с каждого дома вроде бы составляет всего 4 процента. Но как вы полагаете, откуда застройщики возьмут эти деньги? Естественно, впишут в себестоимость и, соответственно, в стоимость жилья…

Другой стимул роста — ползущая вверх цена земельных участков. После кризиса она значительно упала — тогда желающих заниматься строительством жилья было мало. Сейчас стоимость земли растет, пропорционально идет вверх цена строительства, ведь несмотря на все принимаемые законы, площадки застройщик получает неподготовленными, без коммуникаций.

— Цены на «первичку» потянут за собой вторичный рынок, — полагает Ирина Малыгина. — Добавьте сюда небольшой сезонный рост: ежегодно осенью, возвращаясь из отпуска и вспоминая, что старшего ребенка нужно переводить в гимназию, а младшего — в детский сад, люди с новыми силами берутся за решение жилищного вопроса. Нынешним же летом сезонного спада интереса покупателя к покупке недвижимости не было вообще…

Ставки по ипотеке останутся прежними, утверждает управляющий ВТБ24 по Нижегородской области Георгий Гречин. Годовые объемы выдачи будут не меньше прошлогодних. Цены на жилье ниже не станут, но и спрос на него не упадет.

— Чего люди боятся? Дефолта, роста доллара и евро. Они стараются обезопасить свои накопления покупкой недвижимости, потому что это для них понятный вид инвестиций. На жилье можно брать деньги в долг, — поясняет он. — А если мы ожидаем, что национальная валюта обесценится, что нужно делать? Нужно брать долгосрочную рублевую ипотеку и вкладываться в недвижимость.

Как ипотека может не развиваться в таких условиях? — ставит он финальную точку риторическим вопросом.

Елена КУЛЬЧИЦКАЯ.
Фото Александра ВОЛОЖАНИНА.

Справка «НН»

В прошлом году в Нижегородской области было введено в эксплуатацию более 1,5 миллиона квадратных метров жилья. По этому показателю регион вошел в тройку лидеров среди субъектов ПФО.

Кстати

По данным Головного отделения по Нижегородской области ОАО «Сбербанк России», в первом полугодии ипотеку на сумму 4,46 миллиарда рублей взяли около четырех тысяч семей жителей региона. В июле темпы только увеличились — всего за один месяц в центрах ипотечного кредитования было выдано кредитов более чем на миллиард рублей, утверждает управляющий Головным отделением по Нижегородской области ОАО «Сбербанк России» Денис Бедняков.

Для нижегородского филиала ВТБ24 ипотека также стала основным локомотивом роста.

— Несмотря на замечательные результаты прошлого года, в этом году мы смогли увеличить объем выданных ипотечных кредитов на десять процентов.
Радует, что ипотека выросла до 6,2 миллиарда рублей — до трети всего кредитного портфеля. Причем благодаря залоговому обеспечению для банков это стабильный портфель с хорошим уровнем риска, — признается управляющий ВТБ24 по Нижегородской области Георгий Гречин. — Ставка по ипотеке на уровне 12 — 12,5 процента. Сравнивая ставки между ипотечной программой на 10 — 12 лет и на 20 — 25 лет, следует понимать: ставка может быть на процент меньше, но ежемесячный платеж на «коротком кредите» будет выше. Но главное, взвешивая ставки по ипотеке, нужно понимать степень нагрузки на семейный бюджет.